Yargıtay 23. Hukuk Dairesi E.2016/7609 K.2020/22

Taraflar arasındaki tapu iptali ve tescil davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın kısmen kabulüne yönelik verilen hükmün süresi içinde davalı kooperatif vekilince temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü.

- KARAR -

Davacı vekili; müvekkilinin ... Merkez Köy İçi ...

Mevkiinde bulunan 30 pafta, 6603 parsel D Blok, 3 nolu bahçe katını davalı kooperatiften yönetim kurulu kararı ile satın aldığını, kooperatifin ortaklık senedi tanzim edip müvekkiline verdiğini, davalıların açtıkları elatmanın önlenmesi davasının müvekkili aleyhine sonuçlandığını, müvekkiline ait bu yerin davalılarca kullanılarak kiraya verilerek haksız kazanç elde ettiklerini ayrıca müvekkilinin bu yeri dükkan haline getirdiğini, dükkan için gerekli olan tüm tadilatlarını yaptığını ileri sürerek,

davalıların taşınmazdan el atmanın önlenilmesine ve mecurun müvekkiline teslimine, mecuru haksız olarak kullanıp kazanç elde ettikleri için ve dava konusu taşınmaza yaptığı masraflar karşılığı olarak 10.000 TL'nin fazlaya dair hakları saklı kalmak kaydı ile kendilerine verilmesine, eğer ecri misil ve meni müdahale talepleri yerinde kabul görmez ise davalı kooperatiften dava konusu yer için ödenen tutarın kooperatife ödenme tarihinden itibaren yasal faizi ile tahsiline karar verilmesi talep ve dava edilmiştir.

Davacı vekili ıslah dilekçesiyle; fazlaya ilişkin haklarını saklı tutarak talebini 81.200,00 TL'ye yükseltmiştir.

Davalı kooperatif vekili; davanın reddini istemiştir. Diğer davalılar vekili; dava konusu bağımsız bölümün davalı arsa sahiplerinin mülkiyetinde olduğunu, kesin hüküm bulunduğunu savunarak davanın reddini istemiştir.

Mahkemece iddia, savunma ve tüm dosya kapsamına göre; davacının dava konusu yeri kooperatifin yönetim kurulu kararıyla satın aldığı ve kooperatifçe ortaklık senedi düzenlenerek davacıya verildiği, fakat bu yerin ...

Asliye Hukuk Mahkemesinin 2007/660 E. sayılı dosyasında kooperatif dışındaki davalılarının davacı ve eşi hakkında açtıkları elatmanın önlenmesi davasıyla dava konusu yere ilişkin ortak kullanım alanı olduğundan davacının müdahalesinin men'ine ve işgal edilen yerin tahliyesine karar verildiği, kararın kesinleştiği, kooperatifin davacının bu yer için yaptığı ödeme kadar sebepsiz zenginleştiği, davacıya kooperatifte verilebilecek emsal bir dairenin kalmadığı, kendisine daire verilmeyen ortağın tazminat isteme hakkı bulunduğu,

tazminat miktarı da kooperatif dairesinin dava tarihindeki güncel değeri olacağı, davacının kendisine ait olmayan yere ilişkin ecrimisil talebinde bulunamayacağı, kooperatif haricinde diğer davalılardan isteyebileceği tazminat miktarı bulunmadığı gerekçesi ile davanın davalı kooperatif yönünden kısmen kabulüne, diğer davalılar hakkındaki davanın reddine karar verilmiştir.

Kararı davalı kooperatif vekili temyiz etmiştir. Dava, kendisine konut verilmeyen üyenin tazminat istemine ilişkindir.

Kooperatiflerde eşitlik ilkesi geçerlidir. Bu kuraldan ayrılmak ancak genel kurul kararı ile mümkündür.

Yönetim kurulu tarafından bir üyenin peşin ödemeli ortak olarak alınması kararının genel kuruldan usulüne uygun alınmış bir genel kurul kararıyla desteklenmemesi halinde ortağın peşin ödemeli ortak olduğundan bahsedilemez, ancak genel kuruldan alınmış bir karar olmamasına rağmen yönetim kurulunca alınmış bir karara istinaden peşin ödemeli ortak olduğunu iddia eden üyeden, uzun süre aidat alınmaması, bu ortağın farklı statüsünün kooperatifçe zımnen kabul edildiği manasına gelebilir.

Yapı kooperatifinin ana amacı ortakların akçalı yükümlülüklerini yerine getirmeleri karşılığında anasözleşmeye uygun, konut ya da işyeri teslim etmektir. Konut karşılığı tazminat isteyebilmesi için, kooperatifin inşaatlarının bitirilip konut tahsisi aşamasına gelindiği ve diğer üyelere tahsis ve teslim yapıldığı halde davacıya konut tahsis ve tesliminin yapılmaması gerekir. Bu husus, bu tazminatın istenebilmesinin ön koşuludur.

Bu önkoşulun gerçekleşmesinden sonra, davacı için çeşitli nedenlerle konut ya da işyeri tahsisi imkânsızlığı ortaya çıktığında ortağın uygun bir tazminat isteme hakkı bulunmaktadır.

Normal ödemesini yapıp konut sahibi olan üyelerle eşit miktarda ödemesi bulunduğu tespit edilen, diğer anlatımla eksik ödemesi bulunmadığı belirlenen, ancak kendisine konut tahsis ve teslimi yapılamayan ortağın, ödemesi eksik olmayan diğer üyelere verilen emsal bir konutun dava tarihi itibariyle rayiç değerini talep edebileceğinin, hiç ödemesi yok ise konut karşılığı tazminat talep hakkı olup, bu isteminin reddi gerektiğinin kabulü gerekir.

Eksik ödemesi olan bir üyenin ise, konut karşılığı tazminat talep hakkı olup, alacağının hesaplanma şekli Dairemizin yerleşik uygulamalarında aşağıdaki gibi formüle edilmiştir:

a-Önce ortaklara tahsis edilen konutun dava değeri itibariyle rayiç değeri hesaplanmalıdır.

b-Davalı kooperatife normal ödentilerini gerçekleştiren bir ortağın ödemelerinin ödeme yaptıkları tarihler itibariyle toplam ödemeleri dava tarihine kadar ( toptan eşya fiyat endeksi " TEFE" artış ortalama rakamları esas alınarak) taşınarak güncel değeri bulunmalıdır.

c-Bundan sonra yukarıda (a) maddesinde bulunan değerden (b) maddesinde bulunan değer çıkarılarak kooperatife normal ödeme yapan bir ortağın bu ödemelerine karşı ne miktarda yararlanma elde ettiği ortaya çıkarılmalıdır.

d-Bunu takiben eksik ödeme yapan davacı ortağın ödentileri (b) maddesindeki ilkelere göre dava tarihine taşınarak eksik ödeme miktarı güncelleştirilmelidir.

e- Bu hesaplamalardan sonra normal ödentilerini gerçekleştiren bir ortağın yukarıda (b) maddesinde bulunan ödemelerinin güncel değerinin karşılığı yine yukarıda (c) maddesinde bulunan bir yararlanmayı sağladığına göre davacının (d) maddesinde eksik ödemelerinin güncel değerinin ne miktarda yararlanması gerektiği orantı kurallarına göre belirlenmelidir. Yani sonuç olarak (d) maddesinde bulunan miktar (c ) maddesinde bulunan değerle çarpıldıktan sonra bulunan rakamın (b) maddesinde bulunan miktara bölünmesi sonucu bulunacak miktarın (d ) maddesinde bulunan davacı ödemelerinin güncel değerinin ilave edilmesi sonucu bulunacak miktar davacı ortağın davalı kooperatiften talep etmesi mümkün olan zarar tutarıdır.

Açıklandığı üzere, kooperatif üyesinin ödemelerini hiç yapmamış olması halinde tazminat talep etme hakkı bulunmamakta ise de, eksik ödeme yapmış olması durumunda kural olarak konut karşılığı tazminat talep hakkı bulunduğu kabul edilmelidir.

Mahkemece, hükme esas alınan bilirkişi kurulu raporu yeterli inceleme ve araştırmayı içermemektedir.

Somut olayda; davacının peşin ödemeli ortak olup olmadığının tespiti açısından mahkemece peşin ödemeli ortak alınmasına dair bir genel kurul kararı bulunup bulunmadığı araştırılmalı, bunun için de üyelik tarihinden önceki genel kurul kararları getirilip bu husus belirlenmelidir.

Bu doğrultuda kooperatif tüm kayıt ve defterleri ile gerektiğinde varsa banka kayıtları üzerinde de inceleme yapılarak konusunda uzman bilirkişi heyetinden bu hususlara ilişkin rapor alınarak davacının peşin ödemeli ortak olup olmadığı, üyeliğinin türünün gerektirdiği parasal ya da ayni (arsa payı) yükümlülüklerinin karşılığı olan bedele ilişkin sorumluluğu tam olarak yerine getirip getirmediği belirlenip, peşin ödemeli ortak olduğu ve yükümlülüklerini tam olarak yerine getirdiğinin belirlenmesi durumunda kendisine tahsis edilmesi gereken taşınmazın dava tarihindeki rayiç değeri üzerinden tazminata hükmedilmesi;

davacının peşin üyeli ortak olmamasına rağmen normal ödemesini yapıp bir emsal konut sahibi olan ortak kadar aynı miktarda ödeme yapmış olması durumunun tespiti halinde de yine dava konusu taşınmazın dava tarihindeki rayiç değeri üzerinden tazminata hükmedilmesi; davacının peşin ödemeli ortak olmadığı ve ödemelerinin de tam olmadığının tespiti durumunda ise yukarıda ayrıntılı olarak açıklanan formül gereğince tazminat hesabı yaptırılmak suretiyle varılacak sonuca göre tazminat isteminin karara bağlanması,

hiç ödeme yapmadığının belirlenmesi halinde tazminat talep edemeyeceğinin kabulü gerekirken, eksik inceleme ile yazılı şekilde karar verilmesi doğru olmamıştır.