Yargıtay 23. Hukuk Dairesi E.2016/784 K.2018/1996

Taraflar arasındaki asıl ve karşı davada sözleşmenin iptali davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı asıl davanın kabulüne, karşı davanın kısmen kabulüne yönelik olarak verilen hükmün asıl davada davalı-karşı davada davacı ... (... A.Ş.'ye İzafeten) vekilince duruşmalı, asıl davada davalılar-karşı davada davacılar ...Kredi Bankası A.Ş. ve ... İnş. Taah. A.Ş. vekili, ... (...

A.Ş.'ye İzafeten) vekilince duruşmalı olarak, asıl davada davacı-karşı davada davalı ...Tic. Merkezi A.Ş. vekilince temyiz edilmesi üzerine ilgililere çağrı kağıdı gönderilmişti. Belli günde asıl davada davacı-karşı davada davalı ...Tic. Merkezi A.Ş. vekilleri Av. ... ve ... ile davalı karşı davacılar ... İnş. Taah. A.Ş. ve ... Kredi Bankası A.Ş. Vekili Avukat ... ve ... (...

A.Ş.'e izafeten) vekili Avukat ... gelmiş olup, duruşmaya başlanarak hazır bulunan avukatların sözlü açıklamaları dinlenildikten ve temyiz dilekçesinin süresinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü.

- KARAR -

Davacı vekili, müvekkili ile davalı arsa sahibi bankalarla arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, diğer davalı ile inşaat taahhüt sözleşmesi imzalandığını, buna göre ticaret ve alışveriş merkezi yapımını müvekkilinin üstlendiğini, davalı arsa sahiplerince ruhsat alındığını, ancak, müvekkilinin ...Gazetesi'nin 14.10.1999 tarihli nüshasında yapılan bir ilanla, sözleşme konusu olan taşınmazın hemen önünde, ana yolun üstünde ve ön tarafını kapatır şekilde başka bir ticaret merkezi (...Ticaret Merkezi) projesi geliştirildiği ve bunun yapımı için firma arandığını öğrendiğini, böyle bir projenin,

sözleşme konusu projenin rantabilitesini çok önemli ölçüde etkileyeceğini, bunun önceden bilinmeyen bir durum olup bilinseydi sözleşmenin imzalanmayacağını, davalılarla yapılan görüşmelerden olumlu sonuç alınamadığını ileri sürerek, sözleşmenin ana unsurlarında hata edilmesi, öngörülemeyen değişikliklere bağlı olarak işlem temelinin çökmesi nedeniyle her iki sözleşmenin feshini talep ve dava etmiştir.Davalılar davanın reddini istemişlerdir.Karşı davacı ... Taah.

A.Ş. vekili, karşı davasında ıslah işlemi ile, davacı-karşı davalının inşaatı yapmadığını, ruhsatın süresinin dolduğunu ileri sürerek, müvekkilinin inşaat için yaptığı harcamaların, mahrum kaldığı kar ve bakım ve güvenlik için yapılan masrafın tahsilini; karşı davacılar, ... ve ...

Bankası A.Ş. vekilleri, karşı davalarında yaptıkları ıslah işlemi ile, imar planının iptal edildiğini, imar durumunun değişmesi nedeniyle sözleşmenin aynen ifasının mümkün olmadığını ileri sürerek, inşaat alanının azalması nedeniyle müvekkillerinin uğradığı zarar ve gecikme tazminatının tahsilini talep ve dava etmişlerdir.Mahkemece, bilirkişi raporları ve tüm dosya kapsamından, sözleşme konusu arsaya komşu olan arsada, iş merkezi ve hipermarket inşa edilmesi için teşebbüse geçilmesi, Anıtlar Kurulu'ndan gerekli onayın alınarak,

inşaatı üstlenecek firma bulabilmek amacıyla gazeteye ilan verilmesinin davacının yapmayı planladığı yatırımın sonundaki beklentilerini önemli ölçüde tehlikeye atacağı, mülkiyetinin %25’nin Hazine ve belediyeye ait olan bir alanın beklenmedik şekilde ticaret ve turizm merkezine dönüştürüleceği konusunda yapılan bir ilanı ciddiye almasının normal olduğu,

komşu arsaya sözkonusu inşaatın yapılmamasının ileride yapılmayacağı anlamına gelmeyeceği, davacının yapmayı planladığı büyük bedelli yatırımın tehlikeye gireceği, davacının durumu bilseydi sözleşmeyi yapmayacağı, BK’nun 24/1. maddesindeki temel hatanın gerçekleştiği ve davacının sözleşmeleri feshetmesinde hukuka aykırılık bulunmadığı, davacının kusurlu olmadığı, karşı davacı ... Taah.

A.Ş.’nin güvenlik ve bakım gideri olan masrafı dışındaki harcamalarını kanıtlayamadığı gerekçesiyle, asıl davanın kabulü ile sözleşmelerin feshine,...A.Ş. ve ...‘nin karşı davalarının reddine, ...İnşaat Taah. A.Ş.’nin karşı davasının kısmen kabulüne karar verilmiştir.

Karar, taraf vekillerince temyiz edilmiştir. 1) Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle gerektirici sebeplere, delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre, davalılar- karşı davacılar vekillerinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan diğer temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.

2)Davacı ile arsa sahipleri davalılar ... Kredi A.Ş. ve Pamukbank arasında imzalanan 01.10.1998 günlü düzenleme şeklindeki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde,... İlçesi ...caddesi 771 Ada 6 parsel numaralı taşınmazda, davacı tarafından, ... İnşaat Taah. A.Ş.’ye, projelerine göre 76.000,00 metrekare büyüklüğünde hipermarket, ticaret ve alışveriş merkezi yaptırılacağı, karşılığında davacıya arsanın belli bir hissesinin devredileceği; davacı ile davalı ... Taah.

A.Ş. arasındaki 01.10.1998 günlü onaylama şeklindeki ‘‘inşaat taahhüt sözleşmesi’’ başlıklı sözleşmesinde aynı inşaatın ... İnşaat Taah. A.Ş.’ye bedel karşılığı yaptırılacağı kararlaştırılmıştır.Öncelikle belirtmek gerekir ki, ... İnşaat Taah. A.Ş. ile imzalanan inşaat taahhüt sözleşmesi, niteliğince TBK’nun 470.

(BK.md.355) ve devamı maddelerinde düzenlenen bedel karşılığı eser sözleşmesi olup, eser sözleşmelerinin kendine özgü bir türü olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinden farklı olarak, mahkeme kararı veya tarafların iradelerinin birleşmesine gerek bulunmadan, tek taraflı irade beyanıyla feshedilebilir. Bu sebeple, somut olayda, davacı şirketin davalı ... ile yaptığı sözleşmeyi feshetmekte davacının haklı olup olmadığının değerlendirilmesi gerekmektedir.

Davalı arsa sahipleri ile imzalanan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi açısından ise; her ne kadar asıl davada, bu sözleşmenin feshi talep edilmiş ve davalı arsa sahipleri, gerek cevap dilekçelerinde gerekse karşı dava dilekçelerinde sözleşmenin aynen ifasını istemişlerse de; karşı davalarda yapılan ıslah işlemine ilişkin dilekçelerde, sözleşmenin aynen ifasının mümkün olmadığını bildirdiklerinden ve davalarını tazminat davasına dönüştürdüklerinden, fesihte tarafların iradelerinin birleştiğinin kabulü ile karşı davalardaki bir kısım talepler için yine sözleşmenin feshinde kusurlu olan tarafın tespiti gereklidir.

Bu itibarla, somut olayda, dosya kapsamındaki belge ve bilgilerden; davalı arsa sahiplerince 22.09.1999 tarihinde yapı ruhsatı alındığı, söz konusu ruhsatın sözleşme gereği davacıya tebliğ edildiği ve davalı arsa sahiplerinin yer teslimine hazır olduklarını bildirdiklerinden hemen sonra gazetede söz konusu ilanın yapıldığı ve davacı tarafından durumun davalılara yazı ile bildirildiği anlaşılmaktadır.

Davalıların ise, inşaatın yapılmasını istedikleri ve gönderdikleri 12.11.1999 tarihli ihtarla yer tesliminin sözleşme gereğince 11.11.1999 tarihinde yapılmış sayılacağını bildirdikleri tespit edilmiştir. ... İnşaat Taah.

A.Ş.'de, davacıdan, işe başlamak üzere sözleşme gereğince avansın ödenmesini ihtarla talep etmiştir.Sözleşmeye konu olan taşınmaza komşu olan, üzerinde ticaret ve turizm merkezi yapılacağı iddia edilen taşınmazlarda, 1/5000 ölçekli nazım imar planının 20.11.1998 tarihinde onaylandığı, 1/1000 uygulama imar planının bulunmadığı, ancak anılan tarihten çok önceden beri bu alanda imar plan çalışmalarının yapıldığı, bu hususta defalarca girişimlerde bulunulduğu ancak sonuç alınamadığı dosyada mevcut bilirkişi raporlarından da tespit edildiği,

17.09.2005 tarihli bilirkişi kurulu raporunda da belirtildiği gibi, Kültür Varlıklarını Koruma Kurulu’nun 09.06.1999 tarihli kararına göre, bu alanda ticaret merkezinin yapılamayacağı anlaşılmıştır. Buna göre, gerek sözleşme tarihi gerekse ruhsat tarihi dikkate alındığında, komşu parsellerin bu durumu, basiretli bir tacir gibi davranması gereken davacı tarafından öngörülemeyecek, bilinemeyecek ve değerlendirilemeyecek durumda değildir.

Basiretli bir iş adamı gibi davranma yükümlülüğü (TTK md. 18/2), aslında objektif bir özen ölçüsü getirmekte ve tacirin ticari işletmesiyle ilgili faaliyetlerinde kendi yetenek ve imkanlarına göre ondan beklenebilecek özeni değil aynı ticaret dalında faaliyet gösteren tedbirli, öngörülü bir tacirden beklenen özeni göstermesini gerektirir.

Gerekli tedbirleri almadan sözleşme yapan ve borç altına giren tacirin, gazetede yapılan bir ilana dayanarak yapılacağı kesin olmayan bir inşaatın, kendi yatırımını olumsuz etkileyeceğinden bahisle sözleşmeden dönmesi kabul edilebilecek bir durum değildir.Bununla birlikte, hukukumuzda sözleşmeye bağlılık (...-...) ve sözleşme serbestliği ilkeleri kabul edilmiştir. Bu ilkelere göre sözleşme yapıldığı andaki gibi aynen uygulanmalıdır.

Eş söyleyişle sözleşme koşulları borçlu için sonradan ağırlaşmış ve edimler dengesi sonradan çıkan olaylar nedeniyle değişmiş olsa bile borçlu sözleşmedeki edimini aynen ifa etmelidir.

Gerçekte sözleşmeye bağlılık ilkesi hukukun güvenlik, doğruluk, dürüstlük kuralının bir gereği olarak sözleşme hukukunun temel ilkesini oluşturmaktadır.Yukarıda saptanan olgular karşısında, gerek basiretli bir tacir gibi davranma ilkesi gerekse, ahde vefa ilkesi gereği her iki sözleşmenin feshinde davacı yüklenicinin kusurlu olduğunun kabul edilmesi gerekirken, mahkemece yazılı gerekçe ile fesihte davacının kusuru olmadığının tespiti doğru olmamıştır.Karşı davacı arsa sahipleri, TBK’nun 125/3 (BK md. 108/2) maddesine dayanarak, sözleşme konusu taşınmazdaki imar planının iptal edilerek inşaat alanının azaltıldığını belirterek,

bu alan azalması nedeniyle uğradıkları zararın da tahsilini talep etmişlerdir. Dosyada mevcut, 12.11.2002 günlü belediye yazısında, imar planının 29.11.2000 tarihli İdare Mahkemesi kararıyla iptal edildiği, imar yönetmeliğine göre ruhsatı alınmış ancak inşaata başlanmamış ise yeni imar planının uygulanacağı belirtilmiştir.

O halde, mahkemece yapılması gereken iş; konusunda uzman bilirkişi veya bilirkişi heyetinden rapor alınmak suretiyle, sözleşme konusu taşınmaza ilişkin imar planının iptal edilip edilmediği, iptal edildiyse yeni imar planına göre gerçekten inşaat alanının azalıp azalmadığının ve karşı davacı arsa sahiplerinin bundan dolayı zarara uğrayıp uğramadıklarının tespiti, zarara uğradılarsa miktarının belirlenmesi ve hüküm altına alınmasından, fesihle beraber müspet zarar talep edilemeyeceğinden gecikme tazminatı taleplerinin reddedilmesinden ve yine karşı davacı ... Taah. A.Ş.’nin mahrum kaldığı karın hesaplatılmasından ve sonucuna uygun bir karar verilmesinden ibarettir.

İzah edilen nedenlerle kararın bozulması gerekmiştir.

3) Bozma nedenlerine göre davacı-karşı davalı ... Tic. Merkezi A.Ş. vekilinin temyiz itirazlarının incelenmesine şimdilik gerek görülmemiştir.