Yargıtay 23. Hukuk Dairesi E.2019/2908 K.2020/285

Taraflar arasındaki tapu iptali ve tescil davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın kabulüne yönelik verilen hükmün davalı ... vekilince duruşmalı olarak temyiz edilmesi üzerine ilgililere çağrı kağıdı gönderilmişti. Belli günde davacı vekili Avukat ... ile davalılardan asil ... ve vekili Avukat ... gelmiş, tebligata rağmen başka gelen olmadığından onların yokluğunda duruşmaya başlanarak hazır bulunanların sözlü açıklamaları dinlenildikten ve temyiz dilekçesinin süresinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü.

- KARAR -

Davacı vekili, müvekkilinin davalı kooperatifin şartlı üyesi olduğunu (ödeme yükümlülüğünü peşin yapan üye), şartlı üyelik sözleşmesinde yazılı miktarları peşin ve defaten ödediğini, buna rağmen 30.11.2008 tarihli genel kurul kararında şartlı üyeler için 18.000 TL, şartsız üyeler için 16.025 TL ödeme yapılması halinde tapuların verileceğinin kararlaştırıldığını, bu talebin haksız olduğunu, müvekkilinin tüm edimlerini ve parasal yükümlülüklerini yerine getirdiğinden bu kararın dayanağının bulunmadığını ileri sürerek dava konusu bağımsız bölümün adına tescilini talep ve dava etmiştir.

Davalı kooperatif vekili, dava konusu taşınmazlarla ilgili üst birlik kooperatifinin imzaladığı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereklerini yerine getirmediğini, bunun üzerine bu sözleşmeyi müvekkili kooperatifin devralarak inşaatı tamamlayıp, arsa sahiplerinin akdi feshetmelerine engel olmaya çalıştıklarını ve davacının sözleşmesinde sadece kuraya katılmayacağının belirtildiğini savunarak, davanın reddini istemiştir.

Davalı ... vekili, müvekkilinin davalı kooperatifin üst birliğini kooperatif ile 14.07.1994 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzaladığını, ek sürelere rağmen üst birlik kooperatifinin edimleri yerine getirmediği için açtıkları davadan tazminat kazandıklarını, dolayısıyla davalı kooperatifin de taşeron sıfatıyla müvekkiline borçlu olduğunu ve tapu vermelerinin bu durumda beklenemeyeceğini savunarak davanın reddini istemiştir.

Mahkemece davanın kabulüne dair verilen karar, davalılar ... ve kooperatif vekillerinin temyizi üzerine "somut uyuşmazlıkta, davalı ...'ın 14.07.1994 tarihli sözleşmeyi işin yüklenici tarafından süresinde yapılmadığı gerekçesiyle feshettiği, fakat feshe rağmen dava konusu dairelerin de bulunduğu 847 ada 8 parsel üzerindeki inşaatların tamamlandığı, kooperatif ile tarihsiz bir tasfiye protokolü düzenlendiği, kooperatifin istemi üzerine arsa sahibinin tapuda devir yaptıklarının tesipiti karşısında davacının kooperatifte şartlı ortak olduğu da gözetilerek,

davacının şartlı ortaklardan alınması gereken ödemeler yönünden parasal yükümlülüklerini yerine getirip getirmediği arsa sahibi ile kooperatif arasındaki sözleşme ve uygulamalara göre davacı tarafından tapusu istenilen dairenin kooperatife bırakılacak dairelerden olup olmadığı, edimlerini yerine getiren ortaklara kooperatifin istemi üzerine arsa sahiplerince tapuda devir yapılması yönünde bir uygulamanın benimsenip benimsenmediği,

böyle bir uygulamanın benimsenmiş olması halinde devirlerde tasfiye protokolüne uyulup uyulmadığı 23. maddeye göre kooperatifin ortaklar arasında eşitlik ilkesine uygun davranmak zorunluluğu bulunduğundan diğer ortaklara hangi şartlarda tapu devrinin yapıldığı hususlarının araştırılması gerektiği" gerekçesiyle Dairemizce bozularak mahkemece uyulan bozma ilamı ve tüm dosya kapsamına göre.

14.07.1994 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin 12.09.1994 tarihinde davalı kooperatife devredildiği, davacının şartlı üyelik sözleşmeleri hükümlerine göre ödemelerini yaptığı, şartlı üye olan davacının belirtilen ödemelerden başka kooperatifin teslimine kadar ücret ödemeyeceğinin tapuların diğer üyeler ile birlikte verileceğinin iskan ve diğer masrafların alıcıya ait olacağının kararlaştırıldığı, davacının peşin ödemeli şartlı üye olup, aidatlı üyelerle aynı haklara sahip olduğu üyelik edimini peşinen yerine getirmesi sebebiyle ek ödeme külfetinin bulunmadığı,

sözleşmenin feshi tarihinde inşaatların %29'luk kısmının bitmiş olduğu, dava tarihi itibariyle ise inşaatların tamamlandığı, davalı kooperatifin davalıların arsalarına tasfiye protokolünde benimsenen hükümlere göre işi yaptığı davalı kooperatifin vekaletsiz iş görme suretiyle sözleşmenin feshinden sonra inşaata devam ettiği ve arsa sahiplerinin de buna icazet verdiği, tarafların edimlerini yerine getirmesi halinde arsa sahiplerinin tapu devrini kooperatif üzerine vermesi gerektiği, doğrudan üye olduğu bildirilen ortaklar adına tescili yapıldığı davacının edimlerini yerine getirmesine rağmen tapusunun verilmediği,

arsa sahipi ile kooperatif arasındaki sözleşme ve uygulamalara göre, davacı tarafından tapusu istenilen dairenin kooperatife bırakılacak dairelerden olduğu gerekçesiyle, davanın kabulüne karar verilmiştir.

Kararı, davalı ... vekili temyiz etmiştir.

Dava, kooperatife karşı yükümlülüklerini yerine getirdiğini ileri süren kooperatif ortağının tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.

Davacının şartlı ortak (peşin bedelli) olduğu bozma ilamında da belirtildiği üzere sabittir. Ancak mahkemece, Dairemiz bozma ilamı doğrultusunda inceleme yapılarak karar verilmiş ise de, denetime elverişli olmayan bilirkişi raporu hükme esas alınarak karar verilmiştir.

Şöyle ki, bozma ilamımızla, davaya konu bağımsız bölümün yüklenici kooperatife kalacak dairelerden olup olmadığının araştırılması istenmiş ise de, bu konuya ilişkin bilirkişi raporu ve dosya kapsamından net bir saptama yapmak mümkün değildir. Davalılardan kooperatif ile davalı arsa sahibi ... arasındaki tarihsiz olan ve benimsenen protokole göre, arsa sahibine 6 bağımsız bölüm verileceği kararlaştırılmış olup, bunların bir tanesi dışında hangi bağımsız bölüm olacağı belirtilmemiştir. Bu durumun anılan davalıların beyanı doğrultusunda saptanacağı da muhakkaktır. Bu doğrultuda inceleme yapılarak sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, yapılmaması doğru olmamıştır.

Diğer bozma nedeni ise, kooperatifin istemi üzerine arsa sahiplerinin tapuda devir yapılmasını benimseyip benimsemediklerine ilişkindir. Bu konuya ilişkin olarak düzenlenen bilirkişi raporunda ek ödeme yapan ve tapuda devir yapılan üyeler olduğu belirtilmesine rağmen, peşin bedelli olmayan ve peşin bedelli olup da iptal edilen genel kurul kararı doğrultusunda aidat ödemesi yapan ortaklar dışında davacı gibi peşin bedelli olan, iptal edilen genel kurul kararı doğrultusunda ödeme yapmayan ortaklar bakımından inceleme yapılmadığı gibi mahkemece bu hususa hiç değinilmemiş olması da doğru olmamıştır.

Öte yandan, bu dava ile bağlantılı 13.05.2015 tarihli ve 2014/23-68 E. 2015/1332 K. sayılı Yargıtay Hukuk Genel Kurulu kararı doğrultusunda, davalı kooperatif ile davalı ... arasındaki bila tarihli protokol hükümleri doğrultusunda, arsa sahibine verilecek para ve bağımsız bölümlerin verilip verilmediği, 847 ada 8 parsel üzerine kaç daire yapıldığı ve yüklenici ile arsa malikleri arasındaki paylaşımın ne şekilde olacağının araştırılmadığı, davaya konu edilen bağımsız bölümün yüklenici kooperatife isabet edecek yerlerden olup olmadığı da araştırılmamıştır.

Bu durumda, mahkemece, yukarıda anılan hususlara ilişkin olarak tüm taraf delilleri üzerinde inceleme yapılarak, gerektiğinde bilirkişi kurulundan rapor veya ek rapor alınarak, oluşacak uygun sonuç dairesinde bir karar verilmesi gerekirken, eksik inceleme ile yazılı şekilde karar verilmesi doğru olmamıştır.