Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2009/21335 K.2010/998

Dava dilekçesinde kira parasının ... 2007 tarihinden itibaren taşınmazın tamamı için aylık 4.426-TL.olarak tesbiti ile 17.408-TL.bakiye kira alacağının davalıdan tahsili istenilmiştir. Mahkemece davanın kısmen kabulü ile aylık kira parasının 4.000-TL.olarak tespiti cihetine gidilmiş, hüküm taraf vekillerince temyiz edilmiştir.

YARGITAY KARARI

Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü.

Davacı vekili dilekçesinde; kira parasının ... 2007 tarihinden itibaren taşınmazın tamamı için aylık 4.426-TL.olarak tespiti ile, davacının 2/3 hissesine düşen bakiye kira alacağı olan 17.408-TL.nın ... 2007 tarihinden itibaren reeskont faiziyle birlikte davalıdan tahsilini talep ve dava etmiştir.

Mahkemece, hak ve nesafet uygulamasına göre taşınmazın tamamı için kira parasının 1.11.2007 tarihinden itibaren aylık 4.000-TL.tespiti ile, kira alacağı yönünden 7.600-TL.kira farkının davalıdan tahsiline, karar kesinleştikten sonra ilamın infaz edilmesine ve kararın kesinleşmesinden itibaren yasal faiz yürütülmesine hükmedilmiştir.

Hükmü davacı ve davalı vekili temyiz etmektedir.

Dava konusu taşınmaz, Ankara (Küçükesat-Ballıbebe Mahallesinde; bodrum, zemin ve 2 normal kattan oluşan toplam 493,67 m2 alana sahip, Özel Eğitim ve Rehabilitasyon Merkezi olarak kullanılan yerdir.

Ancak, hükme esas alınan bilirkişi raporunda, tesbite dayanak olarak emsal kira sözleşmeleri incelenmişse de, uygun bulunmadığı için emsal alınmadığı belirtilmiş, genel ifadelerle yetinilerek bu yönde re’sen emsal araştırması yapılmadığı da anlaşılmaktadır.

18.11.1964 gün ve 2/4 ... Y.İ.B.K. ve yerleşik Yargıtay uygulamalarına göre “hak ve nesafet” ilkesi uyarınca hakim bu sınırlamayı yaparken, öncelikle tarafların tüm delilleri varsa emsal kira sözleşmeleri aslı veya onaylı örnekleri dosyaya alınmalı, bilirkişi marifetiyle kiralanan taşınmaz ve taraf emsalleri tek tek görülüp incelenmeli, böylece elde edilen veriler somutlaştırılarak,

dava konusu yer ile ayrı ayrı (konumu, çevresi, niteliği, kullanım şekli, kira başlangıç tarihi, kira süreleri vb.) kira parasına etki eden tüm nitelikleri karşılaştırılmalı, emsal kira bedellerinin niçin uygun emsal olup olmadığı somut gerekçelerle açıklanmalı, dava konusu taşınmazın yeniden kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira parası belirlenmeli, hakimce bu kira parası dikkate alınmak suretiyle hak ve nesafete; özellikle tarafların kira sözleşmesinden bekledikleri amaçlarına uygun makul bir kira parasına hükmedilmelidir.

Mahkemece yukarıda açıklanan yönleri içermeyen genel ifadeli bilirkişi raporuna itibar edilerek eksik incelemeyle hüküm kurulması ayrıca davalının eskidenberi mecurda kiracı olduğu gözetilmeden, bilirkişi raporunda taşınmazın boş olarak getirebileceği belirtilen kira parasına hükmedilmesi usul ve yasaya Y.İ.B.K’ne ve yerleşik Yargıtay uygulamalarına aykırı olup bozma nedenidir.

Bundan ayrı olarak; taraflar arasındaki kira sözleşmesinin ön yüzünde 1.12.2002 başlangıç tarihli ve 8 yıl süreli olduğu belirtilmiş, özel şartların 5 ve 15.maddelerinde; kiracının kira karşılığı olarak 32 ay tamir, tadilat ve onarım ederek kullanacağı, kira süresinin 1 mart 2003 tarihinden itibaren 5 yıl olduğu kararlaştırılmıştır. Ayrıca, temyiz edilmeden kesinleşen taraflar arasındaki kira alacağı davasında da kira süresinin 1.3.2003 tarihinden itibaren 5 yıl olduğu kabul edilmiştir. Davacı dava dilekçesinde kira süresinin 28.2.2008 tarihinde dolduğunu belirtmiştir.

Bu durum karşısında mahkemece kira sözleşmesindeki başlangıç tarihinin 1 Mart olduğu göz önünde bulundurularak 1.3.2008 tarihinden itibaren kira parasının tespiti gerekirken kira artış başlangıcı esas alınarak yazılı şekilde hüküm kurulması da doğru değildir.

Bunların dışında; dava tarihinde henüz doğmamış bir borcun tahsiline hükmedilemez. Bu itibarla, kira parasının tespiti ile birlikte kira farkının ve faizinin tahsiline karar verilemez. Zira, kira farkının ve bunun hukuksal sonucu olan faizin ödenebilir olması, tespit edilen kira parasının kesinleşmesine bağlıdır. Mahkemece, belirtilen bu husus dikkate alınmadan yazılı şekilde hüküm kurulması da bozma nedenidir.