Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2009/21482 K.2010/8511

Dava dilekçesinde kira sözleşmesinin kurulduğu tarihten itibaren feshi ile 4.640.00 TL depozito ile davalı tarafa ödenmiş ve ödenecek kira bedellerinin faiz ve masraflarla birlikte davalı taraftan istirdaten tahsili istenilmiştir. Mahkemece davanın reddine dair verilen hükmün temyiz incelemesinin duruşmalı olarak yapılması davacı vekili tarafından istenilmekle; taraflara yapılan tebligat üzerine duruşma için tayin olunan günde temyiz eden Davacı vek.Av.... geldi. Aleyhine temyiz olunan Davalı vek.Av.... geldi. Gelen vekillerin sözlü açıklamaları dinlendikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için saat 14.00’e bırakılması uygun görüldüğünden, belli saatte dosyadaki bütün kağıtlar okunarak, tetkik hakiminin açıklamaları dinlenip, gereği düşünüldü.

YARGITAY KARARI

Davacı vekili dilekçesi ile; müvekkili ile davalı arasında 2006 yılı Eylül ayında davalıya ait taşınmazın eczane olarak kullanılması amacıyla kiralanması için görüşmeler yapıldığını; bu görüşmeler neticesinde, tarafların.

01.10.2006 tarihinde kiracılık ilişkisi kurulmasına yönelik depozito teslim tutanağı imzaladıklarını, aradaki sözlü anlaşmaya ve depozito teslim tutanağına uygun yazılı kira sözleşmesinin de ileride hazırlanıp taraflarca imzalanmasına karar verildiğini; ancak, davalının (belgelerini hazırlama) yükümlülüklerini yerine getirmediğini, taşınmazın kiralama amacına uygun kullanılabilir halde teslim edilmediğini, üstelik 23 maddelik bir sözleşmeyi de kötüniyetli bir yaklaşımla imzalatmaya çalıştığını; bu nedenle, sözleşme ilişkisinin kurulamayacağını anlayan müvekkilinin;

davalıya ödediği 4.640 TL depozitonun geri verilmesi talebini içerir ihtarname gönderdiğini, bu ihtarnamede müvekkilinin sözleşmeden dönme iradesini çok açık ortaya koyduğunu; davalının, buna rağmen birikmiş 30.324,84 TL kira alacağının tahsili için icra takibi başlattığını, haklarını kötüye kullandığını iddia ederek; kira sözleşmesi ilişkisinin geçmişe dönük olarak feshedilmesine ve sözleşmenin en başında davalı tarafa verilen 4640 TL depozito ile müvekkilinin ödediği yada ödeyeceği kira bedellerinin faizleriyle birlikte davalı taraftan tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Davalı vekili cevap dilekçesinde; davacının iddialarının yersiz olduğunu, taşınmazın tüm eksikler giderilerek kullanılabilir halde teslim edildiğini; sözleşmenin yazılı olmasının şart olmadığını, dolayısıyla kira akdinin kurulmadığı iddiasını davacı-kiracının kanıtlaması gerektiğini haksız ve yersiz açılan davanın reddini istemiştir.

Mahkemece. "Toplanan tüm delillerin değerlendirilmesi sonucunda; davacının davasının sabit olmadığı anlaşılmıştır.... Taraflarca içeriği kabul edilen ve birlikte tanzim edilen kira ilişkisi sabittir. Bu sözleşme hükümleri tarafları bağlamaktadır. Akdin feshi için taraflardan birinin bu sözleşme yükümlülüklerini ihlal etmesi, akdin temel ve kurucu unsurlarının bertaraf edilmesi gerekmektedir.

Akdi ilişki tüm unsurlarıyla mahallen keşif de yapılmak suretiyle irdelenmiş, mahkemece taşınmazın başında gözlem de yapılmak suretiyle bilirkişi raporu aldırılmıştır. Taşınmaz mecurun sözleşmeye uygun şekilde kiracıya tesliminin sağlandığı ve kiracı yararına akdin feshini gerektirecek bir nedenin olmadığı sonuç ve kanaatine varılmıştır. Gerekçesiyle” davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından süresinde temyiz edilmiştir.

Taraflar arasında “Depozit Teslim Tutanağı” başlıklı protokol tanzim edilmiştir. Bu protokole göre, davacı (kiracı)nın kiralayana iki aylık kira bedeli karşılığı 4640 TL depozit verdiği, kira müddetinin beş yıl olarak kararlaştırıldığı aylık kira bedeli ile artış şartının da belirlendiği anlaşılmaktadır. Ayrıca, AVM’de ikinci bir eczane olmayacağı, kiralayandan kaynaklanan elektrik –su kullanımı, ruhsat için gerekli yapı kullanım (iskan izni) gibi nedenler sebebiyle kapalı kalması sonucu doğarsa kiranın bu eksiklikler giderildiğinde başlatılacağı ifade edilmiş bulunmaktadır.

Taraflar arasında imzalanan bu protokolle, kira aktinin kurulduğu kabul edilmelidir. Ancak, protokolde de ifade edildiği gibi, kiralananın kiralanış amacına uygun hale getirilmesinden sonra; kiracının sorumluluğu sözkonusu olacaktır.

Davacı, iş bu kira sözleşmesi gereğince kiralayanın yükümlülüklerini yerine getirmediğini ileri sürerek; BK.nun 249. ve devam maddeleri uyarınca kira sözleşmesinin feshini istemektedir.

Kira sözleşmelerinde kiralayana ait edim, kiralananı kiracıya teslim etmek ve kira süresi boyunca onu kiracının kullanımına elverişli şekilde bulundurmak (Borçlar Kanunu, md.249);kiracının edimi ise, kira paralarını ödemek, kiralananı sözleşmeye uygun şekilde kullanıp, süre sonunda iade etmektir (Borçlar Kanunu, md.256,257).

Kiralayanın edim borcu, kiralananı; hem fiziki olarak, hemde hukuki olarak teslim etmeyi icabettir. Mahkemece yapılan keşif sonucu alınan bilirkişi raporunda; kiralanan yerin halen cephesinin camlarının montajının yapılmadığı belirtilmiştir. Mecurun bu haliyle kullanıma elverişli tesliminden söz edilemez.

Öte yandan, kiralananın; eczane olarak işletilmek üzere kiralandığı hususu tartışma konusu değildir. Amacına uygun kullanımın gerçekleşmesi; taraflar arasında yapılacak yazılı kira sözleşmesine bağlıdır. Zira, açılacak eczane; stopaj vergisine tabi olduğundan, Vergi Dairesine mükellefiyet kaydı sırasında yazılı sözleşmenin ibrazı gerekecektir.

Yazılı sözleşmenin ise, taraflar arasında davalı kiralayanın yeni şartlar ileri sürmesi nedeniyle imzalanamadığı dosya içerisindeki sözleşme örneğinden anlaşılmaktadır. Mükellifiyet kaydı yapılmadan eczane işletime açılamayacağından, hukuksal yönden de; imkansızlık ortaya çıkmaktadır. Bu imkansızlığın, davacının depozitonun iadesi için keşide ettiği ihtarnamenin davalıya tebliğ tarihinde gerçekleştiği ve kira ilişkisinin bu tarih itibariyle fiilen de sona erdiği ortadadır.

O halde, mahkemece; yukarıda açıklanan maddi ve hukuki olgular açısından değerlendirme yapılarak, kira sözleşmesinin feshine karar verilmesi gerekirken, yazılı gerekçelerle hüküm verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.

Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.nun 428. maddesi gereğince BOZULMASINA, Yargıtay duruşmasında vekille temsil edilen davacı taraf için duruşma tarihinde yürürlükte bulunan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi hükümlerine göre takdir edilen 750 TL vekalet ücretinin davalıdan alınıp davacı tarafa verilmesine