Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2009/404 K.2009/11409

Dava dilekçesinde kira sözleşmesinin feshi ile 24.480,00-YTL.alacak ve 29.952,00-YTL.tazminatın faiz ve masraflarla birlikte davalı taraftan tahsili istenilmiştir.

Mahkemece davanın kısmen kabulü ile, taraflar arasında düzenlenen 8.2.2005 başlangıç tarihli 3 yıl süreli kira akdinin feshine; davacının alacak ve tazminat istemlerinin reddine dair verilen hükmün temyiz incelemesinin duruşmalı olarak yapılması davacı vekili tarafından istenilmekle; taraflara yapılan tebligat üzerine duruşma için tayin olunan günde temyiz eden Davacı Vek.Av.B.T.eldi. Aleyhine temyiz olunan Davalı ve vekili gelmedi.

Gelen vekilin sözlü açıklaması dinlendikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için saat 14.00’e bırakılması uygun görüldüğünden, belli saatte dosyadaki bütün kağıtlar okunarak, tetkik hakiminin açıklamaları dinlenip, gereği düşünüldü.

Davacı vekili dilekçesi ile; davacı (kiracı) ile davalı şirket arasında 8.2.2005 başlangıç tarihli 3 yıl süreli kira sözleşmesi imzalandığını; sözleşmede yıllık kira bedeli 15.000 Euro olup, kiranın yıllık ödeneceğinin kararlaştırıldığını; birinci yıl kira bedeli karşılığının ödendiğini, ikinci yıl kirasına mahsup edilmek üzere de 25.3.2005 tarihinde 5000 Euro ödendiğini; sözleşme uyarınca, müvekkilinin kiralananda Cafe-Restoran işleteceğini; işyeri açma ve çalıştırma ruhsatı almak için Kuşadası Belediyesine müracaat ettiğinde, "kiralanan taşınmazın ayrı bağımsız bölüm numaralı tapusunun istendiğini;

müvekkilinin durumu derhal kiralayana bildirip, sorunu çözmesini istediğini; ancak, davalının sürekli olarak müvekkilini oyaladığını; bu nedenle, davalıya ihtarname keşide ederek "15 gün içinde müvekkilinin işyeri ruhsatı alabilmesi için gerekli olan ayrı bağımsız bölüm numaralı tapunun teslimini, aksi halde BK.249,250 vs.maddelerde düzenlenen yasal haklarını kullanmak zorunda kalacağını" ihtar ettiğini, davalının teslim borcunu yerine getirmediğini, bunun tüm sonuçlarından sorumlu olduğunu idida ederek; kira sözleşmesinin feshi ile,

müvekkilinin birinci yıl ruhsatsız ve sözleşmeden beklenen amacı karşılamayacak şekilde de olsa kısmen kiralananı kullanmış olduğundan, birinci yıl

için ödenen 15.000 Euro'dan 5000-Euro'sunun kısmi kullanmaya mahsup edilerek bakiyesi 10.000 Euro ile ikinci yıl için ödenen 5000 Euro'nun iadesi gerektiğinden, Türk Lirası karşılığı 24.450-YTL.alacağın tahsiline karar verilmesini; ayrıca, müvekkilinin cafe-restoran işleteceği amacıyla demirbaşlar, restoran malzemeleri aldığını, dekorasyon, tamiratı işleri yaptığını; sözleşmenin feshi nedeniyle kiralanandan yararlanamayacağından zarara uğradığını, bu zararının da karşılanması gerektiğini ileri sürerek; toplam 54,43-YTL.nin dava tarihinden itibaren işleyecek ticari faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Davalı vekili cevap dilekçesinde; taraflar arasında düzenlenen kira sözleşmesinde kiracının sorumluluğu düzenlenirken, kiracılığı döneminde mecur mahalde yapacağı ve yaptığı tüm tadilat ve giderlerin (10.md) kendisine ait olacağını ve tahliye anında da “hiçbir güna bedel ve masraf ve tazminat istemeye hakkı olmamak üzere gayrimenkul inşaatın cümlesi kiraya verenin olacaktır, denilerek” tazminat istemeyeceğini kabul ettiğini; aynı zamanda davacı kiracı, 08.02.2005 tarihinde mecuru kiraladıktan sonra bu işyerini 2006 yılının Mart ayına kadar işlettiğini ve kar elde ettiğini; bu nedenle, davacının tazminat ve alacak talebinin haksız olduğunu savunarak; davanın reddini istemiştir.

Mahkemece; “olayımızda, kiralanan yerin ayrı bir bağımsız bölüm numarası bulunmadığından davacının işyeri açma ve çalıştırma istemi ile ilgili birime yaptığı başvurunun sonuçsuz kaldığı; davacı, kiraladığı yeri, işyeri açma ve çalıştırma ruhsatı bulunmamasına rağmen kısa süreli de olsa işletip kazanç elde ettiği bu itibarla, ilk yıl kira parasını davalıdan talep edemeyeceği, sözleşmenin 10.maddesinde kiracının yapacağı tadilatlarda sarf edeceği masrafların kiracıya ait olduğu kararlaştırıldığı,

davacının kiraladığı yerde yaptığı dekorasyon işlerinin, işyerinin düzeni ve işi ile ilgili olup, bu yönde sarf ettiği masrafları kiralayandan talep etme hakkının bulunmadığı; kiralayanın, yerin teslimine ilişkin edimini yerine getirmediğinden, kiracının BK.249 ve 250 maddeleri uyarınca akdin feshini isteme hakkının bulunduğu sonuç ve kanaatine varılarak, davanın kısmen kabulüne karar vermek gerekmiştir, gerekçesiyle” taraflar arasında düzenlenen 08.02.2005 başlangıç tarihli 3 yıl süreli kira akdinin feshine, davacının alacak ve tazminat istemlerinin ise reddine karar verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından süresinde temyiz edilmiştir.

Davada; kiracı tarafından kiralananın kullanımı için işletme ruhsatı alınamaması üzerine kiralayana gönderilen ihtarnameye rağmen; davalının edimini yerine getirmediği ve temerrüde düştüğü iddia edilerek; kira sözleşmesinin feshi ile, peşin ödenen kira bedelinin iadesi; ayrıca sözleşmenin devam edeceğine inanılarak mecurda yapılan harcamalardan dolayı uğranılan zararın tazmini istenilmiştir.

Taraflar arasındaki mevcut 3 yıl süreli sözleşmeye göre; sözleşmenin konusu “Feniks Çarşısındaki 8 numaralı işyerinin kiralanması” kullanım amacı ise “Cafe-Restoran işletmeciliğidir”.

Kiralananın amacına uygun kullanılabilmesi için kiralayanın ayıpsız teslim borcu vardır (BK.nun 249/1.maddesi). Kiraladığı yer için kiracının işletme ruhsatı alınması vazgeçilmez bir zorunluluk olup, kiralanan şeyin ayıpları ise kiralayanın tekeffülü altında kabul edilir. Kiralanan ayıplı ise ve bu ayıp, kiralananın; sözleşme ile güdülen amaca uygun biçimde kullanılmasını ve işletilmesini imkansız kılacak çeşitten ise, kiracı sözleşmeden dönme hakkını kullanabilir. (BK.mad. 249-250-106-108).

Somut olayda, kiracı; kiralananı, işyeri açma ve çalıştırma ruhsatı olmaması nedeniyle kullanım amacına uygun işletememiş durumdadır. Bu nedenle, mahkemece; kira sözleşmesinin feshine dair hüküm kurulması isabetlidir. Ayrıca, ayıplı olmasına rağmen, kiralananı Mart 2006 tarihine kadar (ruhsatsız olarak) işleterek gelir elde eden davacı kiracının; ödediği ilk yıl kirasının geri iadesine ilişkin talebinin reddine karar verilmiş olmasında da bir isabetsizlik yoktur.

Ancak, kiracının ikinci yıl için mahsup edilmek üzere peşin ödediği kira bedelinin (5000 Euro’nun) reddedilme gerekçesi kararda açıklanmamıştır. Davacının, kira sözleşmesini fesih iradesini dava tarihi itibariyle ortaya koyduğu gözetildiğinde; bu tarihe kadar (ikinci yıl için) kullanımın karşılığı hesaplanmalı, ödenen miktardan mahsup edildikten sonra, bakiyesi iade edilmelidir.

Bundan ayrı, kiracı; sözleşmeyi davalı kiralayanın kusuru ile feshetmiş bulunduğundan, BK.nun 250. maddesine göre tazminat talebinde de bulunabilir. Zira, sözleşmenin süre bitimine kadar devam edeceği inancı ile kiralananda dekorasyon ve tamirat işleri yaptırmış, demirbaş ve restoran malzemeleri almıştır. Sözleşmedeki hükümler (10.madde) fesih nedeniyle (süre bitiminde tahliye olmadığından) geçerli değildir. Ne var ki, mahkemece tazminatın kapsamı belirlenirken, sökülüp götürülebilecek eşyalar saptanmalı, bu eşyaların sökülüp alınmasına karar verilmelidir. Ayrıca, kiracının taşınmazı kullandığı süre de; üç yıllık sözleşme süresine oranlanarak, tazminatın kapsamını tayinde göz önünde bulundurulmalıdır.

Mahkemece, yukarıdaki ilke ve esaslar dikkate alınarak, oluşacak sonuç dairesinde hüküm kurulması gerekirken, eksik inceleme ve yanılgılı değerlendirme sonucu yazılı şekilde hüküm kurulmuş olması doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.

Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.nun 428. maddesi gereğince BOZULMASINA, Yargıtay duruşmasında vekille temsil edilen davacı taraf için duruşma tarihinde yürürlükte bulunan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi hükümlerine göre takdir edilen 625 TL vekalet ücretinin davalıdan alınıp davacı tarafa verilmesine