Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2010/10123 K.2010/12127

Dava dilekçesinde asıl davacı kira parasının 2008 yılı için aylık 6663 TL'ye indirilmesini, davalı (karşılık davacı) ise 1.1.2009 tarihinden itibaren aylık kiranın 9619 TL olarak tespiti istenilmiştir. Mahkemece asıl davanın reddi, karşılık davanın kısmen kabulü cihetine gidilmiş, hüküm taraflar tarafından temyiz edilmiştir.

YARGITAY KARARI

Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü.

Davacı vekili dilekçesinde, davalıya ait taşınmazda müvekkili olan davacının kiracı olarak bulunduğunu, 2008 yılında aylık kiranın 8512 TL.’ye çıktığını, bu miktarın çok fahiş olduğunu beyan ederek,aylık kiranın 6663 TL.’ye indirilmesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Davalı kiralayan ise açtığı karşılık davası ile, 1.1.2009 tarihinden itibaren aylık kiranın 9619 TL.’ye çıkartılmasına karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Mahkemece, asıl davanın davacının (kiracı) mayıs 2008 ayına kadar aylık kirayı 8512 TL.olarak ve itirazsız ödediği gerekçesi ile reddine, karşılık davanın ise, kısmen kabul kısmen reddi ile aylık kiranın 9062 TL. olarak tespitine karar verilmiş, karar her iki tarafça da temyiz edilmiştir.

Asıl davanın reddine ilişkin kararda bir isabetsizlik bulunmamaktadır.

Ancak, karşılık dava yönünden; davada, taraflar arasındaki ilk kira ilişkisi 1.4.2003 tarihli kira sözleşmesine dayanmakta olup, tespiti istenilen dönem 1.1.2009 tarihinden itibaren başlayan döneme ilişkindir. Bu nedenle de, kira tespiti hak ve nasefet esaslarına göre yapılacaktır.

18.11.1964 gün ve 2/4 sayılı Y.İ.B.K. ve yerleşik Yargıtay uygulamalarına göre “hak ve nesafet” ilkesi uyarınca hakim bu sınırlamayı yaparken, öncelikle tarafların tüm delilleri varsa emsal kira sözleşmeleri aslı veya onaylı örnekleri dosyaya alınmalı, bilirkişi marifetiyle kiralanan taşınmaz ve taraf emsalleri tek tek görülüp incelenmeli, böylece elde edilen veriler somutlaştırılarak,

dava konusu yer ile ayrı ayrı (konumu, çevresi, niteliği, kullanım şekli, kira başlangıç tarihi, kira süreleri vb.) kira parasına etki eden tüm nitelikleri karşılaştırılmalı, emsal kira bedellerinin niçin uygun emsal olup olmadığı somut gerekçelerle açıklanmalı, dava konusu taşınmazın yeniden kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira parası belirlenmeli, hakimce bu kira parası dikkate alınmak suretiyle hak ve nesafete; özellikle tarafların kira sözleşmesinden bekledikleri amaçlarına uygun makul bir kira parasına hükmedilmelidir.

Bunun için dava konusu yerin yeniden kiralanması halinde getirebileceği kira parası bilirkişiler tarafından belirlenmelidir. Böyle bir belirleme yapılırken benzer yerlerin kira sözleşmeleri incelenmeli (res’en emsal araştırması yapmak, ya da taraflardan emsal göstermeleri istenmek suretiyle) dava konusu yer ile ayrı ayrı kararlaştırılmalı, kira parasına etki eden hususlar üzerinde de ayrıca durulmalıdır. Dava konusu yerin yukarıda açıklandığı üzere serbest koşullarda getirebileceği kira parası usulünce saptandıktan sonra, bu kira parası dikkate alınmak suretiyle hak ve nesafet kurallarına göre hakimce bir kira parası takdir edilmelidir.

Diğer yandan, davacı kiracı tarafından yeni dönemde kira paralarının ekonomik nedenlerle, artmadığı, aksine, azaldığı iddia edilmiştir. Nitekim kira parasının tesbiti istenen dönemlerde konut ve işyeri kiralarının genel fiyat artışları kadar artmadığı hatta azaldığı da bilinen bir gerçektir. O nedenle davacının bu iddiası üzerinde durulmalı gerçekten çevrede oluşan kira paralarının genel fiyat artışları kadar artmadığı yahut kira paralarında bir düşüş saptandığı takdirde her ne kadar hak ve nesafet dönemi olsa da, kira parasının endeksin altında da tespiti yoluna gidilebilmelidir.

O halde mahkemece, yukarıdaki ilke ve esaslar gözetilerek yapılacak yargılama neticesinde hasıl olacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekirken, yanılgılı değerlendirme sonucu yazılı şekilde hüküm tesisi bozmayı gerektirmiştir.