Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2010/19779 K.2010/21856

Dava dilekçesinde kira parasının 1.1.2008 gününden başlayarak yıllık 78.000 lira olarak tesbiti istenilmiştir. Mahkemece davanın kısmen kabulü ile yıllık kira parasının 43.446,32 TL olarak tesbiti cihetine gidilmiş, hüküm taraf vekilleri tarafından temyiz edilmiştir.

YARGITAY KARARI

Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü.

Davacılar vekili dava dilekçesinde, 1.1.2008 dönemine ait kira parasının yıllık 78.000 TL olarak tespit edilmesini talep etmiş, mahkemece; hak ve nesafet kurallarına göre yıllık 43.446,32 TL tespitine karar verilmiş, hükmü taraf vekilleri temyiz etmiştir.

Dava konusu taşınmaz, ..., ... ... İşhanında bulunan toplam 53,65 m2 banka şubesi olarak kullanılan işyeridir.

Hükme esas alınan bilirkişi raporunda ibraz edilen başka banka şubesine ait emsal kira sözleşmesine göre dava konusu taşınmazın yeniden kiraya verilmesi halinde yıllık brüt 44.625 TL (net 35,700 TL) ek raporda ise brüt 41.708,47 TL kira getirebileceği açıklanmıştır.

Raporda, dönem başlangıç tarihleri ve m2 büyüklükleri benzer olan emsal kira sözleşmeleri incelenmediği gibi re'sen emsal araştırması da yapılmamıştır. Ayrıca, dava konusu banka şubesine emsal olan kira sözleşmelerinin, başka bankaya ait sözleşme dışında farklı işyerlerine ait kira sözleşmelerinin de incelenerek ve mecur ile karşılaştırılmak suretiyle oluşacak sonucuna göre kira parası konusunda açıklama yapılması gerekmektedir. Belirtilen konularda ayrıntılı inceleme yapılmadan tek emsal sözleşme ile yazılı şekilde hazırlanan bilirkişi raporu hüküm kurmaya elverişli görülmemiştir.

Anayasa Mahkemesinin 6570 sayılı yasanın 2 ve 3.maddelerinin iptaline ilişkin 26.3.1963 tarih ve 3/67 sayılı kararı ile, 6570 sayılı yasanın kira parasındaki “sınırlı artış” ilkesi ortadan kaldırılmamıştır. Bununla birlikte kira parasının tesbiti yöntemini belirleyen 18.11.1964 tarih ve 2/4 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında da kira parasının “hak ve nesafete uygun” seviyede takdiri ile “sınırlı artışı” öngörülmektedir. O nedenle kira parasının tesbiti bir sınırlamadır ve hakim kira parasını takdir ederken bunun bir sınırlama olduğunu gözetmelidir.

18.11.1964 gün ve 2/4 sayılı Y.İ.B.K. ve yerleşik Yargıtay uygulamalarına göre “hak ve nesafet” ilkesi uyarınca hakim bu sınırlamayı yaparken, öncelikle tarafların tüm delilleri varsa emsal kira sözleşmeleri aslı veya onaylı örnekleri dosyaya alınmalı, bilirkişi marifetiyle kiralanan taşınmaz ve taraf emsalleri tek tek görülüp incelenmeli, böylece elde edilen veriler somutlaştırılarak,

dava konusu yer ile ayrı ayrı (konumu, çevresi, niteliği, kullanım şekli, kira başlangıç tarihi, kira süreleri vb.) kira parasına etki eden tüm nitelikleri karşılaştırılmalı, emsal kira bedellerinin niçin uygun emsal olup olmadığı somut gerekçelerle açıklanmalı, dava konusu taşınmazın yeniden kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira parası belirlenmeli, hakimce bu kira parası dikkate alınmak suretiyle hak ve nesafete; özellikle tarafların kira sözleşmesinden bekledikleri amaçlarına uygun makul bir kira parasına hükmedilmelidir.