Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2010/22331 K.2011/7046

4721 S. TÜRK MEDENİ KANUNU [ Madde 973 ]

4721 S. TÜRK MEDENİ KANUNU [ Madde 977 ]

4721 S. TÜRK MEDENİ KANUNU [ Madde 995 ]

"İçtihat Metni"

Dava dilekçesinde men'i müdahale ve fazla hakların saklı tutularak şimdilik 40.000 TL ecrimisilin faiz ve masraflarla birlikte davalı taraftan tahsili istenilmiştir. Mahkemece davanın ecrimisil yönünden kısmen kabulü, men'i müdahale yönünden kabulü cihetine gidilmiş, hüküm taraf vekillerince ec-rimisile yönelik temyiz edilmiştir.

Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup, gereği düşünüldü.

Davacı vekili dilekçesinde, müvekkili ile davalının kardeş olduklarını, dava konusu M... ili B... ilçesi K... Mahallesinde kain 95 ada 201 parselde kayıtlı taşınmazın (restorantın) ortak murisleri babalarının adına kayıtlı olup, bu taşınmazın 11.08.1988 tarihinde babaları tarafından intifa hakkının tamamı babalarının üzerinde bırakılıp çıplak mülkiyetinin 1/2'şer hisse olarak taraflara satıldığını, bu şekilde tarafların müştereken maliki olduklarını, intifa hakkı sahibi babaları tarafından bu taşınmazın 15.08.1998 başlangıç tarihli kira sözleşmesiyle davacı müvekkiline kiralandığını, buna rağmen davalının işgaline devam ettiği ileri sürülerek müdahalenin önlenmesi ve 40.000 TL ecrimisilin davalıdan tahsilini talep ve dava etmiştir.

Davalı vekili süresi içerisinde verdiği cevabında; dava konusu res-torantın babaları tarafından işletildiğini, davalının doğrudan ilgisinin bulunmadığını, davanın zamanaşımına uğradığını savunarak davanın reddini di-lemiştir.

Mahkemece, tarafların murislerinin 2006 yılında vefat ettiği ancak, vefatından önceki dönemde sürekli olarak dava konusu restorantın davalı tarafından işletildiği, ne murisin ne de davacının hisse karşılığının verilmediği, elatmanın önlenmesi ve ecrimisil davasının şartlarının gerçekleştiği gerekçesiyle, dava konusu taşınmazdaki davacı hissesine yönelik davalının el-atmasının önlenmesine, beş yıllık ecrimisil bedelinin davacı hissesine düşen 22.893,50 TL'nin davalıdan tahsiline karar verilmiş, hüküm ecrimisile yönelik olarak taraf vekillerince temyiz edilmiştir.

Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle kanuni gerektirici sebeplere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik görülmemesine göre, tarafların sair temyiz itirazlarının reddine.

Dava konusu taşınmazın tapu kaydının incelenmesinde; tapu maliki tarafların murisleri olan babaları Mehmet olup, malik tarafından 11.08.1988 tarihinde bu taşınmazın tamamının intifa hakkı kendisinde bırakılıp, çıplak mülkiyeti ise 1/2'şer hisse olarak taraflara satılmıştır. Muris 02.03.2006 tarihinde vefat etmiştir. Davacı tarafın dava dilekçesinde bahsettiği dava konusu yere ilişkin kira sözleşmesinin incelenmesinde ise, 05.08.1998 başlangıç tarihli olup, 10 yıl süreli kiralayanın Mehmet, kiracının Cevat (eldeki davanın davacısı) olduğu, hususi şartlar bölümünde halen mecurun Cemil'in (eldeki davada davalı) işgali altında olduğu, Cemil çıkıncaya kadar doğacak vergi, resim, harç ve benzeri giderlerin kiralayana ait olduğu belirtilmiştir.

Dava, elatmanın önlenmesi ve ecrimisil isteğine ilişkindir.

HGK'nın 01.11.2000 tarih ve 2000/3-1341-1584 sayılı kararında; "Ecrimisil, hak sahibi zilyedin, kötüniyetli zilyetten isteyebileceği bir tazminattır." şeklinde tanımlanmıştır. Bu tanıma göre ecrimisil davası, taşınmazın maliki ya da zilyedi tarafından açılabilir. TMK'nın 973. maddesine göre; "Bir şey üzerinde fiili hakimiyeti bulunan kimse onun zilyedidir." Aynı Kanun'un 977. maddesine göre "zilyetlik, şeyin veya şey üzerinde hakimiyeti sağlayacak araçların, edinene teslimi veya edinenin önceki zilyedin rızasıyla şey üzerinde hakimiyeti kullanacak duruma gelmesi halinde devredilmiş olur."

Somut olayda; davacı taraf intifa hakkı sahibi murisin hayatta olduğu bir zamanda muris ile yaptığı kira sözleşmesine dayanarak ecrimisil istemektedir.

Ancak, dava konusu yer 05.08.1998 tarihli kira sözleşmesi ile davacıya kiralanmış ise de, bu yerin sözleşmede de bahsedildiği gibi davalının işgalinde olduğu sabit olup, yer teslimi yapılmamıştır.

Dolayısıyla, davacı, taşınmaz kendisine teslim edilmeyen (ve teslim edilmeyecek olan) kiracıdır.

Sorun, bu nedenle zilyet olmayan kiracının, kiraladığı taşınmazı haklı bir nedene dayanmadan işgal eden kişiden tazminat talep edip edemeyeceği noktasında toplanmaktadır.

Bilindiği üzere 08.03.1950 gün ve 22/4 sayılı İnançları Birleştirme Kararı'nda, başkasının malını haklı bir nedene dayanmadan işgal edenin fiili, "haksız fiil" olarak nitelendirilmiş ve kararın sonuç bölümünde tazminat talep edebilmek için "malik veya zilyet" olmak koşulu getirilmiştir.

Davacı, intifa hakkı sahibi olan babası adına kayıtlı taşınmazı, babası ile yaptığı kira sözleşmesi uyarınca kiralamış, ancak kiralananı teslim almamış, bu nedenle de taşınmazın zilyedi olmamıştır.

Borç ilişkisi (kira sözleşmesi) sadece alacaklı ile borçlu (kiraya veren-kiracı) arasında nispi sonuçlar doğurduğundan, üçüncü kişilere borç (yükümlülük) yüklemediğinden ilke olarak üçüncü kişiler tarafından ihlal edilmezler.

Ancak, borç ilişkisinin (kira sözleşmesinin) konusunu oluşturan şey (kiralanan) ihlal anında alacaklının zilyetliğinde ise, bu gibi akdi ilişkilerde üçüncü şahıs kiracının zilyetliğini ihlal ederse, alacaklı kiracı üçüncü şahsa karşı tazminat davası açabilir. Ancak burada alacaklının açacağı tazminat davasının hukuki sebebi, üçüncü şahsın borç ilişkisini değil, zilyetliği ihlal etmiş olmasıdır.

Kendisine taşınmaz teslim edilmemiş ve edilmeyecek olan, bu itibarla zilyet olma imkanı bulunmayan davacının iade ile mükellef zilyedin sorumluluğunu düzenleyen TMK'nın 995. maddesine dayanarak kötüniyetli zilyedin (davalının) elde ettiği semerelerden dolayı tazminat talep etme imkanı da bulunmamaktadır. Zira bu hükmün uygulanabilmesi için zilyedin iade yükümlülüğünü yerine getirmemiş olması gerekir. Olayda işgal edenin yani davalının taşınmazı davacıya iade yükümlülüğü bulunmadığı gibi, zilyet olmayan kiracının taşınmazın zilyetliğini devrini talep hakkı da bulunmamaktadır.

Bu durumda; muris 02.03.2006 tarihinde ölmüş olduğundan ve bu tarihte ölüm ile intifa da sona erdiğinden 02.03.2006 tarihinden itibaren ecrimisil şartları oluşmuştur. Mahkemece 02.03.2006 dava tarihi olan 23.06.2006 arasındaki döneme ilişkin olarak ecrimisil bedeline hükmolunması gerekirken yanılgılı değerlendirme ile yazılı şekilde hüküm kurulmuş olması doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.

Tüm bu nedenle, alacak hakkına üçüncü kişilerce elatılmış bulunan zilyet olmayan kiracı davacı, uğradığını ileri sürdüğü zarara katlanmak, ya da kiralayana karşı kiralananın teslim edilmemesinden doğan zararlarının tazmin edilmesini istemek zorundadır.

Kabule göre de ecrimisil, kötüniyetli şagilin ödemek zorunda olduğu tazminat olup, en azı kira geliri, en çoğu ise tam gelir yoksunluğudur.

İlke olarak kira geliri üzerinden ecrimisil belirlenmesinde, taşınmazın dava konusu ilk dönemde mevcut haliyle serbest koşullarda getirebileceği kira parası (emsal kira sözleşmeleri ile karşılaştırılarak, taşınmazın büyüklüğü ve çevre özellikleri de nazara alınarak) rayice göre belirlenir. Sonraki dönemler için ise, ilk dönem için belirlenen miktara ÜFE artış oranının tamamının yansıtılması suretiyle bulunacak miktardan az olmamak koşulu ile ecrimisil bedeli rayiç değerlere göre takdir edilir.

Hükme esas alınan bilirkişi raporunda, emsal değerlendirmesi yapılmadığı gibi, kira parasına etki eden taşınmaza ait özellikler de somut şekilde açıklanmamıştır.

Bu haliyle rapor hüküm kurmaya yeterli değildir.