Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2010/3626 K.2010/6642

Dava dilekçesinde 2.568.84 TL alacak için itirazın iptali, inkar tazminatının masraflarla birlikte davalı taraftan tahsili istenilmiştir. Mahkemece davanın kabulü cihetine gidilmiş, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

YARGITAY KARARI

Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü.

Davacı vekili; müvekkilinin malik bulunduğu iş yerinde kiracı olan davalının kira sözleşmesinin 9. maddesi uyarınca belediye encümeninin belirlediği 2008 yılı kira artışına uymadığını, yatırması gerekenden 2.568,84 TL eksik kira yatırdığı için Bayramiç icra müdürlüğünün 2008/598 sayılı dosyasında icra takibine girişildiğini, borçlunun yaptığı haksız itirazın iptali ile icra inkar tazminatına mahkum edilmesini talep ve dava etmiştir.

Davalı vekili: kira sözleşmesinin 9 maddesinin kamu düzenine aykırı ve kira farkı iddiasıyla icra takibi yapılmasının hakkın kötüye kullanılması olduğunu beyanla davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece davanın kabulüne karar verilmiş, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Taraflar arasındaki uyuşmazlık 01.01.1993 tarihinde yapılan kira sözleşmesindeki 9. maddenin uygulanıp uygulanmayacağı yönündedir.

01.01.1993 tarihli kira sözleşmesi incelendiğinde; kira süresinin bir yıl olduğu, 9. maddesinde belediyenin kira sözleşmesi sonunda sözleşmeyi yenileyip yenilememekte serbest olduğu, yenileme halinde kira artışının belediye encümeninin alacağı karara göre yapılacağı belirtilmiştir.

Dosya içeriğinden, Encümen kararı ile belirlenen kira artışı 2002,2003,2004 yıllarında uygulanmış ise de, 2005,2006,2007 yıllarında tahliye kararı alınarak, artış şartına uygun kira bedeli belirlenmemiştir. 2008 yılında ise önceki dönem kira parası endeks oranında artışla 272,56 TL olarak ödenmiş iken, 13.12.2007 tarihli Belediye encümeni kararında 879 TL olarak belirlendiği ve davalıya belirlenen kira miktarına göre, Şubat-Mayıs dönemi kira farkını ödemesi için 22.05.2008 tarihinde davalıya kiracıya tebligat yapılmış, ödenmemesi üzerine takip başlatıldığı anlaşılmıştır.

Birden çok yılı kapsayan kira sözleşmelerinde her bir yılın kira bedeli açıkça gösterilmiş veya miktarının açıkça belirlenmesini sağlayacak artış kuralı getirilmiş ise, getirilen bu artış kuralına tarafların, "sözleşmeye bağlılık" kuralı gereği uymaları zorunludur.

Zira, artış kuralı konulmakla her kira dönemi için kiracının ödeyeceği kira bedelinin taraflarca kolaylıkla belirlenmesi olanaklı hale getirilmiş, kiracı da bunu kabul ederek serbest iradesi ile sözleşmeyi imzalamıştır.

Anayasa Mahkemesi, 26.3.1963 gün ve 3/67 sayılı kararıyla 6570 sayılı yasanın 2. ve 3. maddesi ile kira artışına getirilen kısıtlamayı, mülkiyet hakkının özüne dokunan nitelikte görerek, iptaline karar vermiş ise de, kamu düzenini korumak amacıyla, sınırlamalar yapılmasını, caiz kabul etmiş, iptal edilen hükümler yerine 6 ay içinde düzenleme yapılmasına karar verilmiştir.

Ancak, yasal düzenleme yapılmadığından yasada doğan boşluğun nasıl doldurulacağını belirleyen, 18.11.1964 gün ve 2/4 sayılı içtihadı birleştirme kararı ile yenilen dönemde kira parasının taraflarca anlaşma olmadığı takdirde hakim tarafından ekonomi esaslarına, hak ve nesafet kurallarına göre takdir edileceği hükme bağlanmıştır.

6570 sayılı yasaya tabii yerlerde kira parasının belirlenmesinin kamu düzeniyle ilgisi kabul edilerek kira parasını belirleme yetkisinin taraflardan birine yahut üçüncü kişilere veya hakem tarafından tayinine olanak kalmamıştır.

Kira parasının her yıl belirli oranda artırılacağına dair sözleşmede kararlaştırılan artış koşulu, tarafların her yıl bu şartı uygulamış olmaları ya da kira tespit davası açmayarak hakimin sözleşmeye el atmasına ve doğan kira boşluğunun doldurulmasına neden olmamaları halinde, kira parasının tahsili için açılan davada tarafları bağlar.

Buna karşılık tarafların kira tespiti davası açmaları halinde kira parasının artırılma miktarını belirleyen sözleşmedeki özel şartlar kiracı ve kiralayanı ancak bir yıl için bağlar ve yasa gereği sözleşmenin uzadığı ikinci ve sonraki yıllar için ise hakim Yargıtay'ca belirlenen ilkeler doğrultusunda ve sözleşmedeki özel hükümleri dikkate almaksızın kira parasını saptaması gerekir.

Somut olayda, kira sözleşmesinde ilk kira dönemine ait kira bedeli gösterilmiş; sonraki yıllarda bu miktara hangi oranın uygulanacağı ise sözleşmenin özel şartlarında açıkça kararlaştırılmamış, belirleme yetkisi belediye encümenine bırakılmıştır.

O nedenle davacı ... tarafından tek yanlı olarak belirlenen kira parasını esas alınarak kira farklarının tahsiline karar verilmesi doğru görülmemiştir.