Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2010/4512 K.2010/10164

Dava dilekçesinde kira sözleşmesinin feshi ile şimdilik 50.000 lira maddi tazminatın faiz ve masraflarla birlikte davalı taraftan tahsili istenilmiştir. Mahkemece davanın reddine dair verilen hükmün temyiz incelemesinin duruşmalı olarak yapılması davacı vekili tarafından istenilmekle; taraflara yapılan tebligat üzerine duruşma için tayin olunan günde temyiz eden Davacı vek.Av. ... ... geldi. Aleyhine temyiz olunan Davalı vek.Av. Sevim ... ... geldi. Gelen vekillerin sözlü açıklamaları dinlendikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için saat 14.00’e bırakılması uygun görüldüğünden, belli saatte dosyadaki bütün kağıtlar okunarak, tetkik hakiminin açıklamaları dinlenip, gereği düşünüldü.

YARGITAY KARARI

Davacı vekili dilekçesi ile; davalının , kira sözleşmesi imzalanırken, mecurun hukuki durumunu (projeye aykırılık nedeniyle kaçak olduğunu) gizleyerek taşınmazı davacı şirkete (Unlu Gıda - Hazır Yiyecek-Fest food- Döner vs) Gıda Üreten İşyeri açılmak üzere kiraladığını; öncesinde de, taşınmazda kiracı bulunduğunu ve ... Belediyesince verilen işyeri açma ve çalıştırma ruhsatı alınmış olduğunu; işyeri, kendileri tarafından devralındıktan ve kira sözleşmesi imzalandıktan sonra.

Vergi Dairesine mükellefiyet kaydını yaptırmalarını müteakip, ... Belediyesinden 17.03.2005 tarih ve 2005/22 sıra nolu 3. Sınıf gayri sıhhi müesseselere ait işyeri Açma ve Çalışma Ruhsatını ve diğer izinleri alarak, mevzuatlara uygun olarak faaliyete başladıklarını; ancak, müvekili şirkete herhangi bir bildirim yapılmadan kiracı olarak bulundukları dükkanların , gerçek projesine aykırı yapılmış olduğundan bahisle, 26.06.2006 tarihinde ...

Belediyesince yıkıldığını; bu yıkım sonucunda, dükkanların kullanılamaz hale geldiğini ve müvekkilinin büyük zarara uğradığını iddia ederek; sözleşmenin feshine, fazlaya ilişkin hak saklı tutularak, şimdilik 50.000 TL maddi tazminatın, yıkım tarihi olan 26.06.2006 tarihinden itibaren işleyecek reeskont faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Davalı vekili cevap dilekçesinde; davacı tarafın, dava konusu dükkanlarda daha önceki kiracının yaptığı tadilat ve değişiklikleri sonradan öğrendikleri hususunun doğru olmadığını; kira akdinin imzalanması öncesi ve esnasında, davalı firma tarafından, tüm çarşının genel proje ve ruhsatlarının gösterilerek açıklanmış olduğunu; önceki kiracı

... ...'ün müvekkili firmadan ve TCDD'den izinsiz ve onaysız yaptığı tadilat ve eklentilerin meşru hale getirilmesi için hazırlatılan TCDD idaresine tasdik ettirilen projelerinde gösterilerek, bunların idarece tasdik gördüğü dolayısıyla mülkiyet açısından bir mahsur teşkil etmediği; ancak, ruhsat manasında ... Belediyesinin onayına sunulacağının izah edildiğini; mecurun kiralanması esnasında davacı firma yetkilisinin var olan durumu ve olası ihtimalleri bilerek ve isteyerek mecuru kiraladığını ve bu haliyle de yaklaşık 1,5 yıl kullandığını, yıkım işleminin gerçekleşmesinde yani zararın oluşumuna sebep veren fiilde müvekkilinin bir kusuru bulunmadığını savunarak; davanın reddini istemiştir.

Mahkemece; "...dosyadaki belge ve bilgilere göre; davacının, kiralananı devraldıktan sonra ... Belediyesi Ruhsat ve Denetleme Şubesine 02.03.2005 tarihinde yaptığı müracaat sırasında; kendisinden önceki kiracı için verilen ruhsatta işyerinin toplam alanının 40 m2 olarak gösterilmesine ve başvuru dilekçesi ekinde tasdikli projeyi de sunmasına rağmen, kurumca verilen 17.03.2005 tarihli ruhsatta kullanım alanının 200 m2 olarak belirlendiği anlaşılmaktadır.

Dolayısıyla, davacının dava konusu kiralananın gerçek alanından haberdar olduğu, tacir olup, TTK.nun 20. maddesi uyarınca basiretli davranmak zorunda bulunan davacının, kendisinden saklanması halinde dahi basit bir inceleme sonunda kiraladığı taşınmazın hukuki vasfını ve projedeki gerçek alanını öğrenmesi de her zaman mümkün olduğundan; yerinde görülmeyen davanın reddine karar vermek gerekmiştir, gerekçesiyle" davanın reddi cihetine gidilmiş, hüküm davacı vekili tarafından süresinde temyiz edilmiştir.

Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle kanuni gerektirici sebeplere ve özellikle davacının tacir olup işyerini kiralarken; mekan olarak yapacağı işe uygun olup olmadığını, hukuki bir engelinin bulunup bulunmadığını araştırması gerektiği gözetildiğinde; tazminat taleplerinin reddine ilişkin kurulan hüküm de bir isabetsizlik görülmemiştir. Ancak, davacı; projeye aykırı olduğu halde kiraya verilen yerin, belediyece yıkılması ve kullanılamaz hale gelmesi dolayısıyla; davalı kiralayanın, sözleşmedeki edimini ifa edememesi nedeniyle; (BK. nun 249. maddesine dayanarak) , kira sözleşmesinin feshini talep etmektedir.

Kiralananın amacına uygun kullanılabilmesi için kiralayanın ayıpsız teslim borcu vardır (BK.nun 249/1 maddesi) Kiraladığı yer için kiracının işletme ruhsatı alması vazgeçilmez bir zorunluluk olup, kiralanan şeyin ayıpları ise kiralayanın tekelfülü altında kabul edilir. Kiralanan ayıplı ise ve bu ayıp, kiralananın sözleşme ile güdülen amacına uygun biçimde kullanılmasını ve işletilmesine imkansız kılacak çeşitten ise; kiracı, sözleşmeden dönme hakkını kullanabilir.

(BK.md.249).Somut olayda, kiracı; kiralananı, geçerli bir işyeri açma ve çalıştırma ruhsatı olmaması ve yerin bu nedenle yıkılması sonucunda kullanım amacına uygun işletememiş durumdadır. Başka bir anlatımla, yerin yıkılması nedeniyle; kiralama amacına uygun kullanım fiilen ve hukuken imkansızlaşmıştır.

Mahkemece, bu imkansızlık gözetilerek ve davacının kira sözleşmesini fesih iradesini dava tarihi itibariyle ortaya koyduğu da dikkate alınarak; kira sözleşmesinin feshine dair hüküm kurulması gerekirken, yanılgılı değerlendirme sonucu yazılı şekilde, kira sözleşmesinin feshi talebi yönünden de davanın reddine karar verilmiş olması doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.