Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2010/4853 K.2010/12035

Dava dilekçesinde 10.000 lira ecrimisilin faiz ve masraflarla birlikte davalı taraftan tahsili istenilmiştir. Mahkemece davanın 1.372,46 TL'lik bölümünün kabulü cihetine gidilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

YARGITAY KARARI

Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü.

Davacı vekili dilekçesinde; 12 parsel sayılı taşınmaz üzerinde inşa edilen bodrum, zemin ve 3 normal kattan oluşan binada tarafların paydaş olduğunu, ancak binayı fiilen taksim ederek kullanmakta olan davalıların, davacının kullanma ve yararlanma hakkına rıza göstermediklerini, kaldı ki daire sayısının azlığı nedeni ile tüm paydaşların birlikte kullanımının mümkün olmadığını, bu sebeple davacının açtığı ortaklığın giderilmesi davasının sonuçlanmak üzere olduğunu ileri sürerek; ortaklığın giderilmesi davasının açıldığı tarih olan 14.01.2004 tarihi ile dava tarihi arasındaki dönem için fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla ecrimisil bedeli olarak şimdilik 10.000 TL. nin tahakkuk tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte tahsilini talep ve dava etmiştir.

Davalılar vekili cevap dilekçesinde; davaya konu binanın üzerinde kurulu bulunduğu iki parselden birinde tarafların paydaş olduğunu, davalıların halen binada kullanmakta oldukları bağımsız bölümleri dava dışı müteahhit Mülazım Gültekin’den ayrı ayrı imzaladıkları düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri ile kaba inşaat halinde iken satın aldıklarını, müteahhidin binayı tamamlamadan bırakması nedeni ile bağımsız bölümlerin ince işlerini bizzat davalıların yaptırdıklarını, davacının, dava dışı müteahhitten gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile satın aldığı bağımsız bölümün davalı ... tarafından daha önce satın alınmış olduğunu,

bu nedenle davacının binadaki bağımsız bölümlerin semeresine ilişkin ecrimisil talebinde bulunamayacağını, zarara uğradığı iddiasında olan davacının zararının karşılanmasını sözleşme yaptığı müteahhitten istemesi gerektiğini savunarak davanın reddini dilemiştir.

Mahkemece, arsa ve binanın getirebileceği kira gelirini ayrı ayrı hesaplayarak tapudaki pay oranlarına göre davacının talep edebileceği ecrimisili belirleyen bilirkişi raporu benimsenmiş ve rapordaki hesap hataları düzeltilerek davanın 1.372,46 TL lik bölümünün kabulüne karar verilmiştir.

Dosya içeriği ile toplanan delillerden; 12 ve 13 parsel sayılı arsa niteliğindeki taşınmazların maliki olan dava dışı Emine Karnak ile dava dışı müteahhit Mülazim Gültekin arasında kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalanarak davaya konu binanın inşa edildiği, sözleşme gereğince 12 parsel üzerindeki bağımsız bölümlerin sahibi olan müteahhidin 3. kattaki daireyi 14.4.1998 tarihli gayrimenkul satış vaadi sözleşmesiyle davalı ...’e devrettiği, aynı bağımsız bölümün yine müteahhit tarafından 01.05.1998 tarihli gayrimenkul satış vaadi sözleşmesiyle davacı ...’e devrettiği görülmektedir.

Diğer taraftan, gerek davacı, gerekse davalıların sözü edilen satış vaadi sözleşmelerinden bağımsız olarak ve anılan sözleşmelere bağlantısı kurulmaksızın bu kez arsa sahibinin vekili olarak hareket eden müteahhitten 12 parsel sayılı arsanın toplam 110/266 payını edindikleri, geriye kalan 156/266 payın ise arsa sahibine ait olduğu anlaşılmaktadır.

Kaynağını Borçlar Kanunu'nun 22. maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, geçerliliği resmi şekil şartına bağlı, tam iki tarafa borç yükleyen ve şahsi hak sağlayan sözleşme türlerindendir.

Somut olayda olduğu gibi, aynı bağımsız bölümlerin farklı tarihlerde ve farklı kişilere satış vaadinde bulunması durumunda yarışan şahsi haklardan önceki tarihli olanına değer vermek gerekir. Diğer bir anlatımla, gayrimenkul satış vaadinin düzenlendiği tarihte şahsi hak sahibi olan davacı; aynı taşınmazda daha önce şahsi hak sahibi olan davalılara karşı bu hakkını ileri süremez. Ancak, tarafların paydaşı olduğu 12 parsel sayılı taşınmaz halen tapuda arsa olarak kayıtlıdır. Bu durumda, taşınmazdan yararlanamayan davacının, yararlanmasına engel olan diğer paydaşlardan (arsa üzerinden) ecrimisil talep etmesine yasal bir engel bulunmamaktadır.

Bundan ayrı, dava dışı arsa sahibi ile müteahhit arasında görülen davada, arsa sahibi kat karşılığı inşaat sözleşmesini feshetmemiş, aksine sözleşmeye göre kendisine bırakılan (ve komşu 13 parsel üzerinde yer alan) bağımsız bölümlerin eksik işler bedelini talep etmiştir. Bu olgu karşısında, 12 parsel üzerindeki haklarını müteahhide bırakan arsa sahibinin tapuda mevcut olan hissesini de müteahhidin halefleri olan davacı ve davalılara devrettiğinin kabulü gerekir.

O halde mahkemece, 12 parsel sayılı taşınmazın davacı ve davalılara ait olduğu kabul edilerek arsa üzerinden ecrimisilin belirlenmesi gerekirken, yanılgılı değerlendirme ile hazırlanan bilirkişi raporunun hükme esas alınması doğru görülmemiştir.