Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2010/5467 K.2010/6415

Dava dilekçesinde kira parasının 01.02.2009 gününden başlayarak aylık, 4.325 TL olarak tesbiti istenilmiştir. Mahkemece davanın kısmen kabulü ile net 2.500 TL tespiti cihetine gidilmiş, hüküm davalı (k.davacı) vekili tarafından temyiz edilmiştir.

YARGITAY KARARI

Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü.

Davacı kiracı dava dilekçesinde, 01.02.2009 dönemine ait kira parasının aylık net 1.500 TL olarak tespit edilmesini, karşı dava dilekçesi ile kiralayan vekili de 01.02.2009 dönemine ait kira parasının aylık 4.325 TL tespit edilmesini talep etmiştir.

Mahkemece; davanın kısmen kabulü ile aylık kiranın net 2.500 TL tespitine karar verilmiş, hükmü davalı (k.davacı) kiralayan vekili temyiz etmiştir.

Taraflar arasında düzenlenen 01.02.2008 başlangıç tarihli ve 1 yıl süreli kira sözleşmesinde aylık kiranın 3.865 TL olarak ve özel şartlar bölümünün 5.maddesinde de kiranın TÜFE ve ÜFE'den az olmamak üzere artış yapılacağı kararlaştırmıştır.

Dava konusu taşınmaz ..., 100 m2 cafe olarak kullanılan işyeridir.

Hükme esas alınan bilirkişi raporunda ekonomik dalgalanmalar nedeniyle emlak kira ve satış bedellerinde negatif yönde hareketlenme olduğunu, dava konusu taşınmazın ÜFE artış oranına göre aylık 4.058 TL, yeniden kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira parasının ise aylık 2.500 TL olduğu belirtilmiştir. Raporda emsal kira sözleşmeleri incelenmeden ve kira parasının bir yılda %40'a yakın indirime neden olan sebepler açıklanmadan soyut ifadeler ile kira miktarı belirlendiğinden bilirkişi raporu bu yönden hüküm kurmaya elverişli görülmemiştir.

Yargıtay'ın yerleşmiş uygulamalarına göre şartlar değişmediği ve özel nedenler bulunmadığı taktirde TEFE (ÜFE) artış oranının yansıtılması suretiyle bulunacak kira parasının 18.11.1964 gün ve 2/4 sayılı YİBK da öngörülen "hak ve nesafet" kurallarına da uygun olduğu kabul edilmektedir.

Davacı kiracı vekili tarafından yeni dönem kira parasının ekonomik nedenlerle yörede kira parasının artmadığı, genel fiyat artışlarının altında gerçekleştiğinin ileri sürülmesi halinde, bunun somut dayanakları ile kanıtlanması ve hakimde bu yönde bir kanaat oluşturulması gerekmektedir.

Bu durumda 18.11.1964 tarih ve 2/4 sayılı YİBK ve yerleşik yargıtay uygulamalarına göre hak ve nesafete göre kira parasının belirlenmesi için, mahkemece taraflardan emsal kira sözleşmeleri istenmeli, hukukçu ve inşaat mühendisinden oluşan bilirkişiler marifetiyle kiralanan taşınmaz ve taraf emsalleri tek tek görülüp incelenmeli, böylece elde edilen veriler somutlaştırılarak dava konusu yer ile kira parasına etki eden tüm nitelikleri karşılaştırılmalı,

ekonomik olumsuzlukların (davacı tarafın savunması da dikkate alınarak) yörede oluşan kira paraları üzerindeki etkileri ve dava konusu mecur ile ilgili kira parasına etki eden somut nedenler incelenerek kiralanan yerin getirebileceği kira parası hakkında hakimce "hak ve nesafet"'e ve özellikle tarafların kira sözleşmesinden bekledikleri amaçlarına uygun makul bir kira parasına hükmedilmelidir.