Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2010/5960 K.2010/7817

Dava dilekçesinde 6.500 TL borçlu olmadığının tespiti istenilmiştir. Mahkemece davanın kısmen kabulü ve kısmen reddi cihetine gidilmiş, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

YARGITAY KARARI

Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü.

Davada, davacı kiracı tarafından 25.02.2005 tarih ve bir yıl süreli kira sözleşmesi gereğince kullanılan taşınmazın tayininin çıkması nedeniyle 11.04.2008 tarihinde tahliye edilmek zorunda kalındığı ve erken tahliye nedeniyle davalı kiralayanın aleyhine 9 aylık kira bedeli 6500,00 TL için takip yapıldığı, zorunlu nedenle taşınmazın tahliye edildiği ileri sürülerek bu miktar kira borcu bulunmadığının tespiti istenilmiştir.

Mahkemece, taşınmazın anahtar teslim tarihinin 14.05.2008 olduğu ve kiracı davacının bu tarihe kadar olan kira bedelinden sorumlu olduğu gerekçesi ile davanın kısmen kabulü ile 5416,67 TL borçlu olmadığının tespiti cihetine gidilmiş, hüküm, süresinde davalı (kiralayan) tarafından temyiz edilmiştir.

Somut olayda, taraflar arasında kira ilişkisi 25.02.2005 tarihinde başlamış olup, 6570 sayılı yasanın 11. maddesi hükmü gereğince birer yıllık sürelerle yenilenmiştir. Taşınmazın, kira süresinin bitiminden 9 ay önce 14.05.2008 tarihinde boşaltıldığı tarafların kabulündedir. Kural olarak, davalı, kira sözleşmesi süresince kiraladığı taşınmazın kira bedellerinden sorumludur. Yine, taraflar arasındaki kira sözleşmesinin 8. maddesinde; kiracının “erken tahliye halinde kontrat bitim tarihine kadar olan kira bedellerini mal sahibine ödeyeceği” düzenlenmiştir.

Sözleşmede kiralananı süre bitmeden tek taraflı olarak tahliye etme hak ve yetkisi kendisine tanınmayan kiracının, kiralayanın bilgisi ve rızası olmaksızın, haklı bir nedene de dayanmaksızın kira süresinin bitiminden önce kiralananı tahliye etmesi sözleşmeye aykırı davranış sayılır. Böylesi durumda kiracı kiralayanı bu yüzden uğradığı zararı tazminle zorunludur.

Ne var ki, BK.nun 98.maddesi yollamasıyla sözleşmelerde de uygulanması gereken 44.maddesi uyarınca kiralayan da, kiralananı aynı koşullarla yeniden kiraya vermek konusunda gereken çabayı göstermeli ve böylece zararın artmasına sebebiyet vermemelidir. Aksi takdirde artmasına sebep olduğu zarar tutarını kiracıdan isteyemez. Ancak, taraflar bu kuralın dışında bir kararlaştırmada yapabilirler.

Sözleşmeye kiralananın erken tahliyesi halinde, kiracının kira süresinin sonuna kadar işliyecek kira paralarının tümünden sorumlu olacağı yolunda hüküm konulabilir. Bu nitelikteki bir hüküm "ceza koşulu" niteliğindedir (YHGK. 22.03.2006 gün ve 2006/6-89 E.2006/89 K.), geçerlidir ve tarafları bağlar. Ancak, bu halde BK.nun 162/son maddesi çerçevesinde ceza koşulunun indirilmesi söz konusu olabilir.

Mahkemece, yukarıda açıklanan nedenler üzerinde durularak, bilirkişi incelemesi yaptırılması ve taşınmazın aynı şartlarda ne kadar sürede kiraya verileceğinin, taraf ve Yargıtay denetimine elverişli raporla belirlenmesi ancak taraflar sözleşmede ceza koşulu kararlaştırdıklarından belirlenen süre ile sınırlı olmaksızın ceza koşulu indirilerek sonuca göre bir hüküm kurulmalıdır.