Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2010/6181 K.2010/6869

Dava dilekçesinde kira parasının 1.11.2009 gününden başlayarak aylık 2.000 lira olarak tesbiti istenilmiştir. Mahkemece davanın kısmen kabulü ile kira parasının 1.875 Tl olarak tesbiti cihetine gidilmiş, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

YARGITAY KARARI

Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü.

Davacı vekili dilekçesinde, aylık 1.100 TL olan kira parasının 01.11.2009 tarihinden itibaren 2.000 TL olarak tesbitini talep ve dava etmiştir.

Davalı vekili cevap dilekçesinde; halen ödenmekte olan kira parasının 250 TL olduğunu, gerçek amacı kiralananı tahliye ettirmek olan davacının aylık kira parasını 1.100 TL olarak gösterip bu miktar üzerinden artış yaptırma gayreti içerisinde olduğunu savunarak davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

Mahkemece, hak ve nesafete göre aylık kira parasının 1.875 TL olarak tespitine karar verilmiş, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Taraflar arasındaki kira ilişkisi 1996 yılında başlamıştır. 2009 yılı için ödenen kira parasının ise 250 TL olduğu dosya kapsamından anlaşılmaktadır.

18.11.1964 günlü ve 2/4 sayılı İBK.

İle Yargıtay’ın yerleşik uygulamalarına göre, hak ve nesafet ilkesi uyarınca kira parası tesbit edilirken öncelikle tarafların tüm delilleri, varsa emsal kira sözleşmelerinin (gerekirse resen emsal araştırması yapılarak) aslı veya örnekleri dosyaya alınmalı, kiralananın niteliklerine göre 3 kişilik (inşaat – mimar, hukukça ve mülk) bilirkişi kurulu oluşturularak kiralanan taşınmaz ve taraf emsalleri tek tek gezilip incelenmeli, bilirkişilerce gerekli ölçüm ve inceleme yapılıp, böylece elde edilen veriler somutlaştırılarak dava konusu yer ile ayrı ayrı (konumu, çevresi, niteliği, kullanım şekli, yüzölçümü, kira başlangıç tarihi,

kira süreleri vb. gibi) kira parasına etki eden tüm nitelikleri karşılaştırılmalı, emsal kira bedellerinin niçin somut emsal olup olmadığı ayrı ayrı açıkça belirlenmeli, kira sözleşmesinin yapıldığı tarihteki aylık kira parasının geçen süre içerisinde kazandığı değer (ekonomik kıstaslara göre) somut şekilde açıklanmalı, dava konusu taşınmazın yeniden kiralanması halinde getireceği kira parası belirlenmelidir.

Dava konusu yerin, serbest koşullarda getirebileceği kira parası usulünce saptandıktan sonra, bu kira parası dikkate alınmak suretiyle hak ve nesafet kurallarına göre hâkimce bir kira parası takdir edilmelidir.

Hükme esas alınan bilirkişi raporunda, davacı emsalinin konumu, davalı emsalinin ise konumu ve yüzölçümü itibariyle uygun vasıfta olmadığı, resen araştırma yapılmasına rağmen uygun emsal bulunamadığı belirtilerek, kiralananın dava tarihi itibariyle yeniden (boş olarak) brüt 2.100 TL ye kiraya verilebileceği bildirilmiştir. Rapor bu haliyle eksik olup, hüküm kurmaya yeterli değildir.

Öte yandan, davalı taraf emsal olarak bildirilen taşınmazın, kiralanan ile aynı binada bulunmakta olup yüzölçümlerinin aynı olduğunu iddia ederek rapora itiraz etmiş ve yeniden bilirkişi incelemesi yapılmasını talep etmiştir.

O halde mahkemece; önceki bilirkişi dışında oluşturulacak üç kişilik uzman bilirkişi kurulu marifetiyle yukarıda açıklanan ilkeler doğrultusunda (davalı tarafın itirazlarını da kapsayan) rapor aldırılarak hâsıl olacak sonuç çerçevesinde bir karar verilmesi gerekirken eksik inceleme ile hüküm kurulmuş olması doğru görülmemiştir.