Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2010/686 K.2010/3716

Dava dilekçesinde kira parasının 31.12.2007 gününden başlayarak aylık, 4.000 TL olarak tesbiti istenilmiştir. Mahkemece davanın kısmen kabulü cihetine gidilmiş, hüküm davalılar tarafından temyiz edilmiştir.

YARGITAY KARARI

Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü.

Davacı dilekçesinde, 31.12.2007 dönemine ait kira parasının aylık 4.000 TL olarak tespit edilmesi talep edilmiş, mahkemece, hak ve nesafet uygulamasına göre aylık 2.600 TL kira parasının tespitine karar verilmiş, hüküm, davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Anayasa Mahkemesinin 6570 sayılı yasanın 2 ve 3.maddelerinin iptaline ilişkin 26.3.1963 tarih ve 3/67 sayılı kararı ile, 6570 sayılı yasanın kira parasındaki “sınırlı artış” ilkesini ortadan kaldırılmamıştır. Bununla birlikte kira parasının tesbiti yöntemini belirleyen 18.11.1964 tarih ve 2/4 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında da kira parasının “hak ve nesafete uygun” seviyede takdiri ile “sınırlı artışı” öngörülmektedir. O nedenle kira parasının tesbiti bir sınırlamadır ve hakim kira parasını takdir ederken bunun bir sınırlama olduğunu gözetmelidir.

18.11.1964 gün ve 2/4 sayılı Y.İ.B.K. ve yerleşik Yargıtay uygulamalarına göre “hak ve nesafet” ilkesi uyarınca hakim bu sınırlamayı yaparken, öncelikle tarafların tüm delilleri varsa emsal kira sözleşmeleri aslı veya onaylı örnekleri dosyaya alınmalı, bilirkişi marifetiyle kiralanan taşınmaz ve taraf emsalleri ... ... görülüp incelenmeli, resende emsal araştırılmalı böylece elde edilen veriler somutlaştırılarak,

dava konusu yer ile ayrı ayrı (konumu, çevresi, niteliği, kullanım şekli, kira başlangıç tarihi, kira süreleri vb.) kira parasına etki eden tüm nitelikleri karşılaştırılmalı, emsal kira bedellerinin niçin uygun emsal olup olmadığı somut gerekçelerle açıklanmalı, dava konusu taşınmazın yeniden kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira parası belirlenmeli, hakimce bu kira parası dikkate alınmak suretiyle hak ve nesafete; özellikle tarafların kira sözleşmesinden bekledikleri amaçlarına uygun makul bir kira parasına hükmedilmelidir.

Mahkemece; ilk celsede duruşmaya katılan davacı tarafa en geç keşif gününe kadar emsallerini ibraz etmesi için süre verilmiş, davacı vekili keşiften önce vermiş olduğu 22.....2009 tarihli delil listesinde, emsal sözleşmeleri komşu işyerlerinden edinilmeye çalışıldığını, ancak kendilerine bu işyerlerince emsal sözleşmelerin verilmediğini beyan ederek aynı delil listesinde bildirdiği ve dava konusu kira tespiti istenen taşınmazla aynı cadde (... ... Cad.) üzerinde bulunan ... A.Ş. ..., ... Birleşk Mağazaları A.Ş. ... ... ... Ürünleri San.Tic.Ltd.Şti. müzekkere yazılarak kira sözleşmelerinin istenmesi, olmadığı takdirde keşif esnasında bu yerlerden kira sözleşmelerinin istenilmesi istenmiştir. Ancak, bu yerlerden keşif öncesinde ve keşif sırasında emsal kira sözleşmeleri istenilmemiştir.

Hükme esas alınan inşaatçı, hukukçu ve mülk bilirkişisi heyeti raporunda da; tarafların emsal bildirmediğini bilirkişi heyetince de re'sen emsal araştırması yaptıklarını, ancak kiralananla ilgili emsal bulmadıklarını beyanla; kiralananın bulunduğu yer, yüz ölçümü, nitelikleri depo olarak kullanıyor olması, para değerinin düşmesi, bina maliyeti ve değerinin artması, hızlı nüfus artışı, çevrede hızlı gelişmeler gibi nedenler nazara alındığında boş olarak yeniden kiraya verildiğinde tespiti istenen dönemde aylık 3000.TL olarak kiraya verilebileceği belirtilmiştir.

Bu haliyle bilirkişi raporu hüküm kurmaya elverişli değildir. Zira raporda davacı tarafın delil listesinde sunduğu emsal olabileceğini bildirdiği yerlerle ilgili bir araştırma yapılmamış, emsal olup olamayacakları ve bu yerlerin kiralarının ne kadar olduğunun tespiti yapılmadığı gibi, somut emsal ve rayiç tespiti yapılmamış, soyut ve genel ifadelere dayalı olarak düzenlenmiştir.