Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2010/8686 K.2010/12345

Dava dilekçesinde kira parasının 1.5.2007 gününden başlayarak aylık net 18.000 lira olarak tesbiti istenilmiştir. Mahkemece davanın kısmen kabulü ile aylık kira parasının 16.000 lira olarak cihetine gidilmiş, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

YARGITAY KARARI

Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü.

Davacı vekili dilekçesinde; taraflar arasında 1.5.2004 başlangıç tarihli ve 10 yıllık kira sözleşmesinin bulunduğunu sözleşmede ilk yıldan sonraki kiraların hangi oranda artırılacağının kararlaştırıldığı, davalı da 1.5.2007 tarihinde kirayı artırarak ödemede bulunmuş ise de, bu durumun emsallere ve çevre rayiçlerine göre çok düşük kalmış olan kira bedelinin tespiti için dava açılmasına engel olmadığını belirterek, kira bedelinin 1.5.2007 tarihinden itibaren aylık "net 18.000 TL" olarak tespitini istemiştir.

Davalı cevabında , sözleşmede kararlaştırılan artış oranınan sözleşme süresince tarafları bağladığını, talebin fahiş olduğunu belirterek davanın reddini dilemiştir.

Mahkemece; Yargıtay 17. Hukuk Dairesince mahkemenin yargı yeri olarak tayin edildiği belirtilerek, kira parasının hak ve nesafet uygulamasına göre 16.000 TL olarak tespitinekarar verilmiştir.

Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle kanuni gerektirici sebeplere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik görülmemesine göre, sair temyiz itirazları yerinde değildir.

Taraflar arasındaki kira sözleşmesi 1.5.2004 başlangıç tarihli olup, 10 yıl sürelidir. Sözleşmenin özel şartlarının 3. maddesinde "Kira parasının aylık 5.500 TL net olduğu, devam eden yıllarda kira artışının (TÜFE + TEFE) DİE yıllık ortalaması oranında hesaplanarak, dönem başından sabitlenerek aylık olarak değişmeden ödeneceği" kararlaştırılmıştır.

Davacı, sözleşmenin kurulmasından 4 yıl sonra, 01.04.2007 tarihinden itibaren davalı tarafça net 7.070 TL olarak ödenen kira parasının, net 18.000 TL'ye çıkartılmasını istemiştir.

Davacının talebi sözleşmede kararlaştırılan artış koşuluna göre çok düşük bulunan kira parasının "hakimin sözleşmeye müdahalesi" suretiyle yeniden belirlenmesidir. Mahkemece bilirkişi raporunda dava konusu taşınmazın boş olarak 20.000 TL kira getirebileceğinin belirtildiğinden ve hak nesafet kurallarından sözedilerek aylık kira parasının 16.000 TL olarak tespitine karar verilmiştir.

18.11.1964 gün ve 2/4 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı hükümleri uyarınca " yenilenen dönemde " kira parası ekonomi esaslarına emsal ve rayice, hak ve nesafet kurallarına göre, hakimce takdir edilir. Somut olayda olduğu gibi henüz sözleşme sona ermeden kira parası anılan içtihadı birleştirme kararında öngörülen ilkelere göre takdir edilemez. Sözleşmeye bağlılık asıldır. Ancak bu halde de sözleşmenin aynı koşullarda devamı taraflar yönünden (olayda davacı kiraya veren yönünden) çekilmez hale geldiği takdirde Hakim sözleşmeye müdahale etmeli sözleşmede kararlaştırılan yönteme göre oluşan kira parası hesap edilip bir miktar artırılarak çekilmezliği giderecek bir kira parası tayin etmelidir. Aksine uygulama sözleşmeye bağlılık ve güven kuralını ihlal eder .

Mahkemece kira parasının yukarıdaki esaslara göre tesbiti gerekirken kiralanan yerin serbestçe kiralanması halinde getirebileceği kira parası gözetilerek yüksek kira parası tayini doğru görülmemiştir.