Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2010/875 K.2010/3721

Dava dilekçesinde kira parasının 01.09.2008 gününden başlayarak aylık, brüt 6.875 lira olarak tesbiti istenilmiştir. Mahkemece davanın kısmen kabulü cihetine gidilmiş, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

YARGITAY KARARI

Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü. Davacı dilekçesinde, 01.09.2008 gününden başlayarak kira parasının aylık brüt 6.875 TL olarak tesbit edilmesi talep edilmiş, mahkemece, hak ve nesafet uygulamasına göre aylık brüt 5.500 TL kira parasının tesbitine karar verilmiş, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir. Dava konusu mecur ... Bornova ilçesi ... ... mahallesi ... ... Caddesi üzerinde bulunan 131 m2 alanlı davalı şirketin süs ve evcil hayvan satışı yaptığı ... yeridir.

Hükme esas alınan tekli (inşaatçı) bilirkişi raporunda; davacı tarafından sunulan aynı mahallede aynı cadde olan ... ... Caddesi, no 75/A adresindeki ... 70 m2 alanlı 1.08.1990 başlangıç tarihli kira sözleşmesi bulunan gözlükçü dükkânının 01.08.2008 tarihinde başlayan yeni dönem kirasının aylık ...

3600 TL (brüt 4500 TL) olduğu, bununda m2 ... fiyatının 64,29 TL olacağı, davacı tarafından sunulan ikinci emsal olan ... ... mahallesi (mecurla aynı mahallede) ancak başka cadde olan ... Cad. No:25/F adresindeki yerin zemin kat 74 m2, ... kat 79 m2, toplam ... 153 m2 lik kafeterya olarak kullanılan yerin kira sözleşmesine göre 01.....2008 den itibaren aylık kirasının ...

780 TL (brüt 975 TL) olduğu zemin katın tam olarak 74 m2 alınıp ... katında %20 esas alınarak toplam 89,80 m2 nin kira parasına orantılandığında m2 sinin 10,86 TL olarak belirleneceği belirtildikten sonra, dava konusu mecurun konumu, niteliği, emsaller vs. nedenler ve %10 yıpranma payı nazara alındığında tesbiti istenin dönemde boş olarak yeniden kiraya verilmesi halinde aylık brüt m2 ... fiyatı 52,50 TL edebileceği, bununda alan ile çarpıldığında (131m2x52,50)= 6877 TL kiraya verilebileceğinin bildirildiği, mahkemece bu miktar üzerinden eski kiracılık indirimi yapılarak kira parasının brüt 5500 TL olarak tesbiti cihetine gidilmiştir.

Bilirkişi raporu hüküm kurmaya elverişli değildir. Zira davacı tarafından sunulan ve raporda geçen 1.emsaldeki kira sözleşmesinin başlangıcı 01.08.1990 tarihli olup bu yere (gözlükçü dükkanı) ait ağustos 2008 kirasının 3600 TL olarak elden ödendiğine ilişkin davacı vekilinin asıl gibidir şerhini içeren fotokopi belge eklenmiştir. Bu belgede kiranın ... mi, brüt mü olduğu belli olmadığı gibi başlangıç dönemi çok eski olup, Ağustos 2008 kirasının da emsal ve rayiçlere uygun olup olmadığı da anlaşılamadığı gibi bu konuda da bir değerlendirme yapılmamıştır. Emsal olarak kabulü mümkün değildir.

Davacı tarafından sunulan ve raporda geçen 2.emsal ise başka bir mahallede olup tam olarak emsali yansıtmamaktadır. Bilirkişi tarafından re'sen emsal araştırması da yapılmamıştır. Rapordaki m2 hesabına göre kira parasının tesbiti de doğru değildir. Rapor bu haliyle soyut ve genel ifadelere dayalı olup hüküm kurmaya elverişli değildir. Bilirkişi raporu davalı tarafça da itiraz edilmiştir.

Anayasa Mahkemesinin 6570 sayılı yasanın 2 ve 3.maddelerinin iptaline ilişkin 26.3.1963 tarih ve 3/67 sayılı kararı ile, 6570 sayılı yasanın kira parasındaki “sınırlı artış” ilkesi ortadan kaldırılmamıştır. Bununla birlikte kira parasının tesbiti yöntemini belirleyen 18.11.1964 tarih ve 2/4 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında da kira parasının “hak ve nesafete uygun” seviyede takdiri ile “sınırlı artışı” öngörülmektedir. O nedenle kira parasının tesbiti bir sınırlamadır ve hakim kira parasını takdir ederken bunun bir sınırlama olduğunu gözetmelidir.

18.11.1964 gün ve 2/4 sayılı Y.İ.B.K. ve yerleşik Yargıtay uygulamalarına göre “hak ve nesafet” ilkesi uyarınca hakim bu sınırlamayı yaparken, öncelikle tarafların tüm delilleri varsa emsal kira sözleşmeleri aslı veya onaylı örnekleri dosyaya alınmalı, bilirkişi marifetiyle kiralanan taşınmaz ve taraf emsalleri ... ... görülüp incelenmeli, bilirkişilerce re'sen emsal araştırması yapılmalı, böylece elde edilen veriler somutlaştırılarak,

dava konusu yer ile ayrı ayrı (konumu, çevresi, niteliği, kullanım şekli, kira başlangıç tarihi, kira süreleri vb.) kira parasına etki eden tüm nitelikleri karşılaştırılmalı, emsal kira bedellerinin niçin uygun emsal olup olmadığı somut gerekçelerle açıklanmalı, dava konusu taşınmazın yeniden boş olarak kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira parası belirlenmeli, hakimce bu kira parası dikkate alınmak suretiyle hak ve nesafete; özellikle tarafların kira sözleşmesinden bekledikleri amaçlarına uygun makul bir kira parasına hükmedilmelidir.

Yukarıdaki Yargıtay Y.İ.B.K. Kararında da belirtildiği gibi emsal ve rayicin tesbitinde, dava konusu mecurun konumu, çevresi, niteliği, kullanım şekli, kira başlangıç tarihlerinin yakınlığı, kira süreleri gibi hususlar nazara alınmalıdır.

Mahkemece yukarıda açıklanan yönleri içermeyen genel ifadeli bilirkişi raporuna itibar edilerek eksik inceleme ile hüküm kurulması usul ve yasaya Y.İ.B.K.'na ve yerleşik Yargıtay uygulamalarına aykırı olup bozma nedenidir.

O halde mahkemece yukarıda açıklanan şekilde tam olarak deliller toplanıp mahallinde yöreyi çok iyi bilen emlakçı yada mülk, inşaatçı ve hukukçu (üçlü) bilirkişiler heyetince keşif yapılarak sonucu dairesinde hüküm kurulmalıdır.