Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2011/1149 K.2011/6334

Dava dilekçesinde kira parasının 15.08.2008 gününden başlayarak yıllık 31.250,00 TL olarak tesbiti istenilmiştir. Mahkemece davanın kısmen kabulü cihetine gidilmiş, hüküm taraf vekillerince temyiz edilmiştir.

YARGITAY KARARI

Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü.

Davada, kiralanana yapılan eklemeler de nazara alınarak 15.08.2008 tarihinde başlayan döneme ilişkin yıllık kira parasının 31.250,00 TL olarak tesbiti istenilmiştir.

Davalılar yenilenen kira sözleşmelerindeki miktara endeks uygulanmak suretiyle tespit talebinde bulunmuşlardır.

Mahkemece, ek binalar kira sözleşmesi kapsamında kalmadığı gerekçesiyle, kira sözleşmesine konu iki ev ve depo için hak ve nesafet uygulamasına göre yıllık 11.000,00 TL olarak kira parası tespit edilmiştir.

Bilirkişi raporlarına göre, yenilenen kira sözleşmelerindeki kira bedellerinin o dönemin emsal ve rayicine uygun olmadığı anlaşılmakla, mahkemece bilirkişi incelemesi yapılması ve hak ve nesafete göre kira tespiti yerinde ise de, dayanılan bilirkişi raporu hüküm kurmaya yeterli değildir. Zira, bilirkişiler emsal incelemeden, soyut ve genel ifadelerle taşınmazın yeniden ve boş olarak getirebileceği kira parasını bildirmişlerdir.

Dosya içeriğine göre; taraflar arasındaki kira sözleşmesinin 1.1.1997 tarihinden itibaren yazılı ve öncesinde sözlü olarak, uzun süredir yenilene geldiği, kira sözleşmesine konu evlerin bahçesine davalılar tarafından tahminen 30 yıl önce 10 adet konut yapılarak, alt kira sözleşmesi ile kiraya verilmek suretiyle kullanıldığı, kiralayanın akde muhalefetten dava açmayarak bu iyileştirmeye rıza gösterdiği anlaşılmaktadır.

Bu durumda kiralayanın rızası ile yapılan bu ilave binalar kira sözleşmesi kapsamında sayılır. Kira tespitinde de kiralananın tespite konu dönemdeki özelliklerine göre kira parasının tespiti hak ve nesafete uygun kabul edilir. O nedenle ilave edilen binalar nazara alınmadan, ilk sözleşmeye konu iki bina ve depo için kira tespiti doğru görülmemiştir.

Kabule göre ise, emsal ve rayicin tesbitinde; kiralananın özellikleri ve kiralanan yerle civarında aynı nitelikte kabul edilebilecek ve tesbiti istenen döneme yakın tarihte yapılmış kira sözleşmeleri esas alınarak mukayese yapılmalıdır.

O halde; mahkemece, 18.11.1964 gün ve 2/4 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararına uygun rapor alınmalıdır. Bunun için taraflara emsal kira sözleşmeleri ibraz etmeleri için süre verilmeli, gerekirse resen kurumlardan emsal kira sözleşmeleri istenmeli, benzer yerler dava konusu yer ile ayrı ayrı karşılaştırılmalı, kira parasına etki eden hususlar üzerinde de durularak dava konusu yerin yeniden kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira parası belirlenmeli, hakimce bu kira parası dikkate alınarak hak ve nesafete uygun bir kiraya hükmedilmelidir.