Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2011/15564 K.2011/15064

Dava dilekçesinde aylık kira parasının brüt 9000 TL olarak tesbiti istenilmiştir. Mahkemece davanın kısmen kabulü cihetine gidilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

YARGITAY KARARI

Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü.

Dava dilekçesinde aylık kira parasının brüt 9000 TL olarak tesbiti istenilmiştir. Mahkemece, dava dilekçesinde sadece aylık kiranın tesbiti talebinde bulunulduğunu, kira tesbitinin ne zamandan itibaren başlanacağının istenilmediğini, mahkemece de, sadece aylık kiranın tesbiti ile yetinildiği gerekçesiyle aylık kira bedelinin endeks nazara alınarak 4085 TL olarak tesbitine karar verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Taraflar arasındaki kira söleşmeleri incelendiğinde; ilk sözleşmenin 12.06.2001 tarihli olup, aylık kira bedeli 12 Haziran 2001 tarihi itibariyle 3500 USD doları olarak belirlenmiş, sonraki yıllarda yapılacak kira artışı ise, 01.09.2002, 01.09.2003, 01.09.2004, 01.09.2005 tarihlerindeki Merkez Bankası ABD doları efektif satış kuru üzerinden hesaplanacağının belirlendiği, kira sözleşmesinin ilk beş yıl bu şekilde devam edeceği, ikinci beş yıldaki kira artışının ise günün şartlarına göre tekrar değerlendirileceği belirtilmiştir.

Bu eski kira sözleşmesi taraflarca 01.09.2005 gününde yenilenmiş, yenilenen sözleşme ise, 01.09.2005 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli olup, aylık kira 3780 TL olarak belirlenmiştir. Eldeki dava 31.01.2007 tarihinde açılmıştır.

Somut olayda, mahkemece, yenilenen kira sözleşmesindeki 3780 TL nın yeni dönem olan 01.09.2006 tarihine tekabül eden endeks artışı ile belirlenen 4085 TL olarak kira tesbitine karar verilmiş ise de, aylık kira parası olan 3780 TL nın belirlendiği dönemde (01.09.2005) emsal ve rayice göre kira bedellerine uygun olup olmadığı araştırılmadan, endekse göre kira tesbitine karar verilmiş olması doğru görülmemiştir.

O halde, mahkemece yapılacak iş, yenilenen kira sözleşmesinde belirtilen 3780 TL şayet belirlendiği tarih itibariyle emsal ve rayiçlere uygun ise, şimdiki gibi endekse göre kira parasının tesbitine, şayet emsal ve rayice uygun değil ise, ilk kira sözleşmesinin 5 yıl süreli olması ve 5 yıllık süreden ve yenilenen ek sözleşmeden sonra bu davanın açılması nedeniyle kira parasının hak ve nesafete göre beirlenmeli bu belirleme yapılırken ise, Anayasa Mahkemesinin 6570 sayılı yasanın 2 ve 3.maddelerinin iptaline ilişkin 26.3.1963 tarih ve 3/67 sayılı kararı ile, 6570 sayılı yasanın kira parasındaki “sınırlı artış” ilkesini ortadan kaldırılmamıştır.

Bununla birlikte kira parasının tesbiti yöntemini belirleyen 18.11.1964 tarih ve 2/4 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında da kira parasının “hak ve nesafete uygun” seviyede takdiri ile “sınırlı artışı” öngörülmektedir. O nedenle kira parasının tesbiti bir sınırlamadır ve hakim kira parasını takdir ederken bunun bir sınırlama olduğunu gözetmelidir.

18.11.1964 gün ve 2/4 sayılı Y.İ.B.K. ve yerleşik Yargıtay uygulamalarına göre “hak ve nesafet” ilkesi uyarınca hakim bu sınırlamayı yaparken, öncelikle tarafların tüm delilleri varsa emsal kira sözleşmeleri aslı veya onaylı örnekleri dosyaya alınmalı, bilirkişi marifetiyle (mülk, inşaatçı, hukukçu) kiralanan taşınmaz ve taraf emsalleri tek tek görülüp incelenmeli, re'sende emsal araştırılmalı, böylece elde edilen veriler somutlaştırılarak,

dava konusu yer ile ayrı ayrı (konumu, çevresi, niteliği, kullanım şekli, kira başlangıç tarihi, kira süreleri vb.) kira parasına etki eden tüm nitelikleri karşılaştırılmalı, emsal kira bedellerinin niçin uygun emsal olup olmadığı somut gerekçelerle açıklanmalı, dava konusu taşınmazın yeniden kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira parası belirlenmeli, hakimce bu kira parası dikkate alınmak suretiyle hak ve nesafete; özellikle tarafların kira sözleşmesinden bekledikleri amaçlarına uygun makul bir kira parasına hükmedilmelidir.

Kira parasının hangi tarihten itibaren tesbitine karar verileceği hususu ise; kural olarak kira sözleşmelerinde kira artış şartı yoksa; sonraki dönemden itibaren kira tesbiti istenebilmesi için 6570 sayılı Yasanın 11.maddesi gereği ilk dönem bitmeden en azından 15 gün önce kiracıya ihtarname çekilmelidir. Ya da dava dilekçesinin davalıya tebliğ edilmiş olması gerekir. Aksi halde, ilk yeni dönem kira parasına hükmedilemez. Sonraki dönemden itibaren kira tesbitine hükmedilir.

Şayet 15 gün önce ihtarname çekilmiş ise, yenilenen ilk dönemin sonuna kadar bu ilk dönem için kira tesbiti davası açılabilir. Şayet sözleşmede artış şartı veya artış iradesinin var olduğu anlaşılır ise; davalıya (kiracıya) ihtarname çekilmeden yenilenen ilk dönem sonuna kadar bu döneme ilişkin kira tesbiti davası açılabilir.