Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2011/22551 K.2012/4414

Dava dilekçesinde kira parasının 01.05.2011 gününden başlayarak aylık 1.200.00 TL olarak tesbiti istenilmiştir. Mahkemece davanın kısmen kabulü ile aylık kira parasının 1.080.00 TL olarak tesbiti cihetine gidilmiş, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

YARGITAY KARARI

Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü.Davada, 01.05.2011 tarihinde başlayan döneme ilişkin kira parasının tespiti istenilmiş; mahkemece davanın kısmen kabulü ile aylık kiranın 1.080,00 TL olarak tespiti cihetine gidilmiş, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.Taraflar arasında yazılı kira sözleşmesi bulunmamaktadır.

Ancak Mahkeme ilamında taraflar arasında 26.07.2010 başlangıç tarihli 1 yıl süreli kira sözleşmesi bulunduğu belirtilmiş ise de, anılan sözleşme taraflar arasında düzenlenmiş olmayıp, emsal olarak sunulmuş kira sözleşmesidir. Taraflar arasındaki ilk kira ilişkisi 01.05.2003 tarihine dayanmakta olup, davada tespiti istenilen dönem 01.05.2011 tarihinden itibaren başlayan dönemdir. Bu nedenle kira tespiti hak ve nesafet esaslarına göre yapılmalıdır.

Kira parasının tesbiti yöntemini belirleyen 18.11.1964 tarih ve 2/4 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında da kira parasının “hak ve nesafete uygun” seviyede takdiri ile “sınırlı artışı” öngörülmektedir. Bu nedenle kira parasının tesbiti bir sınırlamadır ve hakim kira parasını takdir ederken bunun bir sınırlama olduğunu gözetmelidir.

Hakim bu sınırlamayı yaparken, öncelikle tarafların tüm delilleri varsa emsal kira sözleşmeleri aslı veya onaylı örnekleri dosyaya alınmalı, bilirkişi marifetiyle kiralanan taşınmaz ve taraf emsalleri tek tek görülüp incelenmeli, böylece elde edilen veriler somutlaştırılarak,

dava konusu yer ile ayrı ayrı konumu, çevresi, niteliği, kullanım şekli, kira başlangıç tarihi, kira süreleri gibi kira parasına etki eden tüm nitelikleri karşılaştırılmalı, emsal kira bedellerinin niçin uygun emsal olup olmadığı somut gerekçelerle açıklanmalı, dava konusu taşınmazın yeniden kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira parası belirlenmeli, hakimce bu kira parası dikkate alınmak suretiyle hak ve nesafete; özellikle tarafların kira sözleşmesinden bekledikleri amaçlarına uygun makul bir kira parasına hükmedilmelidir.

Hükme esas alınan bilirkişi raporunda, re’sen emsal araştırması yapılmadığı anlaşılmaktadır. Keşif esnasında bilirkişi marifetiyle emsaler tek tek gezilip görülmemiş, incelenmemiş, davalının emsallerin tadilatlı olmaları ve işyeri olarak kullanılmaları nedeniyle emsal olarak değerlendirilemeyecekleri yönündeki savunmaları dikkate alınmamıştır. Mahkemece, yukarıdaki ilke ve esaslar gözetilerek hak ve nesafete göre kira tespiti cihetine gidilmesi gerekirken, yukarıda açıklanan yönleri içermeyen bilirkişi raporuna itibar edilerek eksik incelemeyle hüküm kurulması usul ve yasaya Y.İ.B.K’ne ve yerleşik Yargıtay uygulamalarına aykırı olup bozmayı gerektirmiştir.

28.06.2011 tarihli bilirkişi raporunda, yanılgılı değerlendirme ile tespiti istenen dönemden önceki kira 869.00 TL kabul edilerek endeks hesaplaması yapılmış, kira 946,16 TL olarak belirlenmiş, 25.08.2011 tarihli ek raporda ise en son ödenen kira 800,00 TL belirlenip endeks uygulaması neticesinde kiranın 871,04 TL olacağı belirtilmiştir.