Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2011/3163 K.2011/6487

Dava dilekçesinde (Kiracı) kira parasının 01.07.2009 gününden başlayarak (indirilerek aylık 5500,00 TL olarak) tesbitini istemiştir. Birleşen dava dosyasında davacı kiralayan 01.07.2010 dönemi kira parasının net 10.369,00 TL olarak tesbitini istemiştir. Mahkemece davanın kısmen kabulü ile kira parasının aylık 5750,00 TL olarak tesbiti cihetine gidilmiş, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

YARGITAY KARARI

Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü.

Davacı vekili dava dilekçesinde, müvekkili şirketin 01.07.2003 tarihli kira sözleşmesi gereğince davalının maliki olduğu İstanbul .....,.....,Mahallesi, ...Sapağı karşısı adresindeki....., Blokta kiracı olduğunu, halen ödenmekte olan aylık kira bedelinin 3600 USD olduğunu, davalı tarafın aylık kira parasının 4.173,00 USD olarak ödenmesini talep ettiğini, oysa müvekkilinin yaşanan ekonomik krizden ve kriz nedeniyle döviz kurlarında oluşan artıştan olumsuz yönde etkilendiğini, taraflar arasındaki dengenin müvekkili aleyhine bozulduğunu, bu durumun hakkaniyete aykırı olduğunu,

Yargıtay'ın muhtelif kararları ve içtihatlarına göre de kira parasının Türk Lirası olarak ödenmesinin gerektiğini, buna göre dava konusu edilen yerde bilirkişiler marifetiyle keşif yapılarak 01.07.2009 tarihinden itibaren aylık kira bedelinin 5.500,00 TL olarak tespitini talep ve dava etmiştir.

Davalı vekili cevap dilekçesinde davacının iddialarının yerinde olmadığını, ülkede döviz kurlarında olağanüstü bir artış olmadığını, taraflar arasında yapılan kira sözleşmesinin imzalanmasından sonra döviz kurlarının düştüğünü, iddia edildiğinin aksine Yargıtay'ca da kabul edildiği gibi kira bedellerinin döviz olarak belirlendiği durumlarda da kira artışının uygulanmakta olduğunu, dava konusu taşınmazın emsallerine nazaran konumu, büyüklüğü ve diğer özellikleri nedeniyle boş olarak yeniden kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira bedeline göre halen ödenen kira parasının oldukça düşük olduğunu,

bu nedenlerle davacı tarafın iddialarını kabul etmeyerek müvekkili aleyhine açılan haksız ve mesnetsiz davanın reddine; kiralayan olarak İstanbul 6. Sulh Hukuk Mahkemesinin 2009/1257-2010/187 sayılı dosyası ile kira tespit davası açtıklarını ileri sürerek 01.07.2010 dönemi kira parasının aylık net 10 369,00 TL olarak tespiti istenilmiştir.

Mahkemece, davanın kısmen kabulü ile dava konusu yerin 01.07.2009 dönemi kira parası aylık 5 750,00 TL olarak tespit edilmiş, hüküm, süresinde davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Dava, davacı kiracının davalı kiralayan aleyhine açmış olduğu kira tespit davasıdır. Birleşen dava da ise aynı yere ilişkin takip eden dönem (01.07.2010) için kiralayan kira tespit davası açmıştır.

Taraflar arasında kiraya veren ....., Pazarlama ve ...Ticaret Anonim Şirketi, kiracının ise...Karo Seramik ve Ticaret Anonim Şirketi olan 01.07.2003 başlangıç tarihli üç yıl süreli ve aylık 3.600 USD bedelli, kira sözleşmesinin mevcut olduğu anlaşılmaktadır.

Yine, bilirkişi raporunda dava konusu mecurun çelik konstrüksiyon binanın giriş arka bölümünde bulunan ve depo olarak kullanılan ortalama 420 metre karelik yer olduğu, bu yerle ilgili herhangi bir emsal gösterilmediği, yeni dönem kira parasının tespitinin hak ve nesafet kurallarına uygun bir kira bedeli olarak belirlenmesi gerekeceğinden ve mecurun hali hazırdaki konumu, durumu, yapılışında kullanılan malzeme, kalitesi, çevre ile uyumu gibi hususların değerlendirilmesinde dava konusu mecurun aylık kira bedelinin 01.07.2009 tarihinden itibaren aylık brüt 5 750,00 TL olması gerekeceği bildirilmiştir.

Ancak, taraflar arasında üç ayrı kira sözleşmesi bulunmaktadır. Bilirkişiler tarafından bu husus raporda irdelenmemiş, dava konusu yer ile ilgili kira sözleşmesi net olarak belirlenmemiş, kira parasının düşüş göstermesinin nedenleri yeterince açıklanmamıştır. Hükme esas alınan bilirkişi raporunda, tespite dayanak olacak emsal araştırması yapılmamıştır.

18.11.1964 gün ve 2/4 sayılı YİBK ve yerleşik Yargıtay uygulamalarına göre "hak ve nesafet ilkesi uyarınca hakim bu sınırlamayı yaparken, öncelikle tarafların tüm delilleri varsa emsal kira sözleşmeleri aslı veya onaylı örnekleri dosyaya alınmalı, bilirkişi marifetiyle kiralanan taşınmaz ve taraf emsalleri tek tek görülüp incelenmeli, böylece elde edilen veriler somutlaştırılarak,

dava konusu yer ile ayrı ayrı (konumu, çevresi, niteliği, kullanım şekli, kira başlangıç tarihi, kira süreleri vb.) kira parasına etki eden tüm nitelikleri karşılaştırılmalı, emsal kira bedellerinin niçin uygun emsal olup olmadığı somut gerekçelerle açıklanmalı, dava konusu taşınmazın yeniden kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira parası belirlenmeli, hakimce bu kira parası dikkate alınmak suretiyle hak ve nesafete, özellikle tarafların kira sözleşmesinden bekledikleri amaçlarına uygun makul bir kira parasına hükmedilmelidir.

Mahkemece yukarıda açıklanan yönleri içermeyen genel ifadeli bilirkişi raporuna itibar edilerek eksik incelemeyle hüküm kurulması usul ve yasaya YİBK'na ve yerleşik Yargıtay uygulamalarına aykırı olup bozma nedenidir.

Bundan ayrı olarak ta, H.U.M.K. madde 388/son hükmü gereğince hüküm sonucu kısmında, gerekçeye ait herhangi bir söz tekrar edilmeksizin, istek sonuçlarından her biri hakkında verilen hükümle, taraflara yüklenen borç ve tanınan hakların, mümkünse sıra numarası altında birer birer, açık, şüphe ve tereddüt uyandırmayacak şekilde gösterilmesi gereklidir. Yasanın açık hükmüne rağmen mahkemece birleşen dava hakkında olumlu-olumsuz karar verilmemesi usul ve yasaya aykırıdır.