Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2011/5539 K.2011/6984

Dava dilekçesinde kiracı tarafından kira parasının dava tarihinden itibaren 124 nolu işyeri için 1096,20 TL yerine 500 TL ve 126 nolu işyeri için 1002,91 TL yerine yine 500 TL gününden başlayarak aylık olarak belirlenmesi istenilmiştir. Mahkemece davanın reddi cihetine gidilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

YARGITAY KARARI

Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü.

Davada, Atakule Turizm merkezinde bulunan iş yerlerinin kiracısı olan davacı tarafından dünyayı etkileyen global krizin Türkiye’de de etkisini hissettirmesi nedeniyle 2008 yılından beri cirosunun düştüğü ileri sürülerek dava tarihinden itibaren her iki iş yeri için ödenen 2 476,95 TL kira parasının indirilerek 1 000,00 TL olarak tespiti istenilmiştir.

Mahkemece, uyarlamanın gerektirdiği olağanüstü koşullar (ekonomik kriz, yüksek devalüasyon v.b.) aşırı ölçüde davacı aleyhine değişmediği gibi sözleşmeye bağlılık ilkesi gereğince sözleşme ile belirlenen edimin aynen yerine getirilmesi gerektiği gerekçesi ile davanın reddine karar verilmiş, hüküm, süresinde davacı tarafından temyiz edilmiştir.

Davaya konu 126 nolu taşınmaz 31.12.1990 başlangıç tarihli ve 124 nolu taşınmaz ise 04.10.1993 başlangıç tarihli ve onar yıl süreli sözleşmeler ile kiralanmış olup, sözleşme süreleri sonunda akitler 6570 sayılı yasanın 11. maddesi gereğince kendiliğinden birer yıllık sürelerle yenilenmiştir.

Hükme esas alınan bilirkişi raporunda, taşınmazların bulunduğu iş merkezinde yapılan keşif sırasında 50’den fazla iş yerinin tahliye edildiğinin gözlemlendiği ve bu durumun davacı gibi birçok kiracı için dezavantaj oluşturduğu, dava tarihi itibariyle dava konusu yerlerin brüt 1 416,00 TL kira getirebileceği bildirilmiştir.

Sözleşme yapıldığında karşılıklı edimler arasında mevcut olan denge sonradan şartların olağanüstü değişmesiyle büyük ölçüde tarafların biri aleyhine katlanılamayacak derecede bozulabilir. İşte bu durumda sözleşmeye bağlılık ve sözleşme adaleti ilkeleri arasında bir çelişki hasıl olur ve artık bu ilkeye sıkı sıkıya bağlı kalmak adalet, hakkaniyet ve objektif hüsnüniyet (M.K. Md. 4,2) kaidelerine aykırı bir durum yaratır hale gelir.

Tarafların iradelerini etkileyip sözleşmeyi yapmalarına neden olan şartlar daha sonra önemli surette, çarpıcı, adaletsizliğe yol açan olayların gerçekleşmesi ile değişmişse, taraflar artık o akitle bağlı tutulmazlar. Değişen bu koşullar karşısında M.K. 2. maddesinden yararlanılarak sözleşmenin yeniden düzenlenmesi imkanı hasıl olur.

Sözleşmenin edimleri arasındaki dengeyi bozan olağanüstü hallere (harp, ülkeyi sarsan ekonomik krizler, enflasyon grafiğindeki aşırı yükselmeler, şok devalüasyon, para değerinin önemli ölçüde düşmesi gibi) sözleşmeye bağlılığın beklenemeyeceği durumlar örnek olarak gösterilebilir.

Değişen durumların, sözleşmede kendiliğinden bulunan sözleşme adaletini bozması halinde, taraflar bu haller için bir tedbir almadıklarından, sözleşmede bir boşluk vardır. Bu boşluk sözleşmenin anlamına ve taraf iradelerine önem verilerek yorum yolu ile ve dürüstlük kuralına uygun olarak doldurulur (MK. md.1).

Her talepte sözleşmeyi değişen hal ve şartlara uydurmak mümkün değildir. Aksi halde özel hukuk sistemimizde geçerli olan "irade özgürlüğü" "sözleşme serbestisi" ve "sözleşmeye bağlılık" ilkelerinden sapma tehlikesi ortaya çıkar.

Sözleşmeye müdahale edebilmek için sözleşme kurulduktan sonra ifası sırasında ortaya çıkan olaylar olağan üstü ve objektif nitelikte olmalıdır.

Yine değişen hal ve şartlar nedeni ile tarafların yüklendikleri edimler arasındaki denge aşırı ölçüde ve açık biçimde bozulmuş olması şarttır.

Uyarlama isteyen davacı fevkalade hal ve şartların çıkmasına kendi kusuru ile sebebiyet vermemelidir.

Değişen hal ve şartlar taraflar bakımından önceden öngörülebilir; beklenebilir; olağan ve hesaba katılabilen nitelikte olmamalı veya olaylar, öngörülebilir olmakla beraber bunların sözleşmeye etkileri kapsam ve biçim bakımından bu derece tahmin edilmemelidir. (Bkz. Doç.Dr. İbrahim Kaplan Hakimin Sözleşmeye Müdahalesi Ankara-1987 Sh. 152.- vd; Hatemi/ SEROZAN/ Argacı Borçlar Hukuku Özel Bölüm 1992 sh., 186 vd).

Somut olayda, sözleşme kurulduğu tarihte Atakule Turizm merkezi alışveriş yoğunluğu fazla olan önemli ticaret merkezlerindendir. Zamanla alışveriş merkezlerinin sayı ve potansiyel olarak artması nedeniyle bilirkişi raporu ile de saptandığı gibi kiralananın çevresel gelişimi olağanüstü azaltmış ve bunun sonucunda da pek çok işyeri kapanmıştır.

Mahkemece, kiralananın niteliği, kullanma alanı, konumu, bölgedeki kira parasını etkileyecek diğer gelişmeler de dikkate alınarak ve yukarıda açıklanan şekilde uyarlama şartlarının oluştuğu da gözetilerek, kira parasının adalete uygun ve sözleşmenin başlangıcındaki adaleti sağlayıcı şekilde indirimine karar verilmesi gerekirken davanın reddi cihetine gidilmesi doğru görülmemiştir.