Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2011/6533 K.2011/7031

Dava dilekçesinde kira sözleşmesinin feshi ve borçlu bulunmadığının tesbiti istenilmiştir. Mahkemece davanın reddi cihetine gidilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

YARGITAY KARARI

Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü.

Davacı vekili dilekçesinde; müvekkilinin davalıya ait işyerini parti binası olarak 01.01.2008-01.01.2009 tarihleri arasında bir yıl süreli kira sözleşmesi ile yıllık kirası 5.500 TL olarak kiraladığını, ilk yıl kira parasının icra takibi sonunda davalıya ödendiğini,müvekkili kiracının kiralananı kira müddeti bitmeden yaklaşık 2-3 ay önce tahliye edip davacı kiralayana teslim ettiğini, kira sözleşmesi süresi bitmeden ve tahliye etmeden öncede sözleşmenin yenilenmeyeceğinin davalıya bildirildiğini, davalınında bu bildirimi kabul ettiğini,

buna rağmen davalı kiralayan tarafından müvekkili hakkında Kağızman İcra Müdürlüğünün 2009/98 E.sayılı icra dosyasında 02.02.2009 tarihindeki icra takibi ile ikinci yıl kirası olarak 5.500 TL kira alacağı 528 TL işlemiş faiz alacağı toplam 6.028,90 TL'lık icra takibi yapıldığını, yapılan takibin usulsüz olduğu ileri sürülerek kira sözleşmesinin feshi ve davalıya 2009/98 E. sayılı icra takibi nedeniyle borçlu olmadığının tesbiti istenilmiştir.

Davalı cevabında; dava konusu kira sözleşmesinin 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkındaki Kanunun 11.maddesine göre kendiliğinden yenilendiğini bu yenileme nedeniyle davalı hakkında yenilenen dönem kira parası için icra takibi yapıldığını, kiracının tahliyesinden haberdar olmadığını anahtarında kendisine yenilenen dönemin bitiminden yaklaşık üç ay öncesinde teslim edildiğini davacının iddialarının yersiz olduğu ileri sürerek davanın reddini dilemiştir.

Mahkemece, dava konusu kiralananın 6570 kapsamındaki yerlerden olduğunu, davacı kiracının kira sözleşmesini inkar etmediğini kira müddetinin bitiminden 15 gün evvel taşınmazı tahliye edeceğine yönelik yazılı bildirimde bulunmadığını kabul ettiğini bu nedenlede taraflar arasında yapılmış olan kira sözleşmesinin 6570 sayılı yasanın 11.maddesi gereğince kendiliğinden 2009 yılı için bir yıl süreyle uzamış olduğunu ve bu kapsamda davalı kiralayanın 2009 yılı için bir yıllık kira bedelini kira sözleşmesi kapsamında davacı kiracıdan talep etme hakkı olduğu gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle kanuni gerektirici sebeplere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik görülmemesine göre, sair temyiz itirazları yerinde değildir.

Taraflar arasındaki kira sözleşmesinin incelenmesinde 01.01.2008 başlangıç, 01.01.2009 bitiş tarihli olup bir yıl süreli, yıllık kirasının 5.500 TL olup, toptan ödeneceği kararlaştırılmıştır. Kural olarak kira sözleşmesi tam iki yana borç yükleyen bir sözleşmedir. Somut olayda davalı kiralayan kiralananın kullanılmasını davacıya bırakmıştır.

Mahkemecede kabul edildiği gibi sözleşme 6570 sayılı yasanın 11.maddesi gereği kendiliğinden yenilenmiş olup, davacı (kiracı) yenilenen (dava konusu) dönem 01.01.2009 ile 01.01.2010 süresi için belirlenen kira borcundan sorumlu olması gerekir.

Ancak böyle olmakla birlikte davacı kiracı kiralananı ilk yıl kira dönemi bitmeden 1-2 ay önce tahliye ettiğini savunmuş, davalı kiralayanda tahliyenin ve anahtar tesliminin yenilenen dönemin bitmesinde yaklaşık 3 ay önce gerçekleştiğini savunmuştur. Bu durumda davacı kiracı yenilenen kira dönemi (dava konusu) bitmeden önce kiralananı tek taraflı olarak tahliye etmiştir. O nedenle davalının kira sözleşmesine aykırı davranması sonucu BK.98.maddesine göre sorumluluğu doğmuştur.

Ancak bu durumda davalı kiralayanında kiralananı tahliye ettiğini öğrendiği tarihten itibaren BK.98.maddesi ile 44.maddesi gereğince zararın artmaması için gerekli çabayı göstermek zorundadır.

Bu durumda davalı kiralayanın kira alacağı, tahliyeye kadar olan dönem ve tahliyenin olduğu tarihten sonraki dönemde de taşınmazın (kiralananın) makul olarak ne kadar sürede kiraya verilebileceğinin ehil bilirkişilerce belirlenecek miktarı kadardır.

Somut olayda; yukarıda açıklanan kurallar çerçevesinde tahliyenin (anahtar tesliminin) hangi tarihte gerçekleştiğine ilişkin deliller tam olarak toplanıp değerlendirilip gerekirse davacı taraf dava dilekçesinde yemin delilinede dayandığından tahliye ve anahtar teslimine ilişkin olarak davacı tarafın davalı tarafa yemin teklif etme hakkının bulunduğu hatırlatılıp tahliyenin tam olarak hangi tarihte gerçekleştiği tesbit edilip,

davalının kira alacağı olan tahliyeye kadar ki kira alacağı ve tahliye sonrasındaki dönemdeki kira alacağının ise ehil bilirkişilerce tahliyeden sonra kiralananın ne kadar sürede kiraya verilebileceği zaman kira parası belirlenip bunun sonucunda karar verilmesi gerekirken eksik inceleme ve araştırma ile yazılı şekilde karar verilimesi doğru görülmemiş bozmayı gerektirmiştir.