Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2011/7405 K.2011/11325

Dava dilekçesinde kira sözleşmesinin uyarlanması masrafların davalı taraftan tahsili istenilmiştir. Mahkemece davanın kabulü cihetine gidilmiş, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

YARGITAY KARARI

Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü.

Davacı vekili. İl Özel İdaresine ait ... tesislerinin en son yap işlet devret işletme ve devremülk ve kiralama hakları ile ilgili tüm hak ve sorumlulukları müvekkili şirket ...

Sağlık Hizmetleri Ticaret AŞ'ye 28.09.2007 tarihli sözleşmede geçtiğini, bu sözleşmede bulunan artış şartında; “ işletmenin 2006-2007 yıllık kira bedeli olarak 284.234,48 YTL ( KDV.hariç), takip eden yıllarda TUİK tarafından kira döneminde açıklanan ve bir önceki kira dönemine isabet eden yıllık enflasyon oranına (tüketici fiyat endeksi) artı on eklemesi ile bulunacak oranının kira bedeline eklenmesi suretiyle artırılacaktır... Ayrıca davalı ...

AŞ'nin İl Özel İdaresine ödeyeceği kira bedelide …İl Özel İdaresine ödenecektir…” hükmünün uygulanması halinde hesaplanacak kira bedelinin müvekkili aleyhine ağır ekonomik zorluklar yarattığını, bu nedenle müvekkili şirketin davalı şirkete yıllık olarak ödeyeceği kira bedelinin uyarlanmasında İl Özel İdaresine davalı şirketin yatırması gerekirken onun yerine ödenmesine dair hükmün kaldırılması ile yıllık enflasyon oranına artı %10 eklenerek bulunacak kira bedelindeki artı %10 oranının kaldırılması suretiyle kira bedelinin uyarlanmasına karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Davalı vekili; tarafların özgür iradesi ile belirledikleri kira sözleşmesinin 5.maddesinde açıkça ifade edildiği üzere; tesislerin yıllık kira bedelinin DİE'nin belirlediği TÜFE oranına + 10 puan eklenmek suretiyle saptanacağının kararlaştırıldığını, davacı tarafın devlet ihale kanununa göre yapılan ihaleyi bu şartı kabul etmek suretiyle kazandığını, davanın reddine karar verilmesini beyan etmiştir.

Mahkemece, bilirkişi raporu gereğince davanın kabulüne, 2006/2007 yılı için belirlenen kira bedeli olan 284.234,48 TL baz alınarak yıllık kiranın her yıl TÜFE enflasyonu oranında artırılması şeklinde sözleşmenin uyarlanmasına karar verilmiş; hüküm, davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Hakim tarafların iddia ve savunması ile bağlı olup, ondan fazlasına veya başka bir şeye karar veremez (HUMK.md.74).

Davada, kira bedelinin sözleşmedeki TÜFE artış oranı artı % 10 olarak artırıldığında günün rayiçlerine göre yüksek kaldığı ileri sürülerek, kira bedelinin uyarlanması istemi ile eldeki dava açılmıştır. Mahkemece talep ve kira bedelinin uyarlanmasına dair yerleşik uygulama dışına çıkılarak sözleşmenin uyarlanmasına karar verilmesi doğru görülmemiştir.

Hukukumuzda "sözleşmeye bağlılık (Ahde Vefa)" ve "sözleşme serbestliği" ilkesi gereğince sözleşme yapıldığı andaki gibi aynen uygulanmalıdır.

Sözleşmeye bağlılık ilkesi, hukuki güvenlik, doğruluk, dürüstlük kuralının bir gereği olarak sözleşme hukukunun temel ilkesini oluşturmaktadır.

Ancak, bu ilke özel hukukun diğer ilkeleriyle sınırlandırılmıştır. Sözleşme yapıldığında karşılıklı edimler arasında mevcut olan denge, sonradan şartların olağanüstü değişmesiyle büyük ölçüde tarafların biri aleyhine katlanılamayacak derecede bozulabilir.

İşte bu durumda sözleşmeye bağlılık ve sözleşme adaleti ilkeleri arasında bir çelişki oluşur ve artık bu ilkeye sıkı sıkıya bağlı kalmak, adalet, hakkaniyet ve objektif hüsnüniyet (TMK. md. 4,2) kaidelerine aykırı bir durum yaratır. Hukukta bu zıtlık (Clausula Rebüs Sic Stantibus-Beklenmiyen hal şartı- sözleşmenin değişen şartlara uydurulması) ilkesi ile giderilmeye çalışılmaktadır.

Tarafların iradelerini etkileyip sözleşmeyi yapmalarına neden olan şartlar daha sonra önemli surette, çarpıcı, adaletsizliğe yol açan olayların gerçekleşmesi ile değişmişse, taraflar artık o akitle bağlı tutulamazlar. Değişen bu koşullar karşısında M.K. 2. maddesinden yararlanılarak sözleşmenin yeniden düzenlenmesi gerekir.

Sözleşmenin edimleri arasındaki dengeyi bozan olağanüstü hallere harp, ülkeyi sarsan ekonomik krizler, enflasyon grafiğindeki aşırı yükselmeler, şok devalüasyon, para değerinin önemli ölçüde düşmesi gibi, sözleşmeye bağlılığın beklenemeyeceği durumlar örnek olarak gösterilebilir.

Karşılıklı sözleşmelerde edimler arasındaki dengenin olağanüstü değişmeler yüzünden alt üst olması, borcun ifasını güçleştirmesi durumunda “İŞLEM TEMELİNİN ÇÖKMESİ” gündeme gelir. İşte bu bağlamda hakim, somut olayın verilerine göre alacaklı yararına borçlunun edimini yükseltmeye veya borçlu yaranına onun tamamen veya kısmen edim yükümlülüğünden kurtulmasına karar verilebilir ve müdahale ederek sözleşmeyi değişen koşullara uyarlar. Sözleşmenin yeni durumlara uyarlanması yapılırken önce sözleşmede, daha sonra kanunda bu hususta intibak hükümlerinin bulunup bulunmadığına bakılır. Sözleşmede ve kanunda hüküm bulunmadığı taktirde sözleşmenin değişen hal ve şartlara uydurulmasının gerekip gerekmeyeceği incelenir.

Sözleşmeye müdahale için, gerekli olan esaslara gelince;

Sözleşme kurulduktan sonra ifası sırasında ortaya çıkan olaylar olağanüstü ve objektif nitelikte olmalıdır. Değişen hal ve şartlar taraflar bakımından önceden öngörülebilir, beklenebilir, olağan ve hesaba katılabilir nitelikte olmamalı veya olaylar, öngörülebilir olmakla beraber bunların sözleşmeye etkileri kapsam ve biçim bakımından bu derece tahmin edilmemelidir. (Bkz. Doç.Dr. İbrahim Kaplan Hakimin Sözleşmeye Müdahalesi Ankara-1987 Sh. 152.- vd; Hatemi/ SEROZAN/ Argacı Borçlar Hukuku Özel Bölüm 1992 sh., 186 vd).

Sözleşmeye bağlılık esas olduğundan, uyarlama daima yardımcı bir çözüm olarak düşünülmelidir. Sözleşmeye yazılan özel hükümler yorumlanıp, bunların taraflara sağladığı hak ve yararlar ile ekonomik değişikliklerin etkileri, kiralananın nitelikleri gibi somut olayın özelliği ile belirlenecek tüm objektif ve subjektif hal ve koşullar değerlendirilmeli, uyarlama yapılması kanaatine varılırsa, sözleşmedeki intibak boşluğu, hak ve nesafet, doğruluk, dürüstlük kuralları (TMK. md.4, 2/1) ışığında yasa boşluğunda olduğu gibi TMK.md 1’deki yetki kullanılarak hakim tarafından doldurulmalıdır. Sonuçta verilecek her türlü karar, az yukarıda açıklanan esaslara aykırı olmamalı, dayanaklarını içerir şekilde gerekçeli ve Yargıtay denetimine uygun olmalıdır.

Dava konusu olayda mahkemece kira sözleşmesinin 2006-2007 yılı için belirlenen kira bedeli olan 284.234.48 TL baz alınarak yıllık kira artışının her yıl TÜFE enflasyonu oranında artırılması şeklinde kira bedelinin uyarlanmasına karar verilmiştir. Taraflar arasındaki kira sözleşmesinde kira parasının her yıl yıllık enflasyon oranı +%10 olarak arttırılacağı konusu uyuşmazlık konusu değildir.

Davada çözümü gereken sorun kira parasının sözleşmedeki her yıl yıllık enflasyon oranı + %10 oranında arttırılacağına ilişkin sözleşme hükmünün uyarlama yapılan tarihten sonraki kira dönemlerinde de hükmünü devam ettirip ettirmeyeceği noktasında toplanmaktadır.

Kira parasının günün koşullarına intibakını sağlayan ve uyarlama adı ile anılan dava sonucunda sözleşmenin sadece kira parası bölümü günün koşullarına intibak ettirilmiş olup, sözleşmenin diğer koşulları örneğin taraflar arasındaki kira sözleşmesinde kararlaştırılan kira bedelinin her yıl yıllık enflasyon oranı+%10 oranında arttırılacağına ilişkin koşulda bir değişiklik olmaz. Yani sözleşmenin diğer hükümleri aynen hukuki statüsünü korur.

Uyarlama davalarındaki asıl amaç, sadece kira parasının değiştirilmesine yöneliktir. Aksinin düşünülmesi durumunda sözleşme serbestisi ve özgürlüğü sınırları zedelenerek kira bedelinin uyarlanması amacı dışında sözleşmeye müdahale edilmiş olur ki buda hukuken üstün görülemez. Bu durum karşısında mahkemenin aksi düşüncelerle yazılı şekilde, sözleşmedeki koşulun uyarlama davası sonucunda kalktığının benimsenmesi usul ve yasaya aykırıdır.

O halde mahkemece yukarıda geniş şekilde açıklanan uyarlama yöntem ve kurallarının ışığı altında, sözleşmedeki özel intibak hükümleri, kullanma alanı, konumu, bölgede kira parasını da etkileyecek normalin üstündeki imar ve ticari gelişmeler gibi değişiklikler, emsal kira paraları, giderlerindeki artışlar araştırılıp, değerlendirilerek,

sonuçta sözleşmenin düzenlendiği tarih ile dava tarihi arasındaki geçen dönem içerisinde işlem temelinin çöktüğü, sözleşmedeki çıkar dengesinin katlanılamayacak derecede davacı aleyhine bozulduğunun benimsenmesi halinde 28.9.2008 dönemi salt kira bedelinin uyarlanmasına karar verilmesi gerekirken, eksik inceleme ile yazılı şekilde sözleşmedeki artış şartının değiştirilmesi (sözleşmenin uyarlanması) yönünde hüküm kurulmuş olması, usul ve yasaya aykırı görülmüştür.