Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2012/13401 K.2012/18413

Dava dilekçesinde 50.000,00 TL alacağın faiz ve masraflarla birlikte davalı taraftan tahsili istenilmiştir. Mahkemece davanın kabulü cihetine gidilmiş, hüküm davalı ... mirasçıları vekili tarafından temyiz edilmiştir.

YARGITAY KARARI

Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü.Davacı vekili dava dilekçesinde, davacının davalı yüklenici ile gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi yaptığını, sözleşmeye konu dükkanın davacıya teslim edildiğini, tapunun devri için yükleniciye çekilen ihtarın sonuçsuz kaldığını belirterek tapu iptal ve tescil talebinde bulunmuş, yargılama sırasında verdiği ıslah dilekçesinde; taşınmazın davalı arsa sahibi tarafından 3. kişiye devredildiğini belirterek.

50.000,00 TL'nin müştereken ve müteselsilen davalılardan tahsilini talep etmiştir.Davalı arsa sahibi (İsmail) vekili cevap dilekçesinde; zamanaşımı def'inde bulunmuş; yüklenicinin Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin gereklerini yerine getirmediğini; davacının muhatabının yüklenici olduğunu belirterek davanın reddini savunmuştur.Davalı yüklenici (Abdullah) cevap dilekçesinde;

davacı ile aralarında akdettikleri gayrimenkul satış vaadi sözleşmesine konu dükkanı 1994 yılında natamam vaziyette davacıya teslim ettiğini, satış parasını aldığını, davalı arsa sahibinin kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince kendisine devretmesi gereken tapuları devretmediğini, bu nedenle davacıya karşı edimini ifa edemediğini, davalı arsa sahibin kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince tapuyu kendisine ya da halefi olan davacıya devretmesi gerektiğini beyan etmiştir.Mahkemece, 50.000,00 TL'nin yargılama sırasında ölen davalı arsa sahibinin mirasçılarından alınarak davacıya verilmesine,

diğer davalı yüklenici hakkındaki davanın husumetten reddine karar verilmiş, hüküm davalı arsa sahibinin mirasçıları vekili tarafından temyiz edilmiştir.Dava, kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yükleniciye bırakılan bağımsız bölümü ondan gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile alan davacının; ifanın imkansız hale gelmesi nedeniyle yüklenici ve arsa sahibine karşı açtığı alacak davasıdır.

Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri karşılıklı taahhütleri ihtiva eden, iki tarafa da borç yükleyen eser yapımı ile satış vaadinden oluşan karma bir sözleşmedir. Bu sözleşmelerde yüklenicinin asli edimi, arsa sahibinin arsası üzerinde sözleşme ve imara uygun olmak üzere finansmanı kendisi tarafından sağlanarak inşaat yapıp teslim etmek, arsa sahibinin borcu ise, bedel olarak kararlaştırılan bağımsız bölüm ya da arsa payının mülkiyetini yükleniciye devretmektir.

Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi uyarınca yüklenicinin sözleşmede kararlaştırılan tapu kaydı ya da bağımsız bölümlere hak kazanabilmesi inşaatı kusursuz ve eksiksiz tamamlayıp teslim etmesine bağlıdır. Sözleşmeden sonra ve inşaat süresince yükleniciye bir kısım payların devri avans niteliğindedir.

Yüklenici edimini ifa ettiği oranda şahsi hak elde edebilir ve elde ettiği hakkını üçüncü kişilere devredebilir.Bütün sözleşmelerde olduğu gibi kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde de taraflar sözleşmenin kendilerine yüklediği borçları belirlenen zaman ve biçimde ifa etmek zorundadır.

Yüklenici; sözleşme ve yasa hükümleriyle fen ve sanat kurallarına uygun şekilde yüklendiği edimini ifa ettiği oranda şahsi hak elde edebilir ve elde ettiği şahsi hakkını da üçüncü kişilere devredebilir. Gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri ise tam iki tarafa borç yükleyen ve alacaklısına kişisel hak sağlayan sözleşmelerdendir.

Kural olarak başkasına ait tapuda kayıtlı taşınmazların noter tarafından düzenlenen satış vaadi sözleşmesi ile satışı, kişisel borç doğuran bir sözleşme olması nedeniyle geçerlidir. Bu sözleşmenin geçerliliği hiç bir zaman satıcının satış tarihinde veya daha sonra o şeye malik olması şartına bağlı değildir. Vaadde bulunanın, satış vaadinin konusunu oluşturan taşınmaz üzerinde tasarruf yetkisinin varlığını aramak da gerekmez.

Maliki olmadığı bir taşınmazı satmış bulunan kişi aleyhine açılacak ifa ve mülkiyetin alıcıya geçirilmesi davasının redde müncer olması, böyle bir satışın BK.’nun 20. maddesinde öngörülen objektif imkansızlık nedeniyle geçersiz sayılmasını gerektirmez.

Çünkü, böyle bir sözleşme, "borç doğuran" bir sözleşme olarak geçerlidir ve sonuçta sübjektif imkansızlık nedeniyle tasarrufi işlemin, yani ifanın yerine getirilememesi sonunda meydana gelen zararın tazmini, satıcıdan istenebilir.Dosya içerigi ve toplanan delillerden somut olayda, davacı ile davalı yüklenici arasında 1993 yılında resmi şekilde satış vaadi sözleşmesi yapıldığı anlaşılmaktadır.

Satışı vadedilen taşınmazın tapu devrinin yapılmaması nedeniyle yüklenicinin taşınmazın mülkiyetini devir vaadine ilişkin "aynen ifa”nın yerini "tazminat borcu" alır. Bunun için davacı yalnızca sözleşme muhatabı yükleniciye müracaat edebilir.

Davacının bu aşamada arsa sahibine karşı ileri sürebileceği hukuken korunabilecek bir hakkı bulunmamaktadır.Bu bağlamda; satış vaadi borçlusunun ediminin ifasının, taşınmazın 3. kişiye devri nedeniyle imkansız hale geldiğinin ve davalı vaad borçlusu yüklenicinin vaad alacaklısı davacıya karşı edimini tazminle mükellef olduğunun kabulü ile davalı yüklenici yönünden davacının talepte bulunabileceğinin kabulü, davalı arsa sahibi yönünden davanın reddi kararı verilmesi gerekirken, yanılgılı gerekçe ile davalı yüklenici hakkındaki davanın husumetten reddi, davalı arsa sahibi yönünden davanın kabulüne karar verilmiş olması doğru görülmemiş olup,

bu husus bozmayı gerektirmiştir.