Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2012/13487 K.2012/18914

Dava dilekçesinde 14.100,00 TL ecrimisilin faiz ve masraflarla birlikte davalı taraftan tahsili istenilmiştir. Mahkemece davanın kısmen kabulü cihetine gidilmiş, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

YARGITAY KARARI

Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü. Davacı vekili dava dilekçesinde; davalının müvekkilinin maliki olduğu dairede 10 yıldır hukuka aykırı şekilde oturduğunu belirterek, 14.100,00 TL ecrimisilin davalıdan tahsilini talep etmiştir. Davalı vekili cevap dilekçesinde; müvekkilinin dava konusu daireyi kaba inşaat halinde yükleniciden satın aldığını, dairenin içini yaptırdığını, işgalci olmayıp, malik olduğunu, kötü niyetli olmadığı için ecrimisil talebinin haksız olduğunu belirterek davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece, davalının yüklenicinin halefi olarak tapuya hak kazanamadığı ve davacının kat karşılığı inşaat sözleşmesini geriye etkili biçimde fesih ettirdiği gerekçesi ile davanın kısmen kabulü cihetine gidilmiş.

12.360,00 TL ecrimisilinin dava tarihinden itibaren başlayan yasal faiziyle birlikte davalıdan tahsiline karar verilmiştir.Hüküm, davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.Dava, tapulu taşınmazın haksız kullanımından kaynaklanan ecrimisil talebidir.Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri karşılıklı taahhütleri ihtiva eden, iki tarafa da borç yükleyen eser yapımı ile satış vaadinden oluşan karma bir sözleşmedir.

Bu sözleşmelerde yüklenicinin asli edimi, arsa sahibinin arsası üzerinde sözleşme ve imara uygun olmak üzere finansmanı kendisi tarafından sağlanarak inşaat yapıp teslim etmek, arsa sahibinin borcu ise, bedel olarak kararlaştırılan bağımsız bölüm ya da arsa payının mülkiyetini yükleniciye devretmektir.Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi uyarınca yüklenicinin sözleşmede kararlaştırılan tapu kaydı ya da bağımsız bölümlere hak kazanabilmesi inşaatı kusursuz ve eksiksiz tamamlayıp teslim etmesine bağlıdır.

Sözleşmeden sonra ve inşaat süresince yükleniciye bir kısım payların devri avans niteliğindedir. Sözleşmenin geriye etkili feshi halinde bu arsa payları talep halinde arsa sahibine geri döner. Yüklenici edimini ifa ettiği oranda şahsi hak elde edebilir ve elde ettiği hakkını üçüncü kişilere devredebilir.

Bütün sözleşmelerde olduğu gibi kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde de taraflar sözleşmenin kendilerine yüklediği borçları belirlenen zaman ve biçimde ifa etmek zorundadır. Buna göre yüklenicinin edimini süresinde yerine getirmemesi halinde arsa sahibinin sözleşmenin feshini isteme hakkı bulunmaktadır.Yüklenicinin fesih kararının kesinleştiği tarih itibariyle sözleşme konusu taşınmazı, arsa sahibine teslimi gerekir.

Yüklenici, sözleşmenin geriye etkili sonuç doğurur şekilde feshinin kesinleştiği tarihe kadar, taşınmazı sözleşme gereğince zilyetliğinde bulundurma hakkına sahip olduğundan, o tarihe kadarki sürede yüklenici de, yüklenicinin yararlandırdığı kimseler de Türk Medeni Kanununun 994. maddesi hükmü uyarınca “iyiniyetli zilyet” sayılacaklarından; aynı Kanunun 995. maddesi gereğince haksız işgal tazminatı kapsamında ecrimisil istenemez.

Somut olayda dosya kapsamından; davacı ile dava dışı yüklenici arasında akdedilen 21.05.1993 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile dava konusu dairenin yükleniciye bırakıldığı, yükleniciden bu daireyi 27.03.1997 tarihli gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile davalının satın aldığı, yüklenicinin işi % 45 seviyesinde bırakması üzerine davacının yükleniciye karşı 08.06.1999 tarihinde sözleşmenin feshi davası açtığı ve kat karşılığı inşaat sözleşmesinin borçlunun temerrüdü nedeniyle geçmişe etkili olarak 21.05.1993 tarihinden itibaren feshine karar verildiği ve kararın 02.05.2008 tarihinde kesinleştiği anlaşılmaktadır.

Buna göre davalı satış vaadi sözleşmesini, yüklenici ile davacı arsa sahibi arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesine dayanarak yaptığından; kat karşılığı inşaat sözleşmesi feshedilmedikçe davalı taşınmazda oturmakta iyiniyetli kabul edilmelidir.

Buna göre davacı ancak sözleşmenin feshine dair kararın kesinleşmesinden sonrası için davalıdan ecrimisil talep edebilir.O halde mahkemece, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshine dair ilamın kesinleşme tarihi olan 02.05.2008 tarihinden başlayarak ecrimisile hükmedilmesi gerekirken.