Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2012/14335 K.2012/20242

Dava dilekçesinde kira parasının 01.08.2011 gününden başlayarak aylık 55.000 TL olarak tesbiti istenilmiştir. Mahkemece artış talebinin reddine, aylık kira parasının 25374,72 TL olarak tesbiti cihetine gidilmiş, hüküm davacı vekili tarafından duruşma istemli olarak temyiz edilmiştir.

YARGITAY KARARI

Davanın niteliği gereği duruşma isteğinin reddiyle, süresinde olduğu anlaşılan temyiz isteğinin incelemesinin evrak üzerinde yapılmasına karar verilerek dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü:Davada,01.08.2011 tarihinden itibaren aylık kiranın 55.000 TL olarak tespitine karar verilmesi talep edilmiştir.Mahkemece, 12.12.2011 tarihli bilirkişi raporu esas alınarak kira artış talebinin reddine, davaya konu dönemde kiralananın aylık kirasının bir önceki dönemde ödenmekte olan 25.374,72 TL olarak tespitine karar verilmiş; hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.Toplanan deliller ve tüm dosya kapsamına göre;

taraflarca 01.08.2001 başlangıç tarihli ve 5 yıl süreli olarak düzenlenen kira sözleşmesinde aylık kira parasının 11.800 USD olarak kararlaştırıldığı, 01.08.2006 tarihinde sözleşmenin aynı şartlarla yenilendiği, 5 katlı olarak inşa edilen kiralananın davalı şirket tarafından üretim yeri olarak kullanıldığı anlaşılmıştır.Anayasa Mahkemesinin 6570 sayılı yasanın 2 ve 3.maddelerinin iptaline ilişkin 26.3.1963 tarih ve 3/67 sayılı kararı ile, 6570 sayılı yasanın kira parasındaki “sınırlı artış” ilkesini ortadan kaldırılmamıştır.

Bununla birlikte kira parasının tesbiti yöntemini belirleyen 18.11.1964 tarih ve 2/4 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında da kira parasının “hak ve nesafete uygun” seviyede takdiri ile “sınırlı artışı” öngörülmektedir.

O nedenle kira parasının tesbiti bir sınırlamadır ve hâkim kira parasını takdir ederken bunun bir sınırlama olduğunu gözetmelidir.18.11.1964 gün ve 2/4 sayılı Y.İ.B.K. ve yerleşik Yargıtay uygulamalarına göre “hak ve nesafet” ilkesi uyarınca hâkim bu sınırlamayı yaparken, öncelikle tarafların tüm delilleri varsa emsal kira sözleşmeleri (hâkim veya bilirkişilerce de resen araştırabilir) aslı veya onaylı örnekleri dosyaya alınmalı, üç kişilik (inşaat, mimar, mülk) bilirkişiler kurulu marifetiyle kiralanan taşınmaz ve taraf emsalleri tek tek gezilip incelenmeli,

böylece elde edilen veriler somutlaştırılarak dava konusu yer ile ayrı ayrı (konumu, çevresi, niteliği, kullanım şekli, kira başlangıç tarihi, kira süreleri vb.) kira parasına etki eden tüm nitelikleri karşılaştırılmalı, emsal kira bedellerinin niçin uygun emsal olup olmadığı somut gerekçelerle açıklanmalı, dava konusu taşınmazın yeniden kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira parası belirlenmeli, bilirkişi raporu mahkemece somut gerçekler ışığında resen değerlendirilmeli, buna göre hak ve nesafete;

özellikle tarafların kira sözleşmesinden bekledikleri amaçlarına uygun makul bir kira parası saptanmalıdır.Hükme esas alınan bilirkişi kurulu raporunda ise, çok katlı olan kiralananın kullanım alanı katlara göre ayrı ayrı belirlenmediği gibi her bir katın diğerlerinden bağımsız olarak kiralanıp kiralanamayacağı yönünde bir değerlendirme de yapılmamıştır.

Bundan ayrı; kira parasına etki eden bahçe, otopark vb. kullanım alanlarının kiralananda var olup olmadığını tespit etmeyen bilirkişi kurulu, çevrede oluşan kira paraları hakkında da somut bir inceleme yapmaksızın emlakçılardan aldıkları şifahi bilgilerle görüş bildirmiştir.