Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2012/17273 K.2012/22413

Dava dilekçesinde kira parasının 29/06/2009 gününden başlayarak aylık 2,500 TL olarak tesbiti istenilmiştir. Mahkemece davanın kısmen kabulü ile aylık kira parasının 1,700 TL olarak tesbiti cihetine gidilmiş, hüküm taraf vekillerince temyiz edilmiştir.

YARGITAY KARARI

Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü.Davacı vekili 01/12/2009 tarihli dilekçesinde; davalının 29/06/2007 tarihli kira sözleşmesi ile davacıya ait taşınmazda aylık 200 TL kira bedeli karşılığı oturmakta olduğunu, sözleşmenin davacının yaşlı ve cahil olmasından faydalanılarak adeta tek taraflı düzenlendiğinin sözleşmedeki edimlere bakıldığında anlaşılacağını, ödenen kira bedelinin emsallerinin çok altında kaldığını belirterek 29/06/2009 tarihinden itibaren kira bedelinin olağan rayiç, ekonominin esasları ile hak ve nesafet gözönünde tutularak aylık 2.500 TL olarak tespitini talep etmiştir.

Davalı vekili cevabında, sözleşmede aylık kira bedelinin 200 TL olduğu ve artırılamayacağına ilişkin hüküm bulunduğunu belirterek davanın reddini dilemiştir.

Mahkemece, aylık kira bedelinin 26/09/2007 tarihinden itibaren 1700 TL olarak tespitine karar verilmiştir.Hükmü davalı vekili temyiz etmektedir.Bütün mahkemelerin, her türlü karalarının gerekçeli olarak yazılması gerektiğini öngören Anayasanın 141/3.maddesi ile ona koşut bir düzenleme içeren HUMK 388.maddesi (6100 sayılı HMK 297.maddesi) gereğince mahkemenin tetkik ve müzakere olunan hukuki meseleleri kararında göstermesi gerekir. Gerekçe ile hükmün dayandığı hukuki esaslar açıklanır. Yargıtay'da bir hükmün hukuka uygun olup olmadığı ancak gerekçe sayesinde denetlenebilir.

Mahkemece kurulan hükümde gerekçe bulunmaması usul ve yasaya uygun bulunmadığında bu husus bozmayı gerektirmiştir.Bundan ayrı olarak; taraflar arasındaki kira sözleşmesi 26/09/2007 başlangıç tarihli olup, 11 yıl sürelidir.

Sözleşmenin özel koşullarının 3.maddesinde "Kiranın 11 yıl boyunca sabit olduğu, artış bulunmadığı kararlaştırılmış olup, sözleşmeye göre aylık kira bedeli 200 TL'dir.Somut olayda dava niteliği itibariyle bir kira tespit davası olmayıp, uygulamadaki adıyla uyarlama davasıdır.

Bundan maksat, kira bedelinin olağanüstü nedenlerle çok düşük kalması ve davacı kiralayandan sözleşmedeki koşullarla kira aktinin devamının MK 2.maddesindeki objektif iyiniyet kuralları gereğince istenemeyeceğinin sabit olması, davacının ekonomik yıkımına neden olması ve sözleşmelerde zımnen mevcut bulunan yarar dengesinin davacı aleyhine ve davalı lehine önemli ölçüde bozulduğunun anlaşılması halinde, hakimin sözleşme müdahale ederek, bozulan yarar dengesinin yeniden kurulması demektir.

Bu anlatımlara göre, uyarlama davasının unsurları kendiliğinden ortaya çıkmaktadır. Taraflar 29/06/2007 tarihinden itibaren 11 yıl süreyle sözleşmede öngörülen koşullarla kira ilişkisinin sürmesini kabul etmişlerdir. Bu dava 01/12/2009 tarihinde açılmıştır. Her davada açıldığı tarihteki koşullar hükme esas tutulur.

Sözleşmenin başından bu tarihe kadar geçen süre içinde ekonomik koşullarda ve ayrıca kiralanan taşınmazda ve bulunduğu yörede önemli değişiklikler meydana gelip gelmediği ve bu değişikliklerin kira bedeline yansıma oranının ne olduğu ayrı ayrı gerekçeleriyle açıklanmalıdır. Kiranın başlangıcında sözleşme ile kararlaştırılan kira bedelinin, emsallerine göre çok düşük olduğu kabul edilemez, çünkü taraflar bunu serbest iradeleriyle kabul etmişlerdir.

Bu tarihten sonra dava tarihine kadar geçen sürede kirayı etkileyen önemli değişiklikler meydana gelmiş olup olmadığı yönü üzerinde durulmalıdır.Böylece yapılacak inceleme ve araştırma sonunda, sözleşmede kararlaştırılan ve halen ödenen 200 TL kira bedelinin çok düşük kaldığı ve davacıdan bu kira bedeli ile sözleşmeyi sürdürmesinin iyiniyet kuralları gereğince istenemeyeceği dayanakları ile birlikte açıklanarak kira bedelinin aylık ne kadar miktara yükseltilmesi gerektiği bilirkişi raporunda belirtilmelidir.

Bundan sonra tarafların 29.06.2007 tarihli sözleşme ile 11 yıl boyunca sözleşme ile bağlı kalmayı peşinen kabul ettikleri gözetilerek, bu yerin yeniden kiraya verilmesi halide getirebileceği kira bedeline ulaşılmak üzere bilirkişilerce tesbit edilen bedelden makul bir oranda indirim yapılarak,