Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2012/18226 K.2012/23286

Dava dilekçesinde 100.000,00 TL maddi, 25.000,00 TL manevi tazminatın faiz ve masraflarla birlikte davalı taraftan tahsili istenilmiştir. Mahkemece maddi tazminat talebinin kısmen kabulü, manevi tazminat talebinin reddi cihetine gidilmiş, hüküm taraf vekilleri tarafından temyiz edilmiştir.

YARGITAY KARARI

Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü.Davacı vekili dava dilekçesinde; davalı arsa sahipleri ile dava dışı yükleniciler arasında akdedilen "Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Mal Satış Vaadi Ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi" hükümleri gereğince, dava dışı yüklenicilere bırakılan 11 nolu bağımsız bölümün "Taşınmaz Mal Satış Vaadi Sözleşmesi" ile müvekkiline satılıp, teslim edildiğini, yüklenicilerle davalı arsa sahipleri arasındaki inşaat sözleşmenin feshedilmesi üzerine fiilen teslim edilen taşınmazın tapu devrinin müvekkiline yapılamadığını;

arsa sahipleri ile yüklenicilere karşı açtıkları tapu iptal ve tescil davasının reddedildiğini belirterek; bu olay nedeniyle sebepsiz zenginleştiğini iddia ettiği arsa sahiplerinden, 100.000,00 TL maddi. 25.000,00 TL manevi tazminatın tahsilini talep etmiştir.

Davalılar vekili cevap dilekçesinde; yükleniciler ile müvekkilleri arasındaki sözleşmenin feshedildiğini, yüklenicilerin müvekkilerinden hiçbir hak ve alacağının kalmadığını bu nedenle davacının müvekkillerine karşı açtığı davanın yersiz olduğunu belirterek; davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece; davacının manevi tazminat talebinin reddine; sözleşmenin feshi nedeni ile davalıların malvarlığında artış meydana geldiği gerekçesi ile maddi tazminat talebinin kısmen kabulüne karar verilmiş; hüküm taraf vekilleri tarafından temyiz edilmiştir.

Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle kanuni gerektirici sebeplere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik görülmemesine göre, davacı vekilinin tüm temyiz itirazları yerinde değildir.Davalılar vekilinin temyiz itirazlarına gelince;Dava, kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yükleniciye bırakılan bağımsız bölümü yükleniciden gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile alan davacının; yüklenici ve arsa sahibine karşı açtığı tapu iptal ve tescil davasının reddedilmesi üzerine,

arsa sahibinden sebepsiz zenginleşme nedenine dayalı maddi ve manevi tazminat istemine ilişkindir.Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri karşılıklı taahhütleri ihtiva eden, iki tarafa da borç yükleyen eser yapımı ile satış vaadinden oluşan karma bir sözleşmedir.

Bu sözleşmelerde yüklenicinin asli edimi, arsa sahibinin arsası üzerinde sözleşme ve imara uygun olmak üzere finansmanı kendisi tarafından sağlanarak inşaat yapıp teslim etmek, arsa sahibinin borcu ise, bedel olarak kararlaştırılan bağımsız bölüm ya da arsa payının mülkiyetini yükleniciye devretmektir.Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi uyarınca yüklenicinin sözleşmede kararlaştırılan tapu kaydı ya da bağımsız bölümlere hak kazanabilmesi inşaatı kusursuz ve eksiksiz tamamlayıp teslim etmesine bağlıdır.

Sözleşmeden sonra ve inşaat süresince yükleniciye bir kısım payların devri avans niteliğindedir. Yüklenici edimini ifa ettiği oranda şahsi hak elde edebilir ve elde ettiği hakkını üçüncü kişilere devredebilir.Bütün sözleşmelerde olduğu gibi kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde de taraflar sözleşmenin kendilerine yüklediği borçları belirlenen zaman ve biçimde ifa etmek zorundadır.

Yüklenici; sözleşme ve yasa hükümleriyle fen ve sanat kurallarına uygun şekilde yüklendiği edimini ifa ettiği oranda şahsi hak elde edebilir ve elde ettiği şahsi hakkını da üçüncü kişilere devredebilir.Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi; tapulu taşınmaz veya tapulu taşınmaz payının temlikini de içerdiği için tarafların iradelerinin birleşmesiyle veya mahkeme kararıyla fesih olunabilir.

Gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri ise; tam iki tarafa borç yükleyen ve alacaklısına kişisel hak sağlayan sözleşmelerdendir. Kural olarak başkasına ait tapuda kayıtlı taşınmazların noter tarafından düzenlenen satış vaadi sözleşmesi ile satışı, kişisel borç doğuran bir sözleşme olması nedeniyle geçerlidir. Bu sözleşmenin geçerliliği hiç bir zaman satıcının satış tarihinde veya daha sonra o şeye malik olması şartına bağlı değildir.

Vaatte bulunanın, satış vaadinin konusunu oluşturan taşınmaz üzerinde tasarruf yetkisinin varlığını aramak da gerekmez. Maliki olmadığı bir taşınmazı satmış bulunan kişi aleyhine açılacak ifa ve mülkiyetin alıcıya geçirilmesi davasının redde müncer olması, böyle bir satışın BK’nın 20. maddesinde öngörülen objektif imkansızlık nedeniyle geçersiz sayılmasını gerektirmez.

Çünkü, böyle bir sözleşme, "borç doğuran" bir sözleşme olarak geçerlidir ve sonuçta sübjektif imkansızlık nedeniyle tasarrufi işlemin yani ifanın yerine getirilememesi sonunda meydana gelen zararın tazmini satıcıdan istenebilir.

Dosya içeriği ve toplanan delillerden; davalı arsa sahipleri ile dava dışı yükleniciler arasında 2001 yılında resmi şekilde "Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Mal Satış Vaadi Ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi" yapıldığı; bu sözleşmede yüklenicilere bırakılan bağımsız bölümün satışı hususunda davacı ile dava dışı yükleniciler arasında 2005 yılında satış vaadi sözleşmesi yapıldığı, 2007 yılında kat karşılığı inşaat sözleşmenin geriye etkili olarak feshedildiği, davacının 2007 yılında arsa sahiplerine ve yüklenicilere karşı Tapu İptal ve Tescil davası açtığı;

kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshedilmesi nedeniyle çekişme konusu bağımsız bölümün tescilinin istenemeyeceği, yapının getirildiği seviyenin % 60 olduğu, bu seviye itibariyle yüklenicinin inşaat yapım borcunun yerine getirildiğinin düşünülemeyeceği gerekçesi ile davanın reddine karar verildiği, kararın Yargıtay denetiminden geçerek 20.06.2011 tarihinde kesinleştiği, bu gelişmeler üzerine 08.08.2011 tarihinde temyize konu davanın açıldığı anlaşılmaktadır.

O halde; davacı ile dava dışı yükleniciler arasında düzenlenen satış vaadi sözleşmesi kanunun öngördüğü resmi şekilde düzenlendiği için geçerlidir. Tam iki tarafa borç yükleyen bu sözleşmede, edimini yerine getiren davacı, karşı tarafın yani yüklenicilerin de edimini yerine getirmesini isteyebilecektir.

Arsa sahibi ile yüklenici arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesi geriye etkili olarak feshedildiği için yüklenicinin taşınmazın mülkiyetini devir vaadine ilişkin "aynen ifa” yükümlülüğünün yerini "tazminat borcu" almıştır. Bu nedenle davacı satış vaadi sözleşmesini yaptığı satış vaadi borçlusu olan yükleniciye müracaat etmelidir.

Davacının arsa sahibine karşı ileri sürebileceği hukuken korunabilecek bir hakkı bulunmamaktadır.Mahkemece; yukarıda belirtilen ilkeler göz ardı edilerek; yazılı ve yanılgılı gerekçelerle davacının açtığı maddi tazminat davasının arsa sahibi olan davalılar hakkında kısmen kabulü yönünde hüküm tesisi, usul ve yasaya aykırı olup, bu husus bozmayı gerektirmiştir.Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.nun 428. maddesi gereğince BOZULMASINA ve peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine,