Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2012/18285 K.2012/22527

Dava dilekçesinde kira parasının 23.12.2010 gününden başlayarak aylık brüt 3.300 TL olarak tesbiti istenilmiştir. Mahkemece davanın reddi cihetine gidilmiş, hüküm davacı tarafından temyiz edilmiştir.

YARGITAY KARARI

Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü.

Davacı vekili dava dilekçesinde, 23.12.2010 tarihinden itibaren aylık kira bedelinin brüt 3.300 TL olarak tespitine karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı vekili cevap dilekçesinde; talebin sözleşmeye aykırı olduğunu, artış şartının tarafları bağladığını belirterek davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

Mahkemece kira sözleşmesindeki kira artışına ilişkin özel şartın yenilenen ilk dönemde tarafları bağlayacağı gerekçesi ile davanın reddine karar verilmiş, mahkeme kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Taraflar arasındaki kira sözleşmesinin başlangıç tarihi 23.12.2005, kira süresi 5 yıldır. Kira sözleşmesinin özel şartlarının 11.maddesinde kiracının kira süresinin bitiminden 30 gün önce kiralananı tahliye edeceğini yazı ile mal sahibine bildirmediği takdirde sözleşmenin aynı şartlarla 1 yıl daha uzamış sayılacağı, 16.maddesinde de kira bedeline yapılacak artış düzenlenmiştir.

Dava konusu taşınmazın ..... İlçesinde bulunduğu, işletme şefliği olarak kullanıldığı anlaşılmaktadır.

Kiralanan yerin 10.10.2011 tarihinde tahliye edildiği, buna ilişkin tutanak tutulduğu, davacı vekilinin 14.12.2011 tarihli duruşmada; 23.12.2010 ile 10.10.2011 tarihi arasındaki kira bedelinin tespitini talep ettiği, davacı vekilinin 28.12.2011 tarihli duruşmada da; özel şartlar bölümünün 2.maddesinde belirli durumlarda hiçbir tazminat ödenmeksizin kiracının kira dönemi sonunu beklemeden tahliye etmekle serbest olduğunu düzenleyen kira sözleşmesinin aslında 1 yıl süreli olduğunu ileri sürdüğü görülmüştür.

Somut olayda; davalı kiracı, kira sözleşmesinin özel şartlarının 11.maddesi ile kendisine tanınan hakkı kullanmayarak kiralananı 10.10.2011 tarihinde tahliye etmiştir. Kira sözleşmesi 23.12.2005 tarihli olup 5 yıl sürelidir. Özel şartlar 16.madde de "Bir yıllık kullanım süresi bittikten sonra kiralamaya devam edilmesi halinde kira bedeline yapılacak artışlar yargı organının bu konudaki kararlarına veya ..... Bakanlığı'nca yayınlanan Devlet İhale Genelgesinde belirlenecek oran dahilinde artırılacaktır." hükmü kararlaştırılmıştır.

Talep edilen 23.10.2010 dönemi uzun süreli kira sözleşmesi bittikten sonra takip eden ilk dönem olup şartın mahiyetine göre hak ve nesafet ilkelerine göre kira paraının saptanması gerekecektir. Kira sözleşmesinin 16.maddesindeki artış şartının tarafları bağladığından söz edilmesi mümkün değildir. Yargıtay’ın kira sözleşmesindeki artış şartının yenilenen ilk dönemde tarafları bağlayacağına ilişkin yerleşik görüşü uzun süreli sözleşme bitimini takip eden dönemde uygulanmaz.

Davacının 23.12.2010 ile 10.10.2011 tarihleri arasındaki kira bedelinin tespiti talebinin değerlendirilmesi, dava konusu yerin yeniden kiralanması halinde getirebileceği kira bedelinin keşif yapılarak uzman bilirkişi kurulu aracılığı ile benzer nitelikteki taşınmazların kira sözleşmeleri incelenerek dava konusu yer ile ayrı ayrı karşılaştırılarak, kira bedeline etki eden tüm konular (konum, çevre, nitelik, kullanım şekli, kira sözleşmesinin başlangıç tarihi, kira süresi gibi) üzerinde ayrı ayrı durularak belirlenmesi gerekir. Böyle bir araştırma ve inceleme ile yeniden kiralama halinde elde edilebilecek kira bedeli belirlendikten sonra bu kira bedeli de dikkate alınarak hak ve nesafet kurallarına göre talep edilen dönemin kira bedeli takdir edilmelidir.

Mahkemece; eksik inceleme ve yanılgılı değerlendirme ile davanın reddine karar verilmesi doğru görülmemiş, kararın bozulması gerekmiştir.