Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2012/20244 K.2013/3409

Dava dilekçesinde kiralayan tarafından 09.11.2011 tarihinden itibaren kiranın 53.325 USD+KDV olarak talep edildiğini, kira parasının Türk Lirasına uyarlanarak %12,5'u aşmayacak şekilde hakkaniyete uygun belirlenmesi istenilmiştir. Mahkemece davanın reddine dair verilen hükmün temyiz incelemesinin duruşmalı olarak yapılması davacı vekili tarafından istenilmekle; taraflara yapılan tebligat üzerine duruşma için tayin olunan günde temyiz eden davacı vek.Av.... geldi. Aleyhine temyiz olunan davalı vek.Av.... geldi. Gelen vekillerin sözlü açıklamaları dinlendikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için 04.03.2013 gününe bırakılması uygun görüldüğünden, belli günde dosyadaki bütün kağıtlar okunarak, Tetkik Hakiminin açıklamaları dinlenip, gereği düşünüldü.

YARGITAY KARARI

Davada, taraflar arasında akdedilen 26.12.2005 tarihli kira sözleşmesi ve ek protokol hükümlerine göre ikinci beş yıllık dönemin başlangıcı olan 09.11.2011 tarihinden itibaren 53 325 USD+KDV kira bedeli talep edilmesinin 4531 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkındaki Kanuna ve yeni Borçlar Yasası ile SPK mevzuatına uygun bulunmadığı ileri sürülerek yabancı para ile belirlenen ilk dönem kira parasının ikinci dönem içinde uygulanmasına; bu olmadığı takdirde kira parasının Türk parasına uyarlanarak %12,5'i aşmayacak oranda hakkaniyete uygun kira bedelinin belirlenmesi istenilmiştir.

Davalı savunmasında, taraflar arasında yapılan kira sözleşmesi hükümlerine göre davacının “uyarlama davası açma hakkından feragat ettiği”; 4531 sayılı yasanın 2000-2001 yılları için geçerli olduğu; tarafların tacir olması nedeniyle ikinci beş yıl için ek protokol hükümlerine göre “kira bedelinin kiraya verenin tabi olduğu SPK mevzuatı uyarınca tespit edilen ekspertiz değerinin altında olamayacağı” belirtilerek davanın reddi istenilmiştir.

Mahkemece, “Sözleşmeye bağlılık ilkesi hukuki güvenlik ve dürüstlük kuralının bir gereği olarak sözleşme hukukunun temel ilkesini oluşturmakta olduğu ve Türkiye'de yaşanan enflasyon olgusu karşısında kiralayan mal sahiplerinin enflasyonun rizikolarından korunmak için dövize endeksli kira sözleşmeleri düzenledikleri, davacının Türk Ticaret Kanununa göre

tacir olup basiretli bir iş adamı gibi hareket etmesi gerektiği, davacı ile birleşen... A.Ş sözleşmeyi imzalamakla sözleşmenin 6.3.maddesinin "kiraya verenin tabi olduğu SPK mevzuatı uyarınca belirlenmiş değerin altında bir kiranın olamayacağını” ve “sözleşmenin 34. maddesinde de Borçlar Kanununun 365. maddesine dayalı olarak uyarlama davası açma hak ve imkanından vazgeçtiğini kabul ettiği” davalı şirket (kiralayan) da tabi olduğu SPK mevzuat hükümleri gereğince değerleme şirketine yaptırdığı ekspertiz incelemesi sonucu tespit edilen değer aralığında bir kira bedeli tespit ettiğinden ve bu durum taraflar arasındaki kira sözleşmesinin 6.3.maddesine uygun olduğu gerekçesi ile” davacının davasının reddine karar verilmiştir.

Hüküm, süresinde davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Dava, ikinci beş yıl için kiralayan tarafından belirlenen 53.325 USD+KDV olan kira parasının fahiş olduğu ileri sürülerek indirilerek tespiti isteminden ibarettir.

Davalı ... Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş (sonradan ... Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.) ile daha sonra davacı ... ile birleşen ... A.Ş arasında ... ili ...ilcesi ... Mah. 1. ada 11,12,13,14 ve 15 nolu parsellerde kayıtlı arsa üzerinde bulunan taşınmazın kiralanması hususunda taraflar arasında anlaşma yapıldığı kira sözleşmesinin 34/1. maddesi "Bu sözleşme tarafların karşılıklı mutabakatları ile imzalanmış olup kiracı Borçlar Kanununun 365. maddesine dayalı olarak uyarlama davası açma hak ve imkânından bu sözleşme ile feragat etmiştir ayrıca taraflar tespit davası açma hak ve imkânının bulunmadığı hususunda mutabık kalmışlardır" hükmünü içermektedir.

Taraflar arasında imzalanan 26.12.2005 tarihli kira sözleşmesine göre başlangıçta aylık kiranın 26.000 USD +KDV olduğu, sonradan imzalanan ek protokol ile aylık kira bedelinin 24.618 USD + KDV olarak belirlendiği anlaşılmıştır.

Taraflar arasında imzalanan sözleşmenin 6.3 maddesinde; "Kira süresinin sonunda sözleşmenin yenilenmesinin istenmesi halinde belirlenecek kira bedelinin kiraya verenin tabi olduğu SPK mevzuatı uyarınca belirlenmiş ekspertiz değerinin altında olamaz" hükmünün bulunduğu anlaşılmıştır.

Taraflar arasında düzenlenen ek protokolün 9. maddesi ile değişik sözleşmenin 6.3 maddesi "ilk beş yıllık dönemin sonunda ikinci beş yıllık için kira bedeli,kiraya verenin tabi olduğu SPK mevzuatı uyarınca tespit edilen ekspertiz değerinin altında olmaması koşulu ile aylık 12.5 USD olarak belirlenmiştir. İkinci beş yıllık dönemde sözleşme süresi boyunca yıllık % 2 kira artışı oranı uygulanacaktır. Sözleşme süresinin sonunda sözleşmenin yenilenmesinin istenmesi halinde belirlenecek kira bedelinin SPK Mevzuatı uyarınca belirlenmiş değerin altında olamaz" hükmü mevcut olup bu hüküm tarafları bağlayıcı niteliktedir.

Davalı şirketin sözleşmenin 6.3.maddesinin kendisine verdiği yetkiye dayanarak ... Kurumsal Değerleme ve Danışmanlık A.Ş'ye yaptırdığı ekspertiz raporuna göre; zemin katın metrekare birim kira değer aralığının 20-22 üçüncü bodrum katın ise 9-13 olarak belirlendiği bu belirlemeye göre davalının, davacı şirkete aylık kira bedelini mağaza alanı için 41.200 USD+KDV; 970 metrekare depo alanı için 12.125 USD+KDV olarak belirlediği ve bu miktar üzerinde ödeme yapmasını davacı şirkete ihtar ettiği anlaşılmıştır.

Taraflar arasındaki ihtilaf sözleşmenin ek protokol ile değiştirilen 6.3 maddesi gereğince davalı şirketin ... Kurumsal Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.'ye yaptırdığı ekspertiz sonucu belirlemiş olduğu 09.11.2011 dönemi kira bedelinin sözleşmenin 6.3 maddesine uygun olup olmadığı noktasında toplanmaktadır.

Buraya kadar yapılan açıklamalara göre Türk Borçlar Kanununda sözleşmeye bağlılık esas olduğundan kira parasının ek protokol hükümlerine göre belirlenmesi yerindedir. Ancak, sözleşmede yer alan özel hükümlerin uyuşmazlık konusu olaya uygulanması sırasında, taraflara sağladığı hak ve yararlar ile kiralananın nitelikleri gibi somut olayın özelliği ile belirlenecek tüm objektif ve subjektif hal ve koşullar değerlendirilerek sonuca gidilmelidir. Başka bir ifade ile sözleşme hükümlerinin tarafların iradesine göre uygulanıp uygulanmadığı denetlenmeli sonuçta verilecek her türlü karar, az yukarıda açıklanan esaslara aykırı olmamalı, dayanaklarını içerir şekilde gerekçeli ve Yargıtay denetimine uygun olmalıdır.

Mahkemece, kira sözleşmesi ek protokol hükümleri gereğince dava konusu dönem kira parası belirlenmek suretiyle davalı tarafından ekspertiz incelemesi sonucu talep edilen kira bedelinin özel artış şartına uygun olup olmadığı denetlenmeli ve sonucuna uygun taraflar arasındaki uyuşmazlığı gideren bir karar verilmesi gerekirken, yazılı gerekçe ve yanılgılı değerlendirme ile talebin uyarlama olarak nitelendirilmek suretiyle davanın reddine karar verilmesi doğru görülmemiştir.

Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.nun 428.maddesi gereğince BOZULMASINA, Yargıtay duruşmasında vekille temsil edilen davacı taraf için duruşma tarihinde yürürlükte bulunan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi hükümlerine göre takdir edilen 990 TL vekalet ücretinin davalıdan alınıp davacı tarafa verilmesine