Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2012/20319 K.2012/23971

Dava dilekçesinde 8.000 TL ecrimisilin faiz ve masraflarla birlikte davalı taraftan tahsili istenilmiştir. Mahkemece davanın reddi cihetine gidilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

YARGITAY KARARI

Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü.Davacı vekili dilekçesinde, dava konusu mesken ve dükkanda ½ oranında hisse sahibi olduğunu, davalı yanın dava konusu mesken ve dükkan vasıflı taşınmazlarda fuzuli şagil olduğunu, yedi sekiz senedir taşınmazların davalı tarafından kullanıldığını, bugüne kadar kendisine hiçbir ödeme yapılmadığını belirterek,

dava tarihinden geriye yönelik son beş yılın ecrimisil bedeli olarak fazlaya ilişkin haklarını saklı tutarak 8.000 TL ecrimisilin yasal faizi ile birlikte tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.Davalı 15.04.2011 tarihli cevap dilekçesinde;

davaya konu edilen taşınmazlardan dükkanda hiçbir tasarrufu ve kullanımının bulunmadığını, mesken vasıflı taşınmazı ise 7 yıl evvel 2004 yılında ... 'ten kiraladığını ve halen kira ilişkisinin devam ettiğini, davacıyı tanımadığını, bu nedenle fuzuli şagil olmadığını, oturduğu meskenin eski bir yapı olup, kiracılığının çok eskiye dayandığından talep edilen ecrimisil bedelinin fahiş olduğunu, taşınmazda asgari 3.500 TL gider yaptığını belirterek, davanın reddini, kabulü halinde yaptığı giderlerin takas ve mahsubunu talep ettiğini savunmuştur.Yargılamaya sonradan katılan davalı vekili 12.09.2011 tarihli dilekçesinde;

müvekkilinin davaya konu mesken vasıflı taşınmazı, malik ... 'ten 2001 yılında kiraladığını, sonrasında ... 'in babasının öldüğünü ve bu nedenle kira paralarının kendisine ödenmesini talep ettiğini, bu nedenle müvekkilinin 2001 yılından itibaren kiracı olarak meskeni kullandığını, dükkan ile ise hiçbir ilgisi bulunmadığını belirtmiştir.Mahkemece;"...davalının depoya yönelik kullanımı yoktur. Meskende ise kiracı olarak oturmaktadır.

Davacının meskendeki hisseyi edinme tarihi 04.10.2002'dir. Yani davacı bu yeri iktisap etmeden önce davalı kiracı sıfatıyla dairede oturmaktadır. Hisseyi satın alan davacı önceki malikin halefi sıfatıyla kiraya veren durumundadır. Davalının haksız işgalinden söz edilemeyeceğine göre ecrimisil talebi de haksızdır" gerekçesi ile davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle kanuni gerektirici sebeplere ve özellikle davaya konu edilen dükkan vasıflı taşınmazın, davalı tarafça işgal edilmediğinin mahkemece belirlenmiş olmasına göre, davacı vekilinin sair temyiz itirazları yerinde değildir.Davaya konu edilen mesken vasıflı taşınmazın ½ payı davacı tarafından 04.10.2002 tarihinde satın alınmış olup geriye kalan ½ pay ise dava dışı ... adına tapuda kayıtlıdır.Ancak, mahkemece;

mesken vasıflı taşınmazın davacının edinme tarihinden önce kimin adına kayıtlı olduğu ve davacının kimin payını satın aldığı tapu kayıtları ve satıma ilişkin akit tablosu getirtilerek belirlenmemiştir.Ayrıca, davalı ile yargılamaya sonradan katılan vekilinin kira ilişkisinin başlangıç tarihi ile kiralayanın kim olduğu hususlarındaki beyanları çelişki arzetmektedir.

Zira davalı taşınmazı ... isimli şahıstan 2004 yılında kiraladığını savunmuş, vekili ise müvekkili tarafından taşınmazın maliki olan ... 'ten 2001 yılında kiralandığını, sonrasında ise ... isimli şahsın babası ... 'in öldüğünü belirtmesi ve bu nedenle kira paralarının kendisine ödenmesini istediğini bildirmesi nedeniyle müvekkilinin kira paralarını bu kişiye ödediğini savunmuştur.Belirtildiği gibi davaya konu mesken vasıflı taşınmazın, dava tarihinde davacı ve dava dışı ... 'in paylı mülkiyetinde olduğu anlaşılmaktadır.

Paylı mülkiyette geçerli bir kira sözleşmesinden söz edilebilmesi için kiralayanın taşınmazda pay ve paydaş çoğunluğunun bulunması zorunludur. Kiralayan paydaş dışındaki diğer paydaşın açık veya örtülü muvafaktaları sözleşmeyi diğer paydaşlar bakımından bağlayıcı kılar. Mahkemece dava konusu mesken vasıflı taşınmazı, davalının önceki malikten kiraladığı ve hisseyi satın alan davacının eski malikin halefi sıfatıyla kiraya veren durumunda olduğu kabul edilmiştir.

Halbuki, mahkemece; davacının payına malik olan eski malikin kim olduğu tapu kayıtları getirtilerek belirlenmemiş, davalı ile dava dışı paydaş arasında yapıldığı iddia edilen kira sözleşmesinin pay ve paydaş çoğunluğunun ya da kiralayan dışındaki paydaş olan önceki malikin de rızası alınıp alınmadığı, bu yönüyle geçerli bir kira sözleşmesinin bulunup bulunmadığı tespit edilmemiş, kira sözleşmesinin başlangıç tarihi ve kiralayan konusundaki çelişki gösterilmemiştir.Buna göre mahkemece;

davaya konu mesken vasıflı taşınmazın 04.10.2002 tarihinden önceki mülkiyete esas tapu kayıtları ile davacının pay edinmesine ilişkin akit tablosunun ilgili tapu sicil müdürlüğünden getirtilmesi, ondan sonra davalının gerekirse isticvap edilmesi suretiyle, kira ilişkisinin başlangıç tarihi ve kira sözleşmesinde kiralayan olarak yer alan kişi hakkındaki çelişkinin giderilmesi ve davalı tarafa bu kira ilişkisini ispat etmesi için imkan ve süre tanınmalı, tüm delillerin usulünce toplanıp, yukarıda belirtilen esaslar da dikkate alınmalıdır.Ayrıca, davalı ile dava dışı paydaş arasında yapıldığı savunulan kira sözleşmesinin,

davacının davaya konu taşınmazdaki payını satın aldığı tarih sonrasında yapıldığının tespiti halinde, kira sözleşmesine taraf olmayan davacıyı bağlamayacağı, kira sözleşmesine davacının icazet verdiğinin de iddia ve ispat edilmediğine göre de;

davacı yönünden, davalının dava konusu mesken vasıflı taşınmazı kullanımı nedeniyle fuzuli şagil niteliğinde bulunduğundan, davacının payı doğrultusunda mahkemece ecrimisil hesabı yapılarak hüküm altına alınması gerekmektedir.Mahkemece bu yönler gözetilmeden, eksik inceleme ve araştırma sonucu, davaya konu mesken vasıflı taşınmaz yönünden davanın reddi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz,