Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2012/21673 K.2012/26351

Dava dilekçesinde kira parasının 01.02.2010 gününden başlayarak aylık net 3000 TL olarak tesbiti istenilmiştir. Mahkemece davanın kısmen kabulü cihetine gidilmiş, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

YARGITAY KARARI

Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü.Davacı vekili özetle; davalının 01.02.2005 başlangıç tarihli kira kontratı ile müvekkiline ait ...

Mah. ... adresindeki mecurda halen kiracı olarak bulunduğunu, davalı kiracıya kira bedeli düşük kaldığı için 01.02.2009 tarihinden itibaren aylık 3.000 TL kira bedeli ödemesi için ihtarda bulunduklarını, ancak davalı tarafın bu kira bedelini ödemediğini, halen ödediği 1.600 TL kira bedelinin ise rayiç bedellerin oldukça altında kaldığını, dava konusu taşınmazın aylık kirasının 01.02.2010 tarihinde başlayacak yeni kira döneminde 3.000 TL olarak tespitine karar verilmesini talep etmiştir.Davalı vekili özetle;

davanın süresinde açılmadığından reddine karar verilmesi gerektiğini, bunun yanında 1.2.2010 tarihinden itibaren başlayacak kira dönemine ilişkin ise keşide edilmiş bir ihtarname bulunmadığından bu döneme ilişkin kira tespitinin istenemeyeceğini, 1.2.2011 - 1.2.2012 dönemine yönelik olarak kira bedelinin tespit edilebileceğini bildirmiştir.

Mahkemece; davanın kısmen kabulü ile, 31.01.2010 tarihinden itibaren mecurun kira bedelinin hak ve nesafete göre, 2.700,00 TL olarak tespitine karar verilmiş, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.Hakim tarafların tüm delillerini toplamadan karar veremez. Bu nedenle davaya konu kira sözleşmesi dosyaya konulmadan eksik delil ile sonuca gidilmesi doğru görülmemiştir.

Ayrıca, hükme esas alınan bilirkişi raporunda, tesbite dayanak olarak somut emsal kira sözleşmeleri yer, kira bedeli vs yönünden karşılaştırılarak değerlendirilmediği gibi, bu yönde re’sen emsal araştırması yapılmadığı da anlaşılmaktadır.Anayasa Mahkemesinin 6570 sayılı Yasanın 2 ve 3.maddelerinin iptaline ilişkin 26.3.1963 tarih ve 3/67 sayılı kararı ile, 6570 sayılı Yasanın kira parasındaki “sınırlı artış” ilkesi ortadan kaldırılmamıştır.

Bununla birlikte kira parasının tesbiti yöntemini belirleyen 18.11.1964 tarih ve 2/4 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında da kira parasının “hak ve nesafete uygun” seviyede takdiri ile “sınırlı artışı” öngörülmektedir.

O nedenle kira parasının tesbiti bir sınırlamadır ve hakim kira parasını takdir ederken bunun bir sınırlama olduğunu gözetmelidir.18.11.1964 gün ve 2/4 sayılı Y.İ.B.K. ve yerleşik Yargıtay uygulamalarına göre “hak ve nesafet” ilkesi uyarınca hakim bu sınırlamayı yaparken, öncelikle tarafların tüm delilleri varsa emsal kira sözleşmeleri aslı veya onaylı örnekleri dosyaya alınmalı, bilirkişi marifetiyle kiralanan taşınmaz ve taraf emsalleri tek tek görülüp incelenmeli, böylece elde edilen veriler somutlaştırılarak,

dava konusu yer ile ayrı ayrı (konumu, çevresi, niteliği, kullanım şekli, kira başlangıç tarihi, kira süreleri vb.) kira parasına etki eden tüm nitelikleri karşılaştırılmalı, emsal kira bedellerinin niçin uygun emsal olup olmadığı somut gerekçelerle açıklanmalı, dava konusu taşınmazın yeniden kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira parası belirlenmeli, hakimce bu kira parası dikkate alınmak suretiyle hak ve nesafete;

özellikle tarafların kira sözleşmesinden bekledikleri amaçlarına uygun makul bir kira parasına hükmedilmelidir.Mahkemece yukarıda açıklanan yönleri içermeyen, kira tespit davalarında ölçü kabul alınmayan altın, döviz, işçi ücreti gibi doneler ile kira bedelini güncelleyen genel ifadeli bilirkişi raporuna itibar edilerek eksik incelemeyle hüküm kurulması Y.İ.B.K’ne ve yerleşik Yargıtay uygulamalarına aykırı olup bozma nedenidir.Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz,