Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2012/22587 K.2013/870

Dava dilekçesinde kira parasının 01.08.2010 - 31.07.2011 dönemi için 95.000 TL, 01.08.2011- 31.07.2012 dönemi için ise yıllık kiranın 109.250 TL olarak tesbiti istenilmiştir. Mahkemece davanın kısmen kabulü cihetine gidilmiş, hüküm taraflarca temyiz edilmiştir.

YARGITAY KARARI

Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü.

Davacı vekili 01/07/2011 tarihli dava dilekçesiyle müvekkilinin maliki olduğu ....., ...., ....., No:... ....adresindeki taşınmazın davalıya ... yıllığına kiraya verildiğini, kira müddetinin sona ermesinden sonra kiralayanın ... yıllık uzatma opsiyon hakkını kullandığını, kira bedelinin ilk ... yıl için 25.641,00 Amerikan Doları olup bedelde artış yapılmayacağının kararlaştırıldığını, ikinci ... yıllık süre için ise artışın ne oranda olacağı konusunda bir hüküm bulunmadığını,

kira bedeli konusunda tarafların özgür iradeleri ile anlaşamadıklarını ve davalının bu döneme ilişkin kira bedelini önceki dönem gibi 25.641,00 ABD doları olarak ödediğini belirterek, 01/08/2010-31/07/2011 dönemine ilişkin kira bedelinin 53.800,00 TL arttırılarak 95.000,00 TL'ye yükseltilmesine karar verilmesini dava ve talep etmiştir.

Davacı vekili birleşen 2011/1273 Esas sayılı dava dosyasına vermiş olduğu 09/08/2011 tarihli dava dilekçesi ile 01/08/2011-31/07/2012 dönemine ilişkin kira bedelinin 74.938,00 TL arttırılmasına karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Mahkemece, 2010-2011 dönemi için açılan kira tespit davasının süresinde açılmadığı gerekçesi ile reddine, 2011-2012 dönemi için açılan kira tespit davasının ise kısmen kabulü ile yıllık kiranın 82.707 TL olarak tespitine karar verilmiştir.

Hükme esas alınan bilirkişi raporunun incelenmesinden, 2010-2011 dönemi için taşınmazın boş olarak getireceği miktarın 95000 TL olduğu, hak ve nesafet kurallarına göre ise, kira bedelinin bu dönem için 76.000 TL. olacağı, 2011-2012 dönemine ise, bulunan 76.000 TL'ye endeks tatbik edilmek suretiyle yıllık kiranın 82.707 TL olacağı belirtilmiştir.

........1966 gün ve .../... sayılı ... İçtihadı Birleştirme Kararı gereğince, kira parasının tespiti davası her zaman açılabilir. Kira parasının arttırılması ile ilgili olarak gönderilen ihtarname veya aynı amaç için açılan davanın dilekçesinin tebliğ tarihi, tespit edilecek kira parasının geçerli olacağı dönemin belirlenmesi açısından önemlidir.

Taraflar arasındaki kira sözleşmesinde kira bedelinin artışına ilişkin şart bulunmamaktadır. Süresinde gönderilmiş ihtarname yada açılmış dava da bulunmadığından dolayı, mahkemenin de kabulünde olduğu gibi, 2010-2011 dönemi için kira tespiti yapılamayacaktır. Bu yöne ilişkin mahkemenin ret kararı isabetlidir.

Ancak, 2010-2011 dönemi için yukarıda açıklanan gerekçe nedeni ile tespit yapılamayacağı için, tespiti istenilen bir sonraki dönem olan 2011-2012 dönemi hak ve nesafet yılı olup, bu esaslar dahilinde kira tespiti cihetine girilmesi gerekecektir.

........1964 gün ve .../... sayılı Y.İ.B.K. ve yerleşik ... uygulamalarına göre “hak ve nesafet” ilkesi uyarınca hakim bu sınırlamayı yaparken, öncelikle tarafların tüm delilleri varsa emsal kira sözleşmeleri aslı veya onaylı örnekleri dosyaya alınmalı, bilirkişi marifetiyle kiralanan taşınmaz ve taraf emsalleri tek tek görülüp incelenmeli, böylece elde edilen veriler somutlaştırılarak,

dava konusu yer ile ayrı ayrı (konumu, çevresi, niteliği, kullanım şekli, kira başlangıç tarihi, kira süreleri vb.) kira parasına etki eden tüm nitelikleri karşılaştırılmalı, emsal kira bedellerinin niçin uygun emsal olup olmadığı somut gerekçelerle açıklanmalı, dava konusu taşınmazın yeniden kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira parası belirlenmeli, hakimce bu kira parası dikkate alınmak suretiyle hak ve nesafete; özellikle tarafların kira sözleşmesinden bekledikleri amaçlarına uygun makul bir kira parasına hükmedilmelidir.