Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2012/23638 K.2013/2706

.

Dava dilekçesinde kira parasının 25.07.2008 gününden başlayarak aylık 1.500 TL olarak tesbiti istenilmiştir. Mahkemece davanın kısmen kabulü ile aylık kira parasının 2.000 TL olarak tesbiti cihetine gidilmiş, hüküm davalı tarafından temyiz edilmiştir.

YARGITAY KARARI

Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü.

Davacı vekili; müvekkilinin, davaya konu mecurda un üretimi faaliyeti yapmak amacıyla 15.02.2006 başlangıç tarihli sözleşme ile kiracı olduğunu, sözleşmede davalıların üretim izinleri ve ruhsatlarının geçerli olduğu ve bunların davacı tarafından kullanılacağının kararlaştırıldığını, 28.02.2008 'de ise davalı ... ile "işletme hakkı devir sözleşmesi" yaptıklarını, bunun üzerine Belediye'ye üretim ve çalışma ruhsatı almak için başvurduğunda, kendisine mecurun imar durumundaki uygulama eksikliği sebebi ile un üretimi için açma ve çalıştırma ruhsatı verilemeyeceğini söylediklerini,

27.07.2008 tarihinde de davacı şirketin üretim faaliyetinin men edildiğini, faaliyetini durdurmak zorunda kalan davacının başka firmalardan un alıp satma gibi geçici tedbirlerle uğraşmak zorunda kaldığını, tüm bu nedenlerle ayıplı olan mecurun halen ödenen 4.150 TL kira bedelinin davacının faaliyetten men edildiği tarihten ve Ağustos 2008 kirasından itibaren aylık 1.500 TL olarak tespitini talep ve dava etmiştir.

Davalılar vekili cevap dilekçesi ile; davalıların sözleşmenin gereği olan bütün edimlerini yerine getirdiklerini, bütün çalışma izin ve belgelerini davacının kullanımına sunduklarını, mecurun imar mevzuatına uygun yapılmış olup ayıplı olmadığını, davacının asıl amacının kiraları ödememek olduğunu savunarak, davanın reddini dilemiştir.

... Sulh Hukuk Mahkemesi tarafından verilen 27.09.2010 tarih 2008/3129 E.-2010/2546 K.sayılı kısmen kabul kararı davalılar vekili tarafından temyiz edilerek Dairemize gelmiş, Dairemizin 02.05.2011 tarih 2011/2315 E-7490 K sayılı kararı ile ''İstek, kira sözleşmesine dayanan bir kira tesbiti davası olmayıp, kiralananın sözleşmenin amacına uygun kullanılamamasına dayanan indirim davası olduğundan ve davacı tarafın dayandığı sözleşmede yıllık kira parası dikkate alındığında davacının bu talebi hakkında görevsizlik kararı verilmesi gerektiğinden işin esası hakkında hüküm kurulması doğru görülmemiştir.'' gerekçesi ile bozulmuş, mahkemece bozmaya uyularak Asliye Hukuk Mahkemesinin görevli olduğundan bahisle görevsizlik kararı verilmiştir.

Mahkemece; ...

Sulh Hukuk Mahkemesi tarafından alınan bilirkişi raporunda; dava konusu mecurun 15.02.2006 başlangıç tarihli 4 yıl müddet ile davalılara kiraya verildiği ve davalı kiralayan tarafından yapılan kullanım izin belgesi taşınmaz üzerindeki yapının zemin kat dükkan iskanlı olması nedeni ile imara uygun olmadığı ve bu nedenle mecurun iş yeri açma ve çalışma ruhsatının alınmasının mümkün olmadığı bu durumda yapımının imar uygulamasına aykırı yapıldığından ayıplı olarak kabul edilmesi gerektiği yapı kullanım belgesine sahip olan davalının kiralayanın bu belgeye sahip olmakla mükellefiyetlerinden kurtaramayacağı ve kira sözleşmesinde de mecurun ne

amaçla kullanacağının belirlendiği ve söz konusu kullanıma uygun olarak iş yeri açma ve ruhsatının bulunmasının zorunlu olduğu aksi halde kiralama amacına uygun olarak kullanılamayacağı ve davalınında bu durumu bildiği bu bilgiyi gizleyerek davacı tarafa kira sözleşmesinin yaparken işlemin hukuki yönden ayıplı olduğunu gösterdiği,

davalının bu durumda açıkça kusurlu olduğu ve davalı adına olan 04.11.1989 tarih-433 sıra nolu iş yeri açma ve çalışma ruhsatının ise geçerliliğini yitirdiği ve dava konusu mecuru sözleşmede belirtilen amaca uygun bir şekilde kullanmaya elverişli şekilde teslim etmeye ve kira süresince de bu halinin devamını sağlamakla yükümlü olduğu halde bunu sağlayamadığından ve davacının işyeri faaliyetinin men edildiği tarih itibari ile kiranın indirilmesini talep ettiğinden ve bu tarihten itibaren de taşınmazı sözleşmeye uygun kullanamadığından talep tarihi itibari ile tespit edilen aylık kiranın tenzil edilecek kiranın 2.150 00 TL olduğu tesbit

edildiğinden, bu rapor esas alınarak, aylık kira miktarının bu miktar tenzil edilmek sureti ile 2.000.00 TL olarak davanın kabulüne karar verilmiş, hüküm davalılar vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle kanuni gerektirici sebeplere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik görülmemesine göre, davalı vekilinin sair temyiz itirazları yerinde değildir.

Ancak somut olayda mahkeme hükmüne esas alınan bilirkişi raporuna bakıldığında ; davalı kiralayanın kira sözlşemesi ve yasa gereği olan kiralananı sözleşmenin amacına uygun, elverişli kullanılmasını sağlayamaması nedeniyle kira bedelinden münasip bir miktarın tenzilini talep edebileceği kanaatine varıldığı ve tenzil edilecek miktarın da 2.150 TL olarak hesap ve tespit edildiğinin belirtildiği görülmektedir. Fakat, bilirkişi kurulu tarafından bu hesap ve tespitin ne şekilde, hangi kriterler baz alınarak yapıldığı rapordan anlaşılamamaktadır.

Mahkemece, bilirkişi incelemesi yapılması yerinde ise de, dayanılan bilirkişi raporu hüküm kurmaya yeterli değildir. Mahkemece yapılacak iş, uzman bilirkişilerden ek rapor alarak gerekirse yeniden keşif yapılıp açıklamalı, gerekçeli denetime elverişli yeni bir rapor alarak kira bedelini tespit etmek olmalıdır.