Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2012/5079 K.2012/9442

Dava dilekçesinde kira parasının 01.06.2011 gününden başlayarak aylık brüt 96.000 TL olarak tesbiti istenilmiştir. Mahkemece aylık kira parasının 80.000 TL olarak tesbiti cihetine gidilmiş, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

YARGITAY KARARI

Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü.Davada, 01.06.2011 tarihinden itibaren aylık kira parasının 96.000 TL olarak tespitine karar verilmesi talep edilmiştir.Mahkemece, bilirkişi raporunda kiralananın boş olarak aylık 90.000 TL ye kiraya verilebileceği görüşü esas alınarak, hak ve nesafete göre aylık kira parası 80.000 TL olarak tesbit edilmiş; hüküm, davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Hükme esas alınan bilirkişi raporunda, resen bulunan emsalin kıyasi emsal olduğu değerlendirilerek kiralananın yeniden kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira parası belirlenmiştir. Ancak, resen bulunan bu emsalin kira tesbiti davasına konu edildiği, diğer taraftan raporda kira parasına etki eden diğer unsurların neler olduğunun somut gerekçelerle açıklanmadığı anlaşılmaktadır. Bu haliyle, rapor hüküm kurmaya yeterli değildir.

Anayasa Mahkemesinin 6570 sayılı yasanın 2 ve 3.maddelerinin iptaline ilişkin 26.3.1963 tarih ve 3/67 sayılı kararı ile, 6570 sayılı yasanın kira parasındaki “sınırlı artış” ilkesini ortadan kaldırılmamıştır. Bununla birlikte kira parasının tesbiti yöntemini belirleyen 18.11.1964 tarih ve 2/4 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında da kira parasının “hak ve nesafete uygun” seviyede takdiri ile “sınırlı artışı” öngörülmektedir.

O nedenle kira parasının tesbiti bir sınırlamadır ve hâkim kira parasını takdir ederken bunun bir sınırlama olduğunu gözetmelidir.

18.11.1964 gün ve 2/4 sayılı Y.İ.B.K. ve yerleşik Yargıtay uygulamalarına göre “hak ve nesafet” ilkesi uyarınca hâkim bu sınırlamayı yaparken, öncelikle tarafların tüm delilleri varsa emsal kira sözleşmeleri (hâkim veya bilirkişilerce de resen araştırabilir) aslı veya onaylı örnekleri dosyaya alınmalı, üç kişilik (inşaat, otel işletmecisi, mülk) bilirkişiler kurulu marifetiyle kiralanan taşınmaz ve taraf emsalleri tek tek gezilip incelenmeli, böylece elde edilen veriler somutlaştırılarak,

dava konusu yer ile ayrı ayrı (konumu, çevresi, niteliği, kullanım şekli, kira başlangıç tarihi, kira süreleri vb.) kira parasına etki eden tüm nitelikleri karşılaştırılmalı, emsal kira bedellerinin niçin uygun emsal olup olmadığı somut gerekçelerle açıklanarak, dava konusu taşınmazın yeniden kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira parası belirlenmeli bilirkişi raporu mahkemece somut gerçekler ışığında resen değerlendirilmeli, buna göre hak ve nesafete; özellikle tarafların kira sözleşmesinden bekledikleri amaçlarına uygun makul bir kira parası saptanmalıdır.