Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2013/12639 K.2013/14247

Taraflar arasında görülen kira parasının tesbiti davasının yapılan muhakemesi sonunda mahalli mahkemece verilen hüküm taraf vekillerince temyiz edilmiştir.

YARGITAY KARARI

Her ne kadar, davalı vekili tarafından temyiz incelemesinin duruşmalı yapılması talep edilmiş ise de; davanın mahiyeti gereği duruşma isteminin reddiyle, süresinde olduğu anlaşılan temyiz istemlerinin incelenmesinin evrak üzerinde yapılmasına karar verilerek, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü.

Davacı dilekçesinde; davalı şirketin kullandığı, dava konusu taşınmazın depo niteliğindeki bodrum kat 1 nolu bağımsız bölümü ile konut niteliğindeki zemin kat 2 nolu bağımsız bölümü 16.05.2007 tarihinde satın aldığını, davalının anılan bağımsız bölümleri eski malikle aralarındaki sözlü kira sözleşmesine istinaden 2005 yılı Mayıs ayından itibaren kullandığını ileri sürerek, Mayıs 2010 tarihinden itibaren yeni dönem kira parasının her bir bağımsız bölüm için ayrı ayrı aylık 960 TL olarak tespitine karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı vekili dilekçesinde; taşınmazın özellikleri ve kullanım imkanları nedeniyle talep edilen kira bedelinin fahiş olduğunu belirterek davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece, taşınmazın yeri, niteliği ve kullanım biçimi ile bilirkişi raporu ve emsal taşınmaz kira sözleşmeleri ile kira başlangıcından beri karşılıklı kira artışı yapılmaması ve kiracının eski kiracı olması gözönünde bulundurulduğunda dava konusu mecurun aylık kira bedelinin 500 TL olmasının hak ve nesafete uygun olacağı anlaşıldığı gerekçesiyle davanın kısmen kabulü ile dava konusu mecurun aylık kira bedelinin Mayıs 2010 tarihinden itibaren 500 TL olarak tespitine karar verilmiş, hüküm taraf vekilleri tarafından temyiz edilmiştir.

Taraflarca emsal kira sözleşmesi ibraz edilmemiş, mahkemece re'sen emsal araştırması yapılmamıştır. Davalı vekili, talepleri üzerine bir emlak müşavirinden aldığı raporu sunmuştur.

Mahkemece alınan bilirkişi heyeti raporunda, taraflarca ibraz edilen emsal kira sözleşmesi bulunmadığı, dava dışı eski malik ile davalı arasında 5 yıl süreli sözlü kira sözleşmesine göre dava konusu taşınmazların aylık kirasının 100 TL olduğunu, taraflar arasındaki kira alacağının tespit ve tahsiline ilişkin ...

2. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 05.11.2010 tarih ve 2008/569 E 2010/543 K. sayılı kararında dava konusu taşınmazların herbirinin ayrı ayrı aylık kira parasının 16.05.2008 tarihinden geçerli olmak üzere 690 TL olarak tespit edildiğini, büyükşehirlerden ...'a yerleşme veya tatil amacı ile gelen yerli-yabancı turist hareketinin geçmiş yıllara nazaran ivme kaybetmediği aksine önemli ölçüde arttığı ve buna orantılı olarak konut ve işyeri ihtiyacında artış kaydedildiğini, belirterek, davalı kiracının kiralanan mesken ve işyerinin eski kiracısı olduğu,

kiralanan yerin konumu, kullanım alanı ve diğer ayırıcı özellikleri ile bölgesel ekonomik gelişmeler, hak ve nesafet ilkesi gözönünde bulundurularak, davalının kullandığı işyeri olan 1 nolu bağımsız bölümün aylık kirasının 16.05.2010 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere brüt 1200 TL, mesken olan 2 nolu bağımsız bölümün aylık kirasının 900 TL olarak tespit edildiğini, kiralananların boş olarak kiraya verilmesi halinde işyeri olarak kullanılan 1 nolu bağımsız bölümün aylık kirasının brüt 1500 TL, 2 nolu meskenin de 1000 TL kadar kira geliri getirebileceği şeklinde görüş bildirdikleri görülmüştür.

Anayasa Mahkemesinin 6570 sayılı Yasanın 2 ve 3.maddelerinin iptaline ilişkin 26.3.1963 tarih ve 3/67 sayılı kararı ile, 6570 sayılı Yasanın kira parasındaki “sınırlı artış” ilkesini ortadan kaldırılmamıştır. Bununla birlikte kira parasının tesbiti yöntemini belirleyen 18.11.1964 tarih ve 2/4 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında da kira parasının “hak ve nesafete uygun” seviyede takdiri ile “sınırlı artışı” öngörülmektedir. O nedenle kira parasının tesbiti bir sınırlamadır ve hakim kira parasını takdir ederken bunun bir sınırlama olduğunu gözetmelidir.

18.11.1964 gün ve 2/4 sayılı Y.İ.B.K. ve yerleşik Yargıtay uygulamalarına göre “hak ve nesafet” ilkesi uyarınca hakim bu sınırlamayı yaparken, öncelikle tarafların tüm delilleri varsa emsal kira sözleşmeleri aslı veya onaylı örnekleri dosyaya alınmalı, kiralananın niteliklerine göre üç kişilik (inşaat-mimar, hukukçu, mülk bilirkişileri) bilirkişiler kurulu oluşturularak bilirkişi marifetiyle kiralanan taşınmaz ve taraf emsalleri tek tek görülüp incelenmeli, resende emsal araştırılmalı, bilirkişilerce gerekli ölçüm ve inceleme yapılıp böylece elde edilen veriler somutlaştırılarak,

dava konusu yer ile ayrı ayrı (konumu, çevresi, niteliği, kullanım şekli, kira başlangıç tarihi, kira süreleri vb.) kira parasına etki eden tüm nitelikleri karşılaştırılmalı, emsal kira bedellerinin niçin uygun emsal olup olmadığı somut gerekçelerle açıklanmalı, dava konusu taşınmazın yeniden kiraya verilmesi (boş olarak) halinde getirebileceği kira parası belirlenmeli, hakimce bu kira parası dikkate alınmak suretiyle hak ve nesafete; özellikle tarafların kira sözleşmesinden bekledikleri amaçlarına uygun makul bir kira parasına hükmedilmelidir.

Bunun için, dava konusu yerin serbest koşullarda yeniden boş olarak kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira parası bilirkişilerce usulünce saptanmalı, bilirkişi raporu mahkemece somut gerekçeler ışığında res’en değerlendirilmeli, buna göre hak ve nesafete uygun kira parası hakim tarafından saptanmalıdır.

Bilirkişilerce bu belirleme yapılırken benzer yerlerin kira sözleşmeleri incelenmeli (re'sen emsal araştırması yapmak ya da taraflardan emsal göstermeleri istenmek suretiyle) dava konusu yerle ayrı ayrı karşılaştırılarak kira parasına etki eden hususlar üzerinde durulmalıdır.

Yerel mahkemece alınan bilirkişi raporu yukarıda anılan içtihada ve yerleşik Yargıtay uygulamaları çerçevesinde hüküm kurmaya yeterli olmayıp soyut gerekçeler içermektedir.

Bundan ayrı, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 297.maddesinin 2 nolu bendi gereğince “Kararın hüküm sonucu kısmında, gerekçeye ait herhangi bir söz tekrar edilmeksizin, istek sonuçlarından her biri hakkında verilen hüküm ile taraflara yüklenen borç ve tanınan hakların, mümkünse sıra numarası altında birer birer, açık, şüphe ve tereddüt uyandırmayacak şekilde gösterilmesi gerekir.(1086 sayılı HUMK'nun 388/son maddesi)" Somut olayda,

davacı dava dilekçesinde davalının kullandığı her iki bağımsız bölüm ( 1 ve 2 nolu ) için aylık kira bedelinin ayrı ayrı tespitini talep etmesine karşın mahkemece dava konusu mecurun aylık kira bedelinin tespitine karar verilmiştir. Mahkemece, her bir talep hakkında hüküm kurulması gerekirken, sadece dava konusu mecurun aylık kira bedelinin tespitine karar verilmiş olup, davacı tarafından talep edilen taşınmazlardan hangi taşınmaza yönelik hüküm kurulduğu anlaşılamamaktadır.

O halde, mahkemece, yukarıda açıklanan hususlar gözetilmek suretiyle yeni bir bilirkişi raporu alınmalı, taraflar arasındaki ... 2.Asliye Hukuk Mahkemesinin 2008/569 E. 2010/543 K. sayılı dava dosyasının da temyize konu iş bu davaya etkisi gözetilmeli ve sonucu beklenilerek, sonucuna göre bir karar verilmeli, ayrıca yukarıda belirtilen kanun hükmü gözetilerek, davacı tarafından talep edilen her iki taşınmaz hakkında da ayrı ayrı hüküm kurulması gerekirken, eksik inceleme ve araştırma ile yazılı şekilde hüküm tesisi bozmayı gerektirmiştir.