Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2013/19805 K.2013/18247

Taraflar arasında görülen kira parasının tespiti davasının yapılan muhakemesi sonunda mahalli mahkemece verilen hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

YARGITAY KARARI

Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

Davacı vekili dilekçesinde; taraflar arasında akdedilen ....02.2000 tarihli kira sözleşmesi ile dava konusu işyerinin ... yıllığına davalı tarafa kiraya verildiğini, aylık kira bedeli olarak davalının ödediği ....450,00 TL'nin emsallerine göre az olduğunu belirterek, ....02.2010 tarihinden itibaren aylık kira parasının ....000 TL olarak tespitine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Davalı vekili dilekçesinde; davalının kira sözleşmesine aykırı hiçbir ihlalde bulunmadığını, kira bedellerinin sözleşmede kararlaştırıldığı gibi artırıldığını belirterek, davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece; 24.03.2011 tarihli bilirkişi raporu hükme esas alınarak hak ve nesafet kuralları kapsamında dava konusu taşınmazın ....02.2010 tarihinden itibaren aylık kira parasının ....800 TL olarak tespitine karar verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Hükme esas alınan bilirkişi raporunda davacı tarafın emsal ibraz etmediği, davalı tarafça gösterilen emsalin konum, kullanım amacı ve oda sayısı nazara alındığında beyan edilen aylık kiranın inandırıcı olmadığı sonucuna varılarak emsal olarak nazara alınmadığı, dava konusu mecurun olumlu ve olumsuz usurları nazara alınarak, yapmış oldukları araştırmalar ve kısmende malumları olduğu veçhile mecurun tespiti talep edilen dönem başında yeniden kiraya verilmesi halinde aylık kirasının brüt ....000 TL olabileceği belirtilmiştir.

Anayasa Mahkemesinin 6570 sayılı yasanın ... ve ....maddelerinin iptaline ilişkin 26.....1963 tarih ve .../67 sayılı kararı ile, 6570 sayılı yasanın kira parasındaki “sınırlı artış” ilkesini ortadan kaldırılmamıştır. Bununla birlikte kira parasının tesbiti yöntemini belirleyen ........1964 tarih ve .../... sayılı ... İçtihadı Birleştirme Kararında da kira parasının “hak ve nesafete uygun” seviyede takdiri ile “sınırlı artışı” öngörülmektedir. O nedenle, kira parasının tesbiti bir sınırlamadır ve hakim kira parasını takdir ederken bunun bir sınırlama olduğunu gözetmelidir.

........1964 gün ve .../... sayılı Y.İ.B.K. ve yerleşik ... uygulamalarına göre “hak ve nesafet” ilkesi uyarınca hakim bu sınırlamayı yaparken, öncelikle tarafların tüm delilleri varsa emsal kira sözleşmeleri aslı veya onaylı örnekleri dosyaya alınmalı, kiralananın niteliklerine göre üç kişilik uzman bilirkişiler kurulu oluşturularak bilirkişi marifetiyle kiralanan taşınmaz ve taraf emsalleri tek tek görülüp incelenmeli, re'sen de emsal araştırılmalı, bilirkişilerce gerekli ölçüm ve inceleme yapılıp böylece elde edilen veriler somutlaştırılarak,

dava konusu yer ile ayrı ayrı (konumu, çevresi, niteliği, kullanım şekli, kira başlangıç tarihi, kira süreleri vb.) kira parasına etki eden tüm nitelikleri karşılaştırılmalı, emsal kira bedellerinin niçin uygun emsal olup olmadığı somut gerekçelerle açıklanmalı, dava konusu taşınmazın yeniden kiraya verilmesi (boş olarak) halinde getirebileceği kira parası belirlenmeli, hakimce bu kira parası dikkate alınmak suretiyle hak ve nesafete; özellikle tarafların kira sözleşmesinden bekledikleri amaçlarına uygun makul bir kira parasına hükmedilmelidir.

Bunun için, dava konusu yerin serbest koşullarda yeniden boş olarak kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira parası bilirkişilerce usulünce saptanmalı, bilirkişi raporu mahkemece somut gerekçeler ışığında res’en değerlendirilmeli, buna göre hak ve nesafete uygun kira parası hakim tarafından saptanmalıdır.

Bilirkişilerce bu belirleme yapılırken benzer yerlerin kira sözleşmeleri incelenmeli (re'sen emsal araştırması yapmak ya da taraflardan emsal göstermeleri istenmek suretiyle) dava konusu yerle ayrı ayrı karşılaştırılarak kira parasına etki eden hususlar üzerinde durulmalıdır.

Yerel mahkemece alınan bilirkişi raporu yukarıda anılan içtihada ve yerleşik ... uygulamaları çerçevesinde hüküm kurmaya yeterli değildir. Mahkemece yukarıda açıklanan hususlar gözetilmek suretiyle hüküm kurmaya elverişli bir rapor tanzimi için mahallinde bilirkişi heyeti marifetiyle yeniden keşif yapılarak sonucu uyarınca bir karar verilmesi gerekirken, eksik inceleme ile karar verilmiş olması doğru olmayıp, bozmayı gerektirmiştir.