Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2013/5322 K.2013/11312

Taraflar arasında görülen itirazın iptali davasının yapılan muhakemesi sonunda mahalli mahkemece verilen hüküm davacılar vekili tarafından temyiz edilmiştir.

YARGITAY KARARI

Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü.

Davacılar vekili dilekçesinde; müvekkillerinin 538 ada 30 parselin dava dışı kayıt malikleri ile yaptığı kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca toplam 23 daire, 6 dubleks daire ve 1 dükkanın yapımını üstlendiğini, bu amaçla müvekkillerinin davalı ile daire ortaklık sözleşmesini imzaladığını, bu sözleşme ile davalının aldığı dairenin bedelinin belirlenmediğini;

ancak, davalının müvekkilleri tarafından belirlenen peşinat ve aylık ödemelerin haricinde inşaatın yapım süresi boyunca kararlaştırılan zamanlarda ara ödemeler yapacağının kararlaştırıldığını, bu şekilde oluşturulan ortaklıkta toplam 16 üye olduğu ve bu üyelerin aidatlarıyla inşaatın bitirileceğini, yüklenici olan müvekkillerinin de hizmetleri karşılığı 1 daire ve 1 dubleks daire alacağını, işin başında aidatların belirlenmesi amacıyla tüm binanın 2.845 puan ve davalının alacağı dairenin ise 90 puan olarak öngörüldüğünü,

buna göre yapılan hesaplama sonucunda davalıya düşen miktarın 77.310 TL olup bundan ödenilen 62.910 TL düşüldüğünde bakiye 14.400 TL kaldığını, ancak bu miktarı ödemeyen davalının bu amaçla başlatılan takibe de haksız olarak itiraz ettiğini bildirerek; takibe vaki itirazın iptali ile icra inkar tazminatının davalıdan tahsilini talep etmiştir.

Davacılar vekili, birleştirilen 2009/30, 31, 32, 33, 34 ve 35 Esas sayılı dava dosyalarında da aynı vakıalara dayanarak davalılar... ve ... aleyhlerine başlatılan takiplere vaki itirazın iptalini talep etmiştir.

Davalı ... vekili; müvekkilinin, müteahhit olan davalılardan bedelini ödeyerek daire satın aldığını, iddia edildiği gibi davacılar ile daire ortaklık sözleşmesi imzalamadığını savunarak, davanın reddini istemiştir.

Diğer davalılar vekili; müvekkillerinin davacılardan daire satın aldıklarını ve bedellerini ödediklerini, iddia edildiği gibi ortaklık durumunun söz konusu olmadığını, ayrıca davacıların ortak olarak kabul ettikleri 16 kişi dışında başka kişilere de aynı binadan daire sattıklarını savunarak davanın reddini dilemiştir.

Mahkemece; “…İnşaat yapı ortaklığı, 818 sayılı BK’ nun 520 maddesi ve devam maddelerinde düzenlenen adi ortaklık hükümlerine tabi sözleşmelerdendir. Sözleşmenin niteliği ortaklığın amacı, işleyişi dikkate alındığında BK 'da düzenlenen sözleşme tiplerinin hiçbirine uymadığı ve niteliği itibariyle atipik sözleşme olarak değerlendirilmesi gerekir.

Bu konuda yasal düzenleme bulunmaması nedeniyle inşaat yapı ortaklığının kendine özgü yapısı, işleyişi, aracı dikkate alınarak adi ortaklığa dair hükümlerin uygulanması gerektiğinden BK’ nun 528 ve 530 maddeler çerçevesinde değerlendirme yapmak gerekir. BK’ nun 528 maddesinde “şeriklerden her biri şirket işlerinde mutad veçhile gösterdiği ikdam ve ihtimamı sarf etmeye mecburdur.

Diğer şeriklere karşı kendi kusuruyla sebebiyet verdiği zararlar, şirkete diğer işlerde temin ettiği menfaatler ile mahsup ettirmeye hakkı olmaksızın tazmin ile mükelleftir. ..” hükmü getirilmiştir. Aynı kanunun 530/2 maddeside “ ... şirketi idare edenler en az her yıl bir defa hesap vermeye ve kar paylarını ortaklara ödemeye mecburdurlar. Hesap devresinin uzatılmasına ait şerh batıldır. İdare edenin ortaklardan olmaması halinde de hüküm aynıdır.” hükmünü getirmiştir.

Davacılar ile dava dışı arsa sahipleri arasında yapılan 10.12.2004 tarihli Daire Karşılığı İnşaat Sözleşmesi'ne istinaden 7 normal, 1 dubleks daire, 1 dükkanın arsa sahiplerine, geri kalan 16 normal, 5 dubleks daire ise davacı yüklenicilere verilmesinin kararlaştırıldığı, davacı yüklenicilerin 3. kişilerle inşaat yapı ortaklığı oluşturarak davacı yükleniciler hesabına peşin, ara ödemeler ve aylık belirlenen aidatlar ödenmek suretiyle inşaatın yapıldığı, ortaklığın 16 üyesinin bulunduğu, davalılara tapularının verildiği, yapı kullanma izin belgelerinin alındığı anlaşılmaktadır.

Bu duruma göre, üyeler arasında ortaklığın kuruluşu, işleyişi ve amacına ilişkin herhangi bir yazılı anlaşma bulunmamakla beraber, inşaat yapılmak amacıyla yapı ortaklığının oluşturulduğu, bu inşaatın yüklenicisi ve sözlü olarak kurulduğu anlaşılan ortaklığın yürütücüsünün ise ortaklığın üyelerinden davacıların olduğu sonucuna varılmaktadır..

Borçlar Kanunu'nun 528 ve 530. maddeleri çerçevesinde değerlendirme yapılması gerektiğinden Kanun'un 530/2 maddesinde; “şirketi idare edenler en az her yıl bir defa hesap vermeye ve kar paylarını ortaklara ödemeye mecburdurlar. Hesap devresinin uzatılmasına ait şerh batıldır. İdare edenin ortaklardan olmaması halinde de hüküm aynıdır.” hükmü de doğru değerlendirilmelidir.

Davacıların adi ortaklıkta, ortaklığı kuran ve inşaatın yükleniciliğini üstlenen aynı zamanda yönetici ortak olduğunda kuşku yoktur.. Bu durumda, fark maliyet konusunda inşaat yapı ortaklığının tabi olduğu BK' nun 528 ve 530. maddelerine uygun olarak hareket etmedikleri anlaşılmıştır.

Bunun yanı sıra davacıların, yapı ortaklığına diğer üyelerin rızası olmadan ortaklık bünyesindeki daireleri başka 3. şahıslara sattıklarını ve gelirini ortaklığa harcadıklarını ifade etmişseler de, bu durum BK' nun 532. maddesine uygun bir davranış olmadığı kabul edilmiştir.. BK' nun 528 ve 530/2 madde hükümlerine uygun olarak hareket edilmemesi karşısında, davalıların üyelik sözleşmelerinin

2. maddesine dayanarak yaptığı ödemelerin maliyet bedeli olarak kabul edilmesi ve davalılara ait bağımsız bölümlerinin yapı kullanma izinlerinin alınması karşısında, aşağıda belirtilen değerlerden, bilirkişilerce tespiti yapılan noksan imalat kalemlerinin bedelinin indirim yapılmaması uygun görülmüştür.

Asıl davalı ...'a ait A Blok 2. kattaki 7 nolu bağımsız bölüm değerinin 62.910,-TL, 1. birleşen dosyadaki davalı...'a ait B Blok 1. kat 4 nolu bağımsız bölüm değerinin 59 415,-TL, 2. birleşen dosyadaki davalı ...'a ait B Blok zemin kattaki 3 nolu bağımsız bölüm değerinin 50 042,-TL, 3. birleşen dosyadaki davalı...'a ait A Blok 3. kattaki 9 nolu bağımsız bölüm değerinin 64 450,-TL, 4. birleşen dosyadaki davalı ...'e ait B Blok 4 ve çatı kattaki 15 nolu bağımsız bölüm değerinin 103 830,-TL, 5. birleşen dosyadaki davalı...'ya ait A Blok 3. kattaki 11 nolu bağımsız bölüm değerinin 71 440,-TL,

6. birleşen dosyadaki davalı...'na ait B Blok 1. kattaki 5 nolu bağımsız bölüm değerinin 53 388,-TL tespit edilmiş olmakla, yapılan itirazların yerinde olduğu anlaşılmış olup bu ve birleşen dosyalar yönünden davaların reddi ile davalı taraflarca talep edilen tazminat talebinin şartları oluşmadığı…” gerekçesiyle asıl ve birleşen davaların ayrı ayrı reddine karar verilmiş; hüküm davacılar vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Bilindiği üzere bir davada maddi olguları ileri sürüp kanıtlamak taraflara, buna uygun olarak da uygulanacak yasa maddelerini bulmak, olayın hukuki nitelendirmesini yapmak ve uygulamak görevi hâkime aittir (HMK m. 33, HUMK. m. 76).

Dava dilekçesine bakılırsa, davadaki istem; adi ortaklığa üye olan davalının, almış olduğu daire nedeniyle ödemesi gereken bakiye bedelin tahsili istemidir. Burada, yeri gelmiş iken adi ortaklık kavramı üzerinde durmakta yarar vardır.

Adi ortaklık sözleşmesi, iki yada daha fazla kişinin emeklerini ve mallarını ortak bir amaca erişmek üzere birleştirmeyi üstlendikleri sözleşmedir(TBK. 620/1 md.). Diğer bir anlatımla, adi ortaklık; birbirini tanıyan, birbirlerinin kabiliyet ve şahsiyetlerine güvenen, eşit ve aynı durumda olan kişilerin, müşterek amacın gerçekleştirilmesini sağlayacak vasıtaları (sermaye paylarını)ortaklığa getirme konusunda karşılıklı ve uygun irade beyanlarının birbirine ulaşmasıyla teşkil eden bir şahıs birliğidir. Yapılan tanımdan da anlaşılacağı üzere, adi ortaklık sözleşmesi; kişi, sermaye ve sözleşme unsurlarını içermektedir. Bu nedenle, her olayda bu üç unsurun var olup olmadığının araştırılması gerekir.

Bu açıklamalardan sonra somut olaya dönüldüğünde; taraflar arasındaki ilişkinin hukuksal niteliğinin saptanması için taraflarca imzalanan sözleşmenin incelenmesi gerekir.

Bu sözleşmede; sözleşmenin konusunun ortağa verilecek daire olduğu, satış bedelinin belirli bir miktar yerine yükleniciler tarafından belirlenen peşinat ve aylık ödenecek aidat yanında ayrıca ödenecek olan ara ödemelerden oluştuğu, aylık ödemelerin geciktirilmesi halinde % 5 zamlı olarak ödeneceği, peş peşe 3 ay ödeme yapılmaması halinde sözleşmenin tek taraflı olarak feshedileceği, şantiyede çalıştırılacak işçiler ile alınacak malzemelerin yüklenicinin tasarrufunda olduğu, vergi ve harçların ödenmesinin ortağa ait olduğu kararlaştırılmıştır.

Buna göre; sözleşmede müşterek amacın olmadığı, birbirini tanımayan kişilerle farklı zaman dilimlerinde sözleşmeler imzalandığı, bu kişilerden sermaye paylarını koymaları istenmediği,

sözleşme imzalanan kişilerden farklı miktarlarda ödemeler talep edildiği, ortakların tamamı yerine davacılar ile sözleşme imzalayan kişilerin ilişki içerisine girdiği, bu haliyle ortaklık amacı, ortakların şahsı, sermaye paylarının türü ve kapsamı gibi esaslı unsurlarda uyuşulmayan bu sözleşme türünün; adi ortaklık sözleşmesi olmayıp taşınmaz satım sözleşmesi olduğu ortadadır.

O halde mahkemece; taraflar arasındaki hukuki ilişkinin satım sözleşmesi olduğu gözetilerek, sözleşme hukuku ve satım sözleşmesi hükümlerinin uygulanması suretiyle uyuşmazlığın çözümlenmesi gerekirken, yanılgılı değerlendirme ve eksik inceleme ile yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiştir.