Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2013/60 K.2013/1701

Dava dilekçesinde kira parasının dava tarihinden geçerli olmak üzere aylık 12.000 TL + KDV olarak tesbiti istenilmiştir. Mahkemece davanın kısmen kabulü ile dava tarihi 07.12.2011'den itibaren 10.000 TL + KDV olarak tesbiti cihetine gidilmiş, hüküm taraf vekillerince temyiz edilmiştir.

YARGITAY KARARI

Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü.

Davacı vekili, dava dilekçesi ile davaya konu mecuru henüz inşaat halinde iken satın aldığını, davalı kiracı ile eski malik arasında daha evvel 15.06.2012 başlangıç tarihli yapılan kira sözleşmesine davalı ile aralarında imzaladıkları ek protokolle taraf olduğunu, sözleşmenin 7.1.md.sinin 1.cümlesinin ''...taraflar, süpermarketin aylık kira bedelinin KDV ve iadelerden arındırılmış aylık net cirosunun % 2,70 +KDV olduğunu kabul ederler.'' şeklinde olduğunu, ancak dava tarihinde davalı süpermarketin net cirosunun düşük olması nedeniyle kira bedelinin emsal kira rayiçlerinin çok altında kaldığını iddia ederek,

kira sözleşmesinin 7.1.md.sinin kaldırılmasını, aylık kira bedelinin dava tarihinden geçerli olmak üzere 12.000 TL+KDV olarak tespit edilmesini, tespit edilecek aylık kira bedelinin dava tarihinden itibaren yasal faiziyle tahsiline hükmedilmesini ve 10 yıllık sözleşme süresinin sonuna kadar yılda bir artış yapılması ve artışın her yılın ocak ayında DİE tarafından açıklanan TEFE+ÜFE ortalaması oranına göre yapılmasına karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Davalı vekili cevap dilekçesi ile; eski malik ile yapılan kira sözleşmesinin tapuya şerh verildiğini,davacı tarafın da basiretli bir tacir gibi durumu tetkik ettiği, davalı ile protokol yaparak sözleşmeyi kabul ettiğini, davalı şirketin başkaca bir taahhüdü olmadığını, ahde vefa ilkesi gereği davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece,davanın kısmen kabulü ile, kira sözleşmesinin 7/1 maddesinde kira bedeli aylık net cirosunun % 2,70 + KDV olduğu kabul ederler ibaresinin kaldırılarak, dava tarihinden (7.12.2011) itibaren (bilirkişi raporundaki takdir edilenin miktardan %20 oranında hakkaniyet indirimi yapılarak) 10.000,00 TL+KDV olarak tespitine, 10 yıllık sözleşme süresi sonuna kadar her yıl ocak ayı DİE tarafından açıklanan TEFE ve ÜFE ortalaması oranında kira artışının yapılmasına karar verilmiş, hüküm taraf vekillerince temyiz edilmiştir.

Somut olayda, davalı kiracı ile dava dışı eski malik arasında imzalanan 25.03.2010 tarihli davaya konu kira sözleşmesi 6.1.m.sine göre kira süresi, süpermarketin açılış tarihinden itibaren 10 yıldır. Davacı mecuru 25.05.2010 tarihinde devralmış, davalı ile 15.06.2010 tarihinde protokol yaparak kira sözleşmesinin tüm hak ve borçları ile birlikte kiralayan sıfatıyla taraf olmuştur. Sözleşmenin 'Kira Bedeli' başlıklı 7.1.maddesinde ''Taraflar, Süpermarketin aylık kira bedelinin, KDV ve iadelerden arındırılmış, aylık net cirosunun %2,70+KDV olduğunu kabul ederler.'' ifadesi yer almaktadır. Sözleşmede kira bedeli belirlenmiş olup, davacı taraf bu maddenin değiştirilerek, kira parasının dava tarihinden geçerli olmak üzere 12.000 TL+KDV olarak tespit edilmesini talep etmektedir.

Sözleşme Hukukuna egemen olan sözleşmeye bağlılık, (Ahde Vefa) ilkesi hukukumuzda da kabul edilmiştir. Bu ilkeye göre, sözleşme yapıldığı andaki gibi aynen uygulanmalıdır. Sözleşme koşulları borçlu için sonradan ağırlaşmış, kararlaştırılan edimler dengesi sonradan çıkan olaylar nedeniyle değişmiş olsa bile borçlu sözleşmedeki edimini aynen ifa etmelidir.

Gerçekte de, sözleşmeye bağlılık ilkesi, hukuki güvenlik, doğruluk, dürüstlük kuralının bir gereği olarak sözleşme hukukunun temel ilkesini oluşturmaktadır. Ancak, bu ilke özel hukukun diğer ilkeleriyle sınırlandırılmıştır.

Sözleşme yapıldığında karşılıklı edimler arasında olan denge, sonradan şartların olağanüstü değişmesiyle büyük ölçüde tarafların biri aleyhine katlanılamayacak derecede bozulabilir. İşte bu durumda sözleşmeye bağlılık ve sözleşme adaleti ilkeleri arasında bir çelişki hâsıl olur. Ve artık bu ilkeye sıkı sıkıya bağlı kalmak adalet, hakkaniyet ve objektif hüsnüniyet (TMK’ nun 4 ve 2.maddeleri) kaidelerine aykırı bir durum yaratır hale gelir. Hukukta bu zıtlık (Clausula Rebus Sic Stantibus-Beklenemeyen hal şartı-sözleşmenin değişen şartlara uydurulması) ilkesi ile giderilmeye çalışılmaktadır.

Tarafların iradelerini etkileyip sözleşmeyi yapmalarına neden olan şartlar daha sonra önemli surette değişmişse artık taraflar akitle bağlı tutulmazlar, değişen koşullar karşısında TMK’ nun 2.maddesi uyarınca sözleşmenin yeniden düzenlenmesi imkânı hâsıl olur. Sözleşmenin edimleri arasındaki dengeyi bozan olağanüstü hallere harp, ekonomik krizler, aşırı enflasyon örnek olarak gösterilebilir.

Akit yapılırken öngörülemeyen değişikliklerin borcun ifasını güçleştirmesi halinde "işlem temelinin çökmesi" gündeme gelir. İşlem temelinin çöktüğünü kabul eden hâkim; duruma göre, alacaklı lehine borçlunun edimini yükseltmeye, borçlu lehine (onun tamamen veya kısmen) akit yapıldığı andaki dengeyi sağlayacak biçimde, edim yükümlülüğünden kurtulmasına karar vermek suretiyle sözleşmeyi değişen şartlara uydurur.

Sözleşmenin yeni durumlara uyarlanması yapılırken önce sözleşmede, daha sonra kanunda bu hususta intibak (uyarlama) hükümlerinin bulunup bulunmadığına bakılır. Sözleşmede ve kanunda hüküm bulunmadığı taktirde sözleşmenin değişen hal ve şartlara uydurulmasının gerekip gerekmeyeceği incelenir. Bazen de sözleşmede olumlu ve olumsuz intibak (uyarlama) kaydı bulunmakla beraber, bu kayda dayanılarak sözleşmenin kayıtla birlikte aynen uygulanmasını talep etmek TMK’nun 2/2 maddesi hükmü anlamında hakkın kötüye kullanılması manasına gelebilir.

Böyle bir durumda sözleşmedeki intibak kaydına rağmen edimler arasında aşırı bir isabetsizlik çıkmışsa uyarlama yine yapılmalıdır. İşlem temelinin çöküşüne ilişkin uyuşmazlıkların giderilmesinde kaynak olarak TMK’ nun 1, 2 ve 4.maddelerinden yararlanılacaktır. İşlem temelinin çöktüğünün dikkate alınması dürüstlük kuralının gereğidir. Diğer bir anlatımla durumun değişmesi halinde sözleşmede ısrar etmek dürüstlük kuralına aykırı bir tutum olur.

Değişen durumların, sözleşmede kendiliğinden bulunan sözleşme adaletini bozması halinde, taraflar bu haller için bir tedbir almadıklarından, sözleşmede bir boşluk vardır. Bu boşluk, sözleşmenin anlamına ve taraf iradelerine önem verilerek yorum ile ve dürüstlük kuralına uygun olarak doldurulur (TMK’ nun 1.maddesi). Bu yönteme o sözleşmenin yorum yoluyla düzeltilmesi veya değişen hal ve şartlara uyarlanması denilir.

Uyarlama daha çok ve önemli ölçüde uzun ve sürekli borç ilişkilerinde söz konusu olur.

Sözleşmeye bağlılık ve saygı esastır. Her talep vukuunda sözleşmeyi değişen hal ve şartlara uydurmak mümkün değildir. Aksi halde özel hukuk sistemimizde geçerli olan “irade özgürlüğü”, “sözleşme serbestliği” ve “sözleşmeye bağlılık” ilkelerinden sapma tehlikesi ortaya çıkar. Sözleşmeye müdahale (uyarlama) müessesesi, istisnai, tali (ikinci derecede) yardımcı niteliktedir. Bu tür davalarda gözönünde tutulacak esaslar genel olarak şunlardır:

Somut sözleşmenin özelliği, kira parasının aylık olarak ödeneceğinin kararlaştırılması, diğer koşullar, sözleşme süresi, beklenilmeyen ekonomik değişiklikler (enflasyon, devalüasyon), kiralananın nitelikleri, sözleşmenin amacına aykırı olmayacak biçimde her iki tarafın menfaatleri gibi tam objektif ve sübjektif hal ve şartlar tartışılıp kıymetlendirilmeli, sonuçta uyarlama yapılması kanaatine varılırsa;

hakim, sözleşmedeki intibak boşluğunu hak ve nesafet, doğruluk, dürüstlük kuralları (TMK’ nun 2, 4. md) ışığında, kanun boşluğunda olduğu gibi TMK. nun 1. maddesindeki yetkiye dayanarak yine bizzat kendisinin yaratıp takdir ettiği bir kuralla doldurmaya çalışmalıdır.

Sözleşmenin değişen hal ve şartlara intibakını öngören veya görmeyen her türlü karar yukarıda açıklanan esasların, toplanan delillerin ret ve kabul edilen yönlerini, dayanaklarını içerir şekilde gerekçeli ve Yargıtay denetimine uygun olmalıdır.

Önemle vurgulayalım ki, belirtilen uyarlama davalarına özgü temel kurallar gözetilmeksizin salt kira parasının tesbitine ilişkin davalarda izlenen yöntemlerle, örneğin sadece taşınmazın cinsi, yüzölçümü, bulunduğu mevki, emsal taşınmazların kira bedelleri gibi verilerle intibak boşluğu doldurulup, sözleşme düzeltilemez. Değerlendirmede bunlar ancak yardımcı kaynak olarak gözetilebilir.

Diğer bir anlatımla, sözleşmede yüklenilen edimleri tamamen başka bir anlam verilecek hale getirmek suretiyle bir tarafa beklenmedik şekilde olağanüstü yararlar sağlanamaz, sözleşme yeni bir hale dönüştürülemez. Yine sözleşmenin kurulması sırasında tarafların sözleşmeyi uzun süreli yapmalarına ilişkin birleşen amaç ve iradeleri hiçbir zaman gözden kaçırılmaması gereken vazgeçilmez bir olgudur.

Gerçekten de uzun bir süreyle kira akdine bağlanmış kiracı ve kiralayanın hak ve vecibelerini, kısa süreli kira sözleşmesinin tarafları ile bir konumda görmenin sözleşme serbestîsi ilkesine, adalet ve mantık kurallarına aykırı olacağında duraksamaya yer olmamalıdır.

Aksinin düşünülmesi halinde sözleşmenin fesih edildiği, yeni bir sözleşmenin ortaya çıktığı sonucuna kavuşmak gerekir ki hükümlerini sürdüren bağlayıcı ve ayakta duran sözleşme karşısında bunu kabul etmek mümkün değildir.

Somut olayda ; uyarlama davasında uygulanması gereken kurallar, yukarıda belirtildiği şekilde tek tek ortaya konmalı ve konularında uzman üç kişilik bilirkişi kurulu tarafından uyarlama için öngörülen kuralların gerçekleşip gerçekleşmediği tüm veriler dikkate alınarak incelenmeli, sözleşmede belirtilen süpermarketin aylık net cirosunun %2.70'inin sözleşmenin imzalandığı tarih ile dava tarihi arasındaki değişimleri tespit edilmeli, yine imzalanan ek protokol tarihi ile dava tarihi de dikkate alınarak sonucuna uygun bir karar verilmelidir.

Mahkemece, sözleşmenin uyarlanmasına ilişkin açıklanan kural ve yöntemler gözetilmeden, eksik incelemeye dayalı ve anılan ilkeleri içermeyen bilirkişi raporu benimsenerek hüküm kurulması usul ve yasaya uygun bulunmamıştır.