Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2014/13021 K.2014/13957

Taraflar arasında görülen tazminat davasının yapılan muhakemesi sonunda mahalli mahkemece verilen hüküm davalı Belediye vekili tarafından temyiz edilmiştir.

YARGITAY KARARI

Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

Davacı vekili dava dilekçesinde; müvekkilinin dar gelirli aileleri konut edindirme projesinden yararlanmak için davalı belediyeye başvurduğunu, belediyenin yaptığı noter çekilişi ile 200 m² yüzölçümlü arsanın müvekkili adına tahsis edildiğini, tahsis bedelinin taksitler halinde davalıya ödediğini ancak belediyenin arsa tahsisini iptal ederek arsanın bulunduğu bölgenin imar planını değiştirdiğini belirterek; arsanın dava tarihindeki rayiç değerinin belirlenmesini, fazlaya ilişkin haklarını saklı tutarak 3.000,00 TL'nin yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsilini talep etmiş; 21.10.2013 tarihli ıslah dilekçesi ile dava değerini 94.000,00 TL'ye çıkarmıştır.

Davalı vekili cevap dilekçesinde; belediyenin dava dışı kişilere yapılmış olan arsa tahsisleri nedeniyle açılan davalar sonucunda verilmiş kararlar ve bu kararlara esas alınan bilirkişi raporları doğrultusunda ödeme yapılabileceğini davacıya yazılı olarak üç defa bildirdiğini, davacının belediyeye başvurmadığını, kötüniyetli olarak dava açma yoluna gittiğini savunarak; davanın reddine karar verilmesini dilemiştir.

Mahkemece; davacıya tahsis edilmiş olan arsanın edimin imkansız hale geldiği tarihdeki rayiç bedelini belirleyen bilirkişi raporu esas alınmak suretiyle davanın kabulü cihetine gidilmiş; 94.000,00 TL alacağın 25.11.2009 tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte davalıdan tahsiline karar verilmiş, hüküm davalı belediye vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle kanuni gerektirici sebeplere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik görülmemesine göre, davalı vekilinin sair temyiz itirazları yerinde görülmeyerek reddedilmiştir.

Dosya kapsamındaki bilgi ve belgelerden; davalı belediyenin arsa vasfındaki taşınmazını, konutu olmayan ihtiyaç sahibi kimselere 775 sayılı yasa hükümleri çerçevesinde tahsis etmek amacıyla 17.10.2003 gün ve 1095 sayılı Encümen kararı aldığı, bu karara istinaden başvuru yapan davacıya 200 m² yüzölçümlü arsanın tahsis edilerek 31.10.2003 tarihli sözleşmenin imzalandığı,

davacının davalı belediyeye 11.12.2003 tarihinde 442,42 TL, 29.12.2003 tarihinde 458,49 TL, 29.01.2004 tarihinde 288,52 TL, 09.03.2004 tarihinde 602,54 TL, 02.07.2004 tarihinde 297,33 TL, 03.08.2004 tarihinde 566,80 TL 31.12.2004 tarihinde 343,89 TL olmak üzere toplam 3.000,00 TL ödeme yaptığı ancak davalı belediyenin encümen kararıyla davacıya tahsis edilen arsanın da aralarında bulunduğu bir kısım arsalara ilişkin tahsis işlemlerinin iptaline karar verdiği anlaşılmaktadır.

Buna göre taraflar arasındaki uyuşmazlık; davalı Belediyenin maliki bulunduğu taşınmazı 775 sayılı Gecekondu Kanunu'nun 25 ve 26. maddeleri uyarınca davacıya satışına ilişkin sözleşmeden kaynaklandığı anlaşılmaktadır.Taraflar arasında yapılan satış sözleşmesi geçerlidir ve geçerli sözleşmenin ifa edilmemesi nedeniyle davacı, satış bedelini ödediğini ispat etmek koşuluyla taşınmazın ifasının imkânsız hale geldiği tarihteki rayiç değeri isteyebilir. Bu nedenle, mahkemenin davacının tahsis edilen arsanın rayiç değerini isteyebileceği yönündeki değerlendirmesi yerindedir.

Ne var ki mahkemece hükme esas alınan bilirkişi raporunda; taşınmazın nitelikleri açıklandıktan sonra tek bir emsal taşınmazın değeri dikkate alınarak rayiç değer tespit edilmiştir. Oysa, bir iktisadi kıymetin değerleme günündeki alım satım değeri (piyasa değeri) olan rayiç değerin, ifanın imkansız hale geldiği tarihten önceki özel amacı olmayan emsal satışlara göre hesaplanması zorunludur. Bu itibarla emsal satışların değerlendirme tarihindeki karşılıklarının, fiyat artış endeksleri uygulanmak suretiyle tespiti, bundan sonra emsal ile dava konusu taşınmazın eksik ve üstün yönlerinin neler olduğu ve oranları açıklanmak suretiyle belirlenmesi gerekir.

Diğer taraftan davacı, davaya konu arsa için davalıya 2003-2004 yılları arasında toplam 3.000,00 TL ödeme yapmıştır. Bilirkişiler 2009 yılında arsanın rayiç değerini 94.000,00 TL olarak belirlenmişler ancak aradan geçen 6 yıllık süreçte arsanın değerinde bu oranda artış olmasına neden olan olayların sebeplerini raporda açıklamamışlardır.

HMK'nın 266 ve devamı maddeleri uyarınca çözümü özel ve teknik bilgiyi gerektiren hallerde hakim, bilirkişinin oy ve görüşünün alınmasına karar verir. Bilirkişi raporunu hazırlarken, raporun dayanağı olan somut ve özel nedenleri bilimsel verilere uygun olarak göstermek zorundadır. Bilirkişi raporu Yargıtay denetimine elverişli olacak şekilde bilgi ve belgelere dayanan gerekçe ihtiva etmelidir. Ancak, bu şekilde hazırlanmış raporun denetimi mümkün olup, hükme dayanak yapılabileceğinin gözden uzak tutulmaması gerekir. Bu bağlamda mahkemece hükme esas alınan rapor; hüküm kurmaya yeterli ve Yargıtay denetimine elverişli değildir.

Hal böyle olunca mahkemece; taraflara, davaya konu arsaya yakın bölgelerden, ifanın imkânsız hale geldiği tarihe yakın zaman içinde yapılan benzer yüzölçümlü satışları bildirmeleri için imkân tanınmak suretiyle, gerektiğinde resen emsal celbi yoluna gidilerek, bu emsallere göre davaya konu arsanın rayiç değerinin belirlenmesi için yeniden oluşturulacak bilirkişi kurulundan Yargıtay denetimine imkân veren bilimsel verileri içeren rapor alınarak hasıl olacak sonuç dairesinde bir karar verilmesi gerekirken, eksik incelemeyle yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiş, bu husus bozmayı gerektirmiştir.