Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2014/6563 K.2014/13898

Taraflar arasında görülen alacak davasının yapılan muhakemesi sonunda mahalli mahkemece verilen hüküm birleşen davada davacı vekili ile davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

YARGITAY KARARI

Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

Davacı M.. H.. vekili dilekçesi ile; müvekkilinin, davalı ile imzaladıkları 01.05.2011 tarihli taşınmaz alım satım sözleşmesi ile davalıya ait 1069 ada 103 parsel sayılı taşınmazı 600.000 TL bedelle satın aldığını, davalıya çeşitli tarihlerde toplam 19.900TL bedel ödediğini ancak davalının satıştan vazgeçtiğini iddia ederek, davalıya ödenen bedel ve sözleşmede yazılı cezai şartın tahsilini talep ve dava etmiştir.

Birleşen davada davacı F.. A.. vekili dava ve ıslah dilekçesi ile; müvekkilinin emlakçı olduğunu asıl dava davacısı Mehmet ile davalı Osman arasındaki 01.05.2011 tarihli sözleşmeyi yaptığını, sözleşmeye göre bu satış işleminden dolayı %3 oranında alıcıdan, %3 oranında satıcıdan komisyon ücreti alacağını, sözleşmeden cayılması halinde hem alıcı hem satıcıdan alınacak olan komisyon ücretinin cayan tarafca ödeneceğinin kabul edildiğini iddia ederek, satış bedelinin %6'sı olan 36.000TL komisyon ücretinin cayan taraf olan davalıdan tahsilini talep ve dava etmiştir.

Asıl ve birleşen davada davalı O.. S.. vekili cevap dilekçesi ile; taraflar arasında düzenlenen 01.05.2011 tarihli sözleşmenin resmi şekilde yapılmadığından geçerli olmadığını, geçersiz sözleşmeye dayanarak da cezai şart talep edilemeyeceğini, müvekkilinin davacının konut kredisi kullanabilmesi için taşınmazın tapuda arsa olan vasfını arsa ve bina olarak değiştirmek için masraf yaptığını, taraflar arasındaki asıl sorunun davacı Mehmet'in satış bedelini ödemeye yanaşmamasından kaynaklandığını, davacının davalıya hiçbir ödemede bulunmadığını, birleşen davada davacı Fatih'in ise emlakçı olarak üzerine düşeni yapıp taraflar arasında devrin yapılmasını sağlayamadığından hiçbir hak ve talepte bulunamayacağını savunmuş, davanın reddini dilemiştir.

Mahkemece; taraflar arasında düzenlenen sözleşmenin yasanın öngördüğü şekil koşuluna uygun yapılmadığı, geçersiz olduğu gerekçesi ile davacıların cezai şart ve komisyon ücretine ilişkin alacak taleplerinin reddine, aldırılan bilirkişi raporuna göre davacı M.. H..'ın tapuda cins değişikliği nedeni ile 9.141,53 TL masraf yaptığının anlaşıldığı gerekçesi ile davacı Mehmet'in davasının kısmen kabulü ile 9.141,53 TL'nin davalıdan alınarak davacı Mehmet'e verilmesine karar verilmiş, hüküm birleşen dava davacısı F.. A.. vekili ile davalı O.. S.. vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle kanuni gerektirici sebeplere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik görülmemesine göre, taraf vekillerinin sair temyiz itirazları yerinde değildir. Ancak;

1) Somut olayda dosya arasında bulunan, taraflar arasında imzalanmış olan 01.05.2011 tarihli alım-satım sözleşmesine bakıldığında; dördüncü maddede Kaparo olarak alıcıdan 1.000TL alınıp satıcıya teslim edildiğinin yazıldığı, sözleşmenin yazıldığı kağıdın kenarına çıkıntılar yapılarak, 17.05.2011'de 3.000TL, 16.06.2011'de 10.000TL, 28.06.2011'de 5.900TL olmak üzere toplam 19.900TL'nin alındığının yazılarak isimsiz olarak imzalandığı görülmektedir.

Birleşen davanın davacısı F.. A.., 19.04.2012 tarihli duruşmada yukarıda belirtilen 17.05.2011-16.06.2011-28.06.2011 tarihlerinde belirtilen paraları kendisinin davacıdan aldığını ve imzaladığını, aldığı bu paraları davaya konu taşınmazın tapudaki işlemleri için harcadığını, yaklaşık 14-15bin masraf yaptığını, davalı taşınmazı devretmeyince kalanını da davacıya iade ettiğini beyan etmiş, davacı vekili aynı duruşmada bu beyanlara karşı diyeceğinin olmadığını belirtmiş, davalı ise taşınmaz için tapuda gerekli işlemlerin hepsinin kendisi tarafından yapıldığını, davacının bir masrafı olmadığını savunmuştur.

Hükme esas alınan raporda; davaya konu taşınmazın cins değişikliği işlemi için toplam 8.641,53TL masraf yapıldığı, bu işlemleri tapu maliki kendisi yapabileceği gibi, başkasına da yaptırabileceğinin belirtildiği, emlakçı vasıtası ile de yapılabileceği, emlakçının bu iş için 500TL komisyon ücreti talep edebileceğinin belirtiği ancak davaya konu olay için bu işlemlerin kim tarafından yapıldığının tespiti yapılmadığı görülmektedir.

Davacı iddiasını HUMK 288/1 maddesi (HMK md.200) gereği yazılı delille ispatlamalıdır. Davacı da bu işlemler için gerekli masrafları kendisinin yaptığına dair yeterli delil sunamamıştır. İddiasını başka delillerle ispat edemeyen davacının iddiasının ispatı için davalıya yemin teklif etmesi gerekir. Davacı delilleri arasında yemine de dayandığından, davacının davalıya yemin teklif etme hakkı olduğu hatırlatılmadan karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup doğru görülmemiştir.

2) BK'nun 404.maddesi gereğince, gayrimenkul tellallığı sözleşmesi yazılı şekilde yapılmadıkça geçerli değildir. Somut olayda taraflar arasında yazılı alım-satım ve komisyon anlaşması yapıldığı, davacı komisyoncunun taşınmazı alıcı davalıya gezdirip gösterdiği, alıcı ile satıcıyı biraraya getirip alım-satım bedeli ve komisyon ücreti de belirlemek suretiyle anlaşma sağladığı hususlarında çekişme bulunmamaktadır. Uyuşmazlık; tüm bunlara rağmen sözleşmeden cayma halinde komisyon ücretinin ödenip ödenmeyeceği, ödenecekse miktarının ne olacağı hususlarına ilişkindir.

Yukarıda da açıklandığı gibi davacı emlakçı olarak üzerine düşen edimlerini tümüyle yerine getirdiği, buna rağmen davalı satıcının geçerli bir yasal neden (örneğin hata, hile, gabin, mücbir sebep vs.) olmaksızın alım-satımdan caydığı anlaşıldığından, sözleşmeye bağlılık ve ahde vefa gereği satıcının sorumlu olduğu komisyon ücretinden sorumlu bulunduğu hususu tartışmasızdır.

Somut olayda olduğu gibi sözleşmede, cayma halinde cayan tarafın alım-satım sözleşmesinde yer alan karşı tarafın komisyon ücretini de ödeyeceği yönündeki kararlaştırma bir cezai şart (Bk.md.158) olarak kabul edilip, sözleşmeden cayan davalı (satıcının) kendisine ait olan komisyon ücretinin dışında normalde alıcıya ait olan komisyon ücretinden de kural olarak sorumludur. Ancak, BK'nun 161/son maddesi gereğince hakim cezai şart miktarını fahiş bulursa tenkisle mükelleftir.

Mahkemece delillerin yanılgılı değerlendirilmesi sonucu istemin tümüyle reddi doğru görülmemiştir.

Yapılacak iş; davalının, alım-satımdan vazgeçmesi ve sözleşmede cayma halinde ödenecek komisyon ücretinin açıkça belirlenmiş olması karşısında, hem kendine ait olan ve hemde alıcıya isabet eden komisyon ücretinden sorumlu olduğu kabul edilip, alıcıya ait ücretin cezai şart olduğu da değerlendirilerek (fahişlik olgusu gözetilip) hakkaniyet ölçüsünde indirim yapılarak varılacak uygun sonuç çerçevesinde hüküm kurmaktan ibarettir.