Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2014/8125 K.2014/16779

Taraflar arasında görülen alacak davasının yapılan muhakemesi sonunda mahalli mahkemece verilen hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

YARGITAY KARARI

Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

Davacı vekili dava dilekçesinde. Muğla İli, Bodrum İlçesi, K.. Köyü, Açıkkırlar Mevkii, ..... pafta, .... parselde kayıtlı taşınmazın 50.000 TL bedelle satılması hususunda 25.12.2006 tarihli satış vaadi sözleşmesi yapıldığını satıcısının ..... Mimarlık İnşaat Turizm Gıda Su Ürünleri Ltd.Şti. temsilcisi E.. Ö.., sözleşme kefilinin ise davalı F..

K.. olduğunu, müvekkilinin dava konusu taşınmaz satış bedelinin tamamını ödediğini, satışa konu taşınmazın 15.07.2007 tarihinde bitirileceği aksi halde 1/2 hissesi davalıya ait olan Muğla İli, Bodrum İlçesi, Yokuşbaşı Mahallesi, K... Mevkii, ../..pafta,... ada, ... parsel, ...

Blok, giriş katında bulunan kat irtifakı yapılmış taşınmazın davacı adına tapu devri ve tescilinin yapılacağı hususunda anlaşma yapıldığını, ancak satış konusu gayrimenkulun kararlaştırılan tarihte teslim edilmediğini belirterek, fazlaya ilişkin hak ve alacakları saklı kalmak kaydıyla, Muğla İli,Bodrum İlçesi, Yokuşbaşı Mahallesi, K..

Mevkii, .../.. pafta, .. ada, .. parsel, ..Blok, giriş katında bulunan kat irtifakı yapılmış taşınmazın davalıya ait hissesinin iptali ile davacı adına tapuya devir ve tesciline, mümkün olmadığı takdirde satış bedeli olan 50.000 TL'nin 04.04.2005 tarihinden itibaren işleyecek reeskont faizi ile birlikte davalıdan tahsiline, karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Davalı vekili cevap dilekçesinde; sözleşmenin taraflarının satın alan davacı ile satış vaadinde bulunan E.. Ö.. olup, davacının bu sözleşmenin sadece garantör kefili olduğunu, bu nedenle asıl borçlunun dava dışı bırakılıp kefili konumundaki davacının yalnız başına dava edilmesinin usul ve yasaya aykırı olduğunu, satış akdine uygun vaad eden tarafından bu vaadi yerine getirmediği takdirde teminat olarak sözleşmede belirtilen taşınmazın davacıya devretmeyi taahhüt ettiğini bildirerek, haksız ve yersiz davanın reddine karar verilmesini istemiştir.

Mahkemece, davacının verdiklerini sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre sözleşmeyi kefil olarak imzalayan davalıdan geri isteyebileceği, davalının dava dışı E.. Ö.. tarafından peşin alınan 50.000 TL'lik satış bedelinin iade edileceğine dair bedele kefil sıfatıyla imza attığı ve devirler de gerçekleşmediğinden; 50.000 TL alacağın 04.04.2005 tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsili ile davacıya verilmesine; davacı taraf geçersiz sözleşmeye dayalı tapu iptal ve tescil isteyemeyeceğinden davacı tarafından davalı aleyhine açılan tapu iptali ve tescil davasının reddine karar verilmiş, hüküm, davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Uyuşmazlık, hukuken geçersiz olarak yapılan satış vaadi sözleşmesini kefil olarak imzalayan kişinin bu sözleşmenin geçersizliğinden dolayı sorumluluğunun olup olmadığı noktasında toplanmaktadır.

Öncelikle; taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin hukuki nitelikleri, unsurları, tabi oldukları şekil şartları ve bu şartlara uyulmamasının sonuçları üzerinde durmakta yarar vardır.

Taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri 818 sayılı Borçlar Kanununun Türk Hukukuna getirdiği yeniliklerdendir ve daha çok da koşulları henüz gerçekleşmediği için kurulması olanaksız olan asıl satım sözleşmesinin görevini yerine getirmek üzere kolay ve güvenli bir yol olarak görülüp, tercih edilen bir sözleşme türüdür.

Borçlar Kanunu, kural olarak sözleşmelerde şekil serbestisini benimsemiştir. Nitekim bu husus Kanunun 11.maddesinin 1.fıkrasında açıkça belirtilmiş, ancak yasada tersine kural bulunması halinde şekle bağlılık kabul edilmiştir. Maddenin 2. fıkrasında da, yasaca bir biçim öngörülmüşse ve bu biçimin kapsam ve sonuçları için başkaca kural konulmamışsa, sözleşmenin bu biçime uyulmadıkça geçerli olmayacağı hükme bağlanmıştır.

Yine, “akit yapmak vaadi” başlığı altında aynı Kanunun 22. maddesinde; “Bir akdin ileride inşa edilmesine dair mukavele muteberdir. Kanun iki tarafın menfaatleri için bu akdin sıhhatini bir nevi şekle riayet etmeye tabi kıldığı takdirde, bu şekil o akdin yapılması taahhüdüne de tatbik olunur.” denilmektedir.

Yine 818 sayılı Borçlar Kanununun 213. (TBK 237. mad.) maddesinde de, sözleşmenin biçimi başlığı altında; taşınmaz satımının geçerli olması için getirilen resmi senede bağlanması şartı, taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri için de öngörülmüştür. 1512 sayılı Noterlik Kanununun 60/3 ve 89. maddeleri taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin noterlerce düzenleme şeklinde (resen) yapılacağı kuralını getirmiştir.

Burada, kanunun öngördüğü şeklin bir geçerlilik (sıhhat) şartı olarak düzenlendiğini, buna uyulmadan yapılan sözleşmelere “geçersizlik” müeyyidesinin bağlandığını, bunun hukuki mahiyet olarak emredici nitelikte olduğunu, bu nedenle de “geçersizlik” müeyyidesine bağlanan şekil eksikliğinin hâkim tarafından, taraflar ileri sürmeseler dahi, yargılamanın her aşamasında resen gözönüne alınması gerekmektedir. (Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 05.12.2001 gün ve 2001/13-1021-1101 sayılı ilamı).

Öyle ise, kaynağını Borçlar Kanununun 22.maddesinden (TBK 29. mad.) alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, Borçlar Kanununun 213.maddesi ile 4721 sayılı Türk Medeni Kanunun 706 ve Noterlik Kanununun 89.maddeleri hükmü uyarınca, noter önünde re’sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan ve tam iki tarafa borç yükleyen kişisel hak doğuran sözleşmelerdendir.

Dolayısıyla, tapulu taşınmazın satışına ilişkin satış vaadi sözleşmeleri resmi şekil şartına tabi olduğundan ve bu şarta tabi olarak yapılmayan sözleşmeler hukuken geçersiz olacağından geçerli sözleşmelerde olduğu gibi, taraflarına hak ve borç doğurmadığından taraflar ancak verdiklerini sebepsiz zenginleşme kuralları gereğince geri isteyebilirler.

Bu açıdan somut olay değerlendirildiğinde; davacı ile dava dışı ... Mimarlık Ltd.Şti.'ni temsilen E.. Ö.. arasında Muğla İli, Bodrum İlçesi, K.. Köyü, Açıkkırlar Mevkii, ... parselde kayıtlı kat mülkiyeti kurulamamış garaj katı (zemin) niteliğindeki taşınmazın davacıya 50.000 TL bedelle satılması hususunda 25.12.2006 tarihli satış vaadi sözleşmesi (adi yazılı) imzalandığı, satıcı kefili olarak davalı F...

K..'ın belirtildiği ve imzalandığı; mahkemece davalı tanığı olarak beyanı alınan E.. Ö..'in sözleşmeyi kendisinin yapıp 50.000 TL'yi aldığını, ancak tapu devrini veremediğini, sözleşmeyi davalının garantör olarak imzaladığını, davacının haklı olduğunu ve kendisinin parasını vereceğini belirtmesi karşısında artık eldeki davada davacı ancak verdiğini sebepsiz zenginleşme kuralları gereğince satıcıdan geri isteyebilecektir.

Yine kural olarak adî kefalette alacaklı, borçluya başvurmadıkça, kefili takip edemez. İstisnai bazı hallerde ise alacaklı doğrudan doğruya kefile başvurabilir. Borçlu aleyhine yapılan takibin sonunda kesin aciz belgesinin alınması, borçlu aleyhine Türkiye'de takibatın imkansız hale gelmesi veya önemli ölçüde güçleşmesi, borçlunun iflasına karar verilmesi ve ya konkordato mehli verilmiş olması halinde alacaklı doğrudan kefile başvurabilir. (818 sayılı BK. 486, 6098 sayılı TBK. 585. m)

Kefil, müteselsil kefil sıfatıyla veya bu anlama gelen herhangi bir ifadeyle yükümlülük altına girmeyi kabul etmiş ise alacaklı, borçluyu takip etmeden kefili takip edebilir. Ancak bunun için borçlunun, ifada gecikmesi ve ihtarın sonuçsuz kalması veya açıkça ödeme güçsüzlüğü içinde olması gerekir.

Somut olayda; davalı sözleşmeyi adi kefil olarak imzaladığından, az yukarıda açıklanan BK.486 md. hükmü uyarınca, borcun adi kefilden istenmesi koşulları henüz oluşmamıştır.

Mahkemece; açıklanan nedenlerle, davanın reddine karar verilmesi gerekirken, aksi yazılı düşüncelerle davanın kabulüne karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup, bu husus bozmayı gerektirmiştir.