Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2014/8522 K.2014/13229

Taraflar arasında görülen alacak davasının yapılan muhakemesi sonunda mahalli mahkemece verilen hükmün temyiz incelemesinin duruşmalı olarak yapılması davacı vekili tarafından istenilmekle; taraflara yapılan tebligat üzerine duruşma için tayin olunan günde temyiz eden davacı vekili Av. O.. G.. G.. geldi. Aleyhine temyiz olunan davalı ve vekili gelmediler. Gelen vekilin sözlü açıklamaları dinlendikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için saat 14.00'e bırakılması uygun görüldüğünden, belli gün ve saatte dosyadaki bütün kağıtlar okunarak, Tetkik Hakiminin açıklamaları dinlenip, gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacı vekili dilekçesi ile; davalı K.. E..'ün arsa sahibi olduğu, taşınmaz üzerine davalı yüklenici E.. D..'ın yapacağı meskenlerden, davacının 12 nolu bağımsız bölümü 06.01.2006 günlü harici gayrimenkul satış sözleşmesi ile satın aldığını, sözleşme uyarınca 53.900 İngiliz Sterlini bedeli davalı E..

D..'a ödediğini, ancak taşınmazın tapuda devir işlemlerinin gerçekleştirilmediğini belirterek, fazlaya ilişkin talep hakları saklı tutularak ödediği 132.648,00 TL'nin temerrüd tarihi olan 17 Ekim 2007 tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsiline karar verilmesini dava ve talep etmiştir.Ayrıca, davacı vekili 29.04.2009 tarihli ıslah dilekçesi ile; davacının yüklenici olan davalı E..

D.. ile yaptığı sözleşme uyarınca edimlerini yerine getirdiğini, yüklenici olan davalı E.. D..'ın da arsa sahibi olan diğer davalı ile noterde düzenleme şeklinde yaptığı 27.07.2004 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca edimlerini yerine getirdiğini, bu nedenlerle davacının arsa sahibi olan davalı K.. E..'e karşı taşınmazın kendi adına tescilini isteme hakkının doğduğunu belirterek, taşınmazın davalı K..

E.. adına olan tapu kaydının iptali ile davacı adına tesciline aksi takdirde sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre ödenen 132,648 TL'nin 17 Ekim 2007 tarihinden itibaren işleyecek faiz ile davalı arsa sahibi K.. E..'den tahsiline karar verilmesini dava ve talep etmiştir.

Davalı yüklenici E.. D.. vekili cevabında, davaya konu sözleşme altındaki imzanın davalıya ait olduğunu, ancak davalının bu sözleşme uyarınca zemin kat 4 nolu daireyi sattığını, bu daire karşılığında 50.000 TL alındığını, bakiye borcun ödenmediğini, davaya konu edilen daire ile ilgili hiç bir ödeme yapılmadığını belirterek davanın reddine karar verilmesini savunmuştur.

Davalı arsa sahibi cevabında; davacı ile davalı arasında yapılan bir sözleşme bulunmadığını, dava konusu dairenin yüklenici olan diğer davalıya düşen dairelerden olduğunu belirterek hakkında açılan davanın reddine karar verilmesini savunmuştur.

Mahkemece, davacı ile davalı yüklenici E.. D.. arasında yapılan 06.01.2006 tarihli harici satış sözleşmesinin resmi şekilde yapılmadığı için geçersiz olduğu bu nedenle davacının geçersiz olan sözleşme nedeniyle ödediği 132.648,00 TL'yi davalı yükleniciden talep etmekte haklı olduğu ancak taşınmaz satışına ilişkin sözleşmeye davalı arsa sahibi K.. E..'ün taraf olmaması nedeniyle davalı K.. E.. aleyhine açılan davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Bilindiği üzere, tapulu bir taşınmazın mülkiyetinin devrini öngören her türlü sözleşmelerin resmi şekilde yapılması, geçerlilik koşuludur. (743 Sayılı Türk Medeni Kanunu, madde 634; 4721 Sayılı Türk Medeni Kanunu madde 706; Borçlar Kanunu madde 213; Tapu Kanunu madde 26; Noterlik Kanunu madde 60) Tapuda kayıtlı bir taşınmazın mülkiyetini devir borcu doğuran, ancak yasanın öngördüğü biçim koşullarına uygun olarak yapılmadığından geçersiz bulunan sözleşmeye dayanılarak açılan bir cebri tescil davası kural olarak kabul edilemez. Yasa hükümlerinin öngördüğü biçimde yapılmayan sözleşmeler hukuken geçersizdir; burada öngörülen şekil, sözleşmenin geçerlilik koşulu olup, kamu düzenine ilişkindir. Bu nedenledir ki, gerek mahkeme gerekse Yargıtay'ca doğrudan gözönünde tutulur.

Bunun gibi, geçerli bir kat karşılığı inşaat sözleşmesinde, yükleniciye ait olacağı kararlaştırılan bir bağımsız bölümün, yüklenici tarafından adi yazılı bir sözleşmeyle üçüncü kişiye satılması, Yargıtay'ın kökleşmiş uygulamasına göre, tapulu taşınmaza ilişkin bir satış sözleşmesi değil, Borçlar Kanunu'nun 162 ve sonraki maddelerinde düzenlenen "alacağın temliki" hükümlerine tabi bir işlemdir.

Başka bir ifadeyle, böyle durumlarda, yüklenici kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince, kendisine düşen bir bağımsız bölümü üçüncü kişiye satmış değil; kat karşılığı inşaat sözleşmesi çerçevesinde söz konusu bağımsız bölüm yönünden arsa sahibine karşı sahip olduğu alacağını, diğer bir ifadeyle sözleşmeden doğan kişisel hakkını (bağımsız bölümün mülkiyetinin kendisine devredilmesini isteme hakkını) üçüncü kişiye temlik etmiş sayılır.

Kısaca, böyle durumlarda yüklenici ile üçüncü kişi arasında bir "alacağın temliki" sözleşmesi bulunur. Borçlar Kanununun 163. maddesinde, alacağın temliki sözleşmesinin geçerliliği ise, sadece yazılı şekle tabi tutulmuş olup, resmi şekle bağlanmamıştır.

Dolayısıyla, yazılı şekilde düzenlenmiş olması şartıyla, yüklenici, arsa sahibinden olan alacağını üçüncü kişiye devredebilir; "alacağın temliki" hükmünde olan böyle bir sözleşme de, hukuken geçerlidir.

Ancak, "alacağın temliki" şeklinde gerçekleşen böyle bir sözleşmeye dayalı olarak temlik alanın talepte bulunabilmesi için, öncelikle yüklenici tarafından kendisine temlik edilen hakkın arsa sahibi nezdinde gerçekleşmesi; başka bir ifadeyle, yüklenicinin kat karşılığı inşaat sözleşmesiyle arsa sahibine karşı üstlendiği edimi yerine getirmesi; inşaatı bitirmesi veya eksik kalan kısmın paraya dönüştürülerek tamamlanacak kadar cüzi bir boyutta olması gereklidir.

Aksi takdirde, temlik alan, temlik sözleşmesine dayalı olarak, o sözleşmenin tarafı durumunda bulunmayan arsa sahibinden herhangi bir talepte bulunamaz; ancak, kendi akidi durumundaki yükleniciden tazminat talebinde bulunabilir.

Yapılan bu açıklamalar ışığında somut olaya bakıldığında; her ne kadar davacı ile davalı arsa sahibi arasında doğrudan bir sözleşme ilişkisi bulunmasa da ,yüklenici ile yaptığı harici sözleşmeyle dava konusu daireyi satın alan davacının bu sözleşme uyarınca, “yüklenicinin kat karşılığı inşaat sözleşmesinde ki edimlerini ifa ettiği andan itibaren”, alacağın temliki hükümleri uyarınca bu kişisel hakkını arsa sahibi ve yükleniciyi hasım göstermek suretiyle ileri sürüp o bağımsız bölümün kendisi adına tescilini isteme hakkına sahiptir.

Ne var ki mahkemece; davacı vekilinin 29.04.2009 tarihli ıslah dilekçesi ile alacağın temliki hükümleri uyarınca, davaya konu dairenin davacı adına tescil talebi hakkında olumlu ya da olumsuz bir karar verilmeden, sırf dayanak satış sözleşmesinin haricen düzenlendiği ve resmi biçimde yapılmamış olmakla hükümsüz olduğundan bahisle geçersiz sözleşme hükümleri uyarınca davacının davalı yükleniciye ödediği bedelin iadesine arsa sahibi K.. E..'ün ise harici satış sözleşmesinin tarafı olmadığı gerekçesiyle arsa sahibi aleyhine açılan davanın reddine karar verilmesi doğru görülmemiştir.