Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2015/11470 K.2015/20109

Taraflar arasındaki alacak davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, ... ve ... mirasçıları aleyhine açılan davanın husumetten reddine, davalı ...'a karşı açılan davanın kabulüne yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davacı vekili ve davalı ... vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacı vekili; dava dilekçesinde; davalılar arasında noter aracılığıyla gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlendiğini, arsa sahibi davalılar ile yüklenici davalı ... arasında dairelerin paylaşımlarının yapıldığını, daha sonra 12.11.2007 tarihinde davacı ile davalı yüklenici ... arasında haricen bir sözleşme düzenlenerek yüklenici ...'ın arsa sahipleri ile arasında düzenlenmiş gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesindeki tüm haklarının ve kar orantılarının 1/2'sini yine zarar ve ziyana 1/2 oranında katılmak şartıyla davacıya devrettiğini,

davacı ile davalı ... tarafından inşaatın tam ve eksiksiz olarak bitirildiğini ve davalılara teslim edildiğini, sözleşme gereğince davacı ile davalı ...'a yapılan binada 3, 4, 7, 8 ve 10 nolu olmak üzere 5 adet bağımsız bölümün düşmesi gerektiğini, tapu kaydının arsa sahipleri üzerine olması nedeniyle arsa sahibi olan davalılar tarafından 4, 7 ve 8 nolu bağımsız bölümlerin 3. kişilere satılarak bedelinin davalı yüklenici ...'a ödendiğini, geriye 3 ve 10 nolu 2 adet bağımsız bölümün kaldığını ve bu bağımsız bölümlerinde arsa sahipleri davalılar adlarına tapuda kayıtlı olduğunu ileri sürerek.

3 ve 10 nolu 2 adet bağımsız bölümün davalılar ... ve ... adlarına olan tapu kayıtlarının iptali ile davacı adına tescilini talep ve dava etmiş, dava konusu olan taşınmazların 3. kişilere satılması nedeniyle HMK 186.maddesi gereği seçimlik hakkını kullanarak fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla 50.000 TL bedelin davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsilini talep ederek, davasını tazminata dönüştürmüş, daha sonra ise ıslah ile toplam talebini 210.000 TL ye yükseltmiştir.

Davalı arsa sahipleri ... ve ... mirasçıları vekili, cevap dilekçesinde; davanın reddini istemiştir.

Davalı ... vekili, davacı ile müvekkili arasında ortaklık sözleşmesi bulunduğunu, davacının sözleşme gereği yükümlülüklerini yerine getirmediğini savunarak davanın reddini istemiştir.

Mahkemece, dosya kapsamına göre; davalı ... ve ... mirasçıları aleyhine açılan davanın husumetten reddine; davalı ... aleyhine açılan davanın kabulü ile 210.000 TL'nin dava tarihinden itibaren yasal faiziyle birlikte davalıdan alınarak, davacıya verilmesine karar verilmiştir.

Hükmü, davacı vekili ve davalı ... vekili temyiz etmiştir.

Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle kanuni gerektirici sebeplere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik görülmemesine göre, davacı vekilinin tüm, davalı ... vekilinin ise, aşağıdaki bendin dışında kalan sair temyiz itirazları yerinde değildir.

Somut olayda, davacı ile davalı ... arasında diğer davalılara ait arsa üzerinde inşaat yapımına ilişkin bir adi ortaklık kurulduğu ve bu nedenle aralarında sözleşme düzenlendiği, tüm masraflara ve müteahhite düşecek dairelerin satışından elde edilecek kâr ve zararın da % 50 oranında taraflar arasında paylaşılacağı hususlarında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Davacı adi ortaklıktan kaynaklanan alacağını ve kar payını istemektedir.

Taraflar arasındaki ortaklığa konu inşaat bitirilmiş olmakla, davacının talebinin ortaklığın fesih ve tasfiyesini de kapsadığının kabulü gerekir.

Tasfiye, ortaklığın bütün mal varlığının belirlenip, ortakların birbiri ile alacak verecek ve ortaklıktan doğan tüm ilişkilerinin kesilmesi yoluyla ortaklığın sonlandırılması, malların paylaşılması ya da satış yoluyla elden çıkarılmasıdır. Diğer bir anlatımla, tasfiye memuru tarafından yapılacak bir arıtma işlemi olup; hesap ve işlemlerin incelenip, bir bilanço düzenlenerek ortaklığın aktifi ve pasifi arasındaki farkı ortaya koymaktır.

6101 sayılı Türk Borçlar Kanununın Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkında Kanun'un 1.maddesine göre; Türk Borçlar Kanununun yürürlüğe girdiği tarihten önceki fiil ve işlemlere, bunların hukuken bağlayıcı olup olmadıklarına ve sonuçlarına, bu fiil ve işlemler hangi kanun yürürlükte iken gerçekleşmişse, kural olarak o kanun ve hükümleri uygulanır.

Ancak, Türk Borçlar Kanunu'nun yürürlüğe girmesinden sonra bu fiil ve işlemlerine ilişkin olarak gerçekleşecek temerrüt, sona erme ve tasfiye, Türk Borçlar Kanunu hükümlerine tabiidir.

Tasfiye usulünü düzenleyen TBK'nun 644.maddesine göre "Ortaklığın sona ermesi halinde tasfiye, yönetici olmayan ortaklarda dahil olmak üzere, bütün ortakların elbirliğiyle yapılır.

Ancak, ortaklık sözleşmesinde, ortaklardan biri tarafından kendi adına ve ortaklık hesabına belirli başlı işlemlerin yapılması öngörülmüşse, bu ortak, ortaklığın sona ermesinden sonra da o işlemleri tek başına yapmak ve diğerlerine hesap vermekle yükümlüdür.

Ortaklar, tasfiye işlerini yürütmek üzere tasfiye görevlisi atayabilirler. Bu konuda anlaşamamaları halinde, ortaklardan herbiri, tasfiye görevlisinin hakim tarafından atanması isteminde bulunabilir. Tasfiye görevlisine ödenecek ücret, sözleşmede buna ilişkin bir hüküm veya ortaklarca oybirliği ile verilmiş bir karar yoksa, tasfiyenin gerektirdiği emek ile ortaklık malvarlığının geliri gözönünde tutularak hakim tarafından belirlenir ve ortaklık malvarlığından, buna imkan bulunamazsa, ortaklardan müteselsilen karşılanır"

Tasfiye işlemleri; hakim tarafından öngörülecek 3'er aylık (uyuşmazlığın mahiyetine göre süreler uzatılıp kısaltılabilir.) dönemlerde tasfiye memuru tarafından üç aşamada gerçekleştirilmelidir.

Bu bilgiler ışığında; somut olaya geçildiğinde, ortaklığa konu taşınmazda yapılan inşaatttaki ortaklığın tasfiye edilebilmesi için öncelikle mal varlığının tesbiti zorunludur. Taşınmazda ortaklığa ne kadar daire kaldığı ve bunlardan ne kadarınınn satıldığı ve satılacağı tesbit edilmelidir.

Bu nedenle öncelikle idareci ortaktan hesap istenmeli, hesap listesinin verilmemesi halinde yönetici ortağın hesap vermekten kaçındığı kabul edilmeli, hesap listesinin üzerinde uyuşmazlık çıkması halinde taraflardan delilleri sorularak toplanmalı, taşınmazdaki ortaklığa dair tüm gelir gider hesabı çıkarıldıktan sonra konusunda uzman bilirkişi ya da bilirkişi kurulu aracılığıyla verilen hesap listesinin sunulan belgeler ile inşaatta yapılan imalatlarla uyumlu olup olmadığı belirlenerek denetimi sağlanmalı, tarafların yapılan masraflar ve satılan bağımsız bölümlerin satışı konusunda uyuşamadıklarının tesbiti halinde ise,

inşaat maliyetinin Bayındırlık ve İskan Bakanlığı'nın birim fiatlarına göre değil, yapıldığı tarihteki olağan rayice göre tesbit edilerek, dairelerin satış tarihindeki rayiç değerleri ile satılmayan dairelerinde karar tarihine en yakın tarihteki değerleri belirlenerek taşınmazdaki inşaata ilişkin ayrı ayrı ortaklığın aktif ve pasifi belirlenerek,

ortaklarından her birinin ortaklığa verdiği avanslarla, ortaklık için yapmış oldukları masraflar ve vermiş oldukları sermaye iade edildikten sonra inşaat ortaklığı için paylaştırılması gereken miktar belirlenmeli ve yukada açıklanan tasfiye hükümleri de değerlendirilerek tasfiye gerçekleştirilmelidir.

Mahkemece, açıklanan yöntem izlenerek adi ortaklığın fesih ve tasfiyesine karar verilmesi gerekirken, eksik inceleme ile yazılı şekilde hüküm kurulması usul ve yasaya aykırıdır.