Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2015/12560 K.2015/20258

Taraflar arasındaki alacak davalarının (asıl ve karşı dava) mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın kısmen kabulüne yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde taraflarca temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacı-karşı davalı vekili dava dilekçesinde; taraflar arasında yapılan harici taşınmaz satım sözleşmesi nedeni ile davacı müvekkilinin davalıya 2004 yılında 500 dolar kapora ödediğini ve kalan 8000 dolar bedelin de 2007 tarihinde ödenmesini kararlaştırdıklarını, davalının taşınmazın anahtarını müvekkiline teslim ettiğini, müvekkilinin de kendisine ait olduğunu düşündüğü bu taşınmaz içerisine birtakım inşaat işleri de dahil olmak üzere pekçok masraf yaptığını ve iki yıl boyunca da kiraya verdiğini, ancak davalının bu taşınmazı üçüncü bir şahsa satarak tapusunu devrettiğini, bunun üzerine müvekkilinin bu taşınmazı,

satın alan kişilere anahtarı ile birlikte teslim etmek zorunda kaldığını belirterek, dava konusu taşınmazın tapusunun iptali ile davacı adına tescilini ve fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak üzere, ödediği kapora ile yaptığı masraflara karşılık olmak üzere 10.000 TL tazminatın dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı-karşı davacı vekilicevap ve karşı dava dilekçesinde; müvekkili davalının dava konusu evini satmak için davacıya bir söz vermediğini ve kapora da almadığını, taraflar arasında yapılmış bir satış sözleşmesi bulunsa dahi bu sözleşmenin resmi şekilde yapılmadığı için geçersiz olduğunu, davacının bu taşınmaza masraf yaptığına dair iddiasının gerçeği yansıtmadığını, ayrıca davanın müvekkili davalıya ait bu taşınmazı iki yıl boyunca kiraya vererek gelir elde ettiğini anca müvekkilinin talebine rağmen bu kira bedellerini müvekkiline iade etmediğini belirterek,

asıl davanın reddini, karşı davaları bakımında ise 1.800 TL kira alacağının 2004 yılından itibaren işleyecek yasal faizi ile karşı davalı-davacıdan tahsilini talep etmiştir. davacıya taşınmaz satışı konusunda hi davanın reddini istemiştir.

Mahkemece; asıl dava bakımından; taraflar arasındaki taşınmaz satış sözleşmesinin geçersiz olması nedeni ile davacı-karşı davalının tapu iptal ve tescil talebinin reddine, davacı-karşı davalının yapmış olduğu masraflar sebebiyle 2.425,00 TL tazminatın dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalı-karşı davacıdan tahsiline, karşı dava bakımından ise; davacının dava konusu taşınmazı kiraya vermek sureti ile elde ettiği gelire karşılık olmak üzere 1440,00 TL tazminatın davacı-karşı davalıdan tahsiline karar verilmiş, hüküm taraflarca temyiz edilmiştir.

Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle kanuni gerektirici sebeplere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik görülmemesine göre, tarafların sair temyiz itirazları yerinde değildir.

Somut olayda; asıl davada davacı, davalıdan resmi olmayan sözleşme ile satın aldığı taşınmazın adına tescilini, bununla birlikte taşımaz için ödediği kapora bedeli ile taşınmaza yaptığını iddia ettiği masrafların bedellerini talep ettiği, karşı davada ise davacı, davalının taşınmazı kiraya vermek sureti ile elde ettiği geliri, sebepsiz zenginleşmeye dayalı olarak talep ettiği anlaşılmaktadır.

Tapulu taşınmazın satışına ilişkin sözleşme resmi şekilde yapılmadığı için MK. eski 634. madde yeni 706 md., BK.213 Tapu Kanununun 26. ve Noterlik Kanununun 60. maddeleri uyarınca hukuken geçersizdir. O nedenle geçerli sözleşmelerde olduğu gibi, taraflarına hak ve borç doğurmaz. Bu bakımdan asıl davada davacının tapu iptal tescil talebinin reddine karar verilmesinde bir isabetsizlik yoktur.

Bununla birlikte, Medeni Kanunun 722.maddesi gereğince; bir kimse kendi arazisindeki yapıda başkasının malzemesini ya da başkasının arazisindeki yapıda kendisinin veya bir başkasının malzemesini kullanırsa, bu malzeme arazinin bütünleyici parçası olur. Ancak, sahibinin rızası olmaksızın kullanılmış olan malzemenin sökülmesi aşırı zarara yol açmayacaksa, malzeme sahibi, gideri yapıyı yaptırana ait olmak üzere bunların sökülüp kendisine verilmesini isteyebilir. Aynı koşullar altında arazinin maliki de, rızası olmaksızın yapılan yapıda kullanılan malzemenin, gideri yapıyı yaptırana ait olmak üzere sökülüp kaldırılmasını isteyebilir.

Aynı Kanunun 723.maddesi gereğince; malzeme sökülüp alınmazsa arazi maliki, malzeme sahibine uygun bir tazminat ödemekle yükümlüdür. Yapıyı yaptıran malzeme sahibi iyi niyetli değilse, hâkimin hükmedeceği miktar bu malzemenin arazi maliki için taşıdığı en az değeri geçmeyebilir.

Dosya kapsamında, davacı-karşı davalının, davalı-karşı davacıdan resmi olmayan sözleşme ile taşınmaz satın aldığı, taşınmazın devrinin sağlanacağı inancı ile bazı masraflar yaptığı diğer bir deyiş ile taşınmaza zilyet olduğu sürede iyiniyetli olduğu açıktır; bu durumda asıl davada davacı TMK'nun 723.maddesi gereğince yaptığı zorunlu ve faydalı masraf bedelini talep edebilecektir.

Zorunlu giderler, bir şeyin muhafaza ve işletilmesinin gerektirdiği, diğer bir deyimle muntazam bir idare veya işletmenin, malın yada veriminin korunması, telef ve ziyanının önlemesi için yapılmasında zorunluk duyduğu giderler olup (örneğin evin çatısının tamiri gibi), buna karşılık faydalı giderler ise sadece şeyin değerini artıran giderlerdir. Bu giderler şeyin muhafazası ile ilgili değildir. Yani, bu giderler yapılmasa da o şeyde eksilme olmayacaktır.

Ne var ki, taşınmaza yapılan bu masraf ve harcamaların, zorunlu -faydalı masraf olup olamadığı hususu ile yine bu harcamalarının bedellerinin, özel ve teknik bilgiyi gerektiriyor olması nedeniyle uzman bilirkişiler aracılığı ile tespiti gerekir. Buna karşın mahkemece, bilirkişi raporu alınmaksızın yalnızca davacı tarafın talep ve beyanı doğrultusunda birkısım masrafların bedeline hükmedilmesi doğru görülmemiştir.

Karşı dava bakımından ise; davalı-karşı davacı, taşınmazın kiraya verildiği süre boyunca davacı-karşı davalının elde ettiği kira gelirin kendisine iadesini talep etmektedir.

Ancak 10.06.1939 tarih ve 1936/31 E.-1939/47 K.sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı'nda açıklandığı şekilde, "Haricen satılın hükümsüzlüğü sonucu her iki taraf da aldığını iadeye mecbudur. Bir taraf iade borcunu yerine getirmedikçe diğer tarafı iade borunu yerine getirmeye davet edemeyeceği cihetle alıcı ödediği semen kendisine iade edilinceye kadar, gayrimenkulün zilyedliğini muhafaza edebilir. Bu arada alıcının gayrimenkulden yararlanmasını satıcını rızasının varlığı kabul edileceği cihetle alıcı gayrimenkulden elde ettiği semereleri tazmin etmek veya ecrimisil ödemekle mükellef tutulamaz."

Buna göre, taraflar arasındaki harici sözleşmeye dayalı olarak taşınmazı kullanan davacı, dava konusu taşınmazda kötü niyetli işgalci değil, aksine iyiniyetli zilyettir. Davalı-karşı davacının talep ettiği kira (ecrimisil) bedeli ise geçerli bir nedene dayanmaksızın kötü niyetli işgalcinin ödemekle sorumlu olduğu tazminattır. Bu nedenle davalı-karşı davacı, davacı-karşı davacıdan taşınmazı kulllandığı süre için kira (ecrimisil) talep edemeyecektir. Mahkemece, davalı-karşı davacının ecrimisil isteminin reddine karar verilmesi gerekirken, kısmen kabulüne karar verilmesi doğru görülmemiştir.

Öyle ise mahkemece, asıl dava bakımından davacı-karşı davalının meskene yaptığını ileri sürdüğü masrafların tespiti bakımından konusunda uzman bilirkişiler aracılığı ile mahallinde keşif yapılması, bilirkişiden faydalı ve zorunlu masrafların tespit ettirerek yapılan imalatların yıpranma payı da düşüldükten sonra bedellerinin belirlenerek hasıl olacak sonuca göre karar verilmesi, karşı dava bakımından ise davalı-karşı davacının ecrimisil isteminin reddine karar verilmesi gerekirken, eksik incelemeyle yazılı şekilde hüküm tesisi usul ve yasaya aykırı olup, bozma nedenidir.