Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2015/16128 K.2016/2945

Taraflar arasındaki alacak davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın kısmen kabulüne yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davalılar vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne ka

Davacılar vekili dilekçesinde; müvekkillerinin murisi Kerim Taşçı’nın dava dışı müteahhit Ekrem Sarıalan ile imzalamış olduğu 05.05.2004 tarihli satım sözleşmesi ile 26 nolu daireyi tapudaki kayda güvenerek satın aldığını, içerisine zorunlu ve faydalı imalatlar yaparak mesken olarak kullandığını, ölümünden sonra da mirasçılarının aynı şekilde iyiniyetli zilyet olarak kullandıklarını, müvekkillerinin murisinin taşınmazı satın almasından kısa bir süre sonra davalılar tarafından müvekkillerinin murisinin de aralarında bulunduğu diğer bağımsız bölüm malikleri aleyhine tapu iptali ve tescil davası açıldığını,

yapılan yargılamanın sonunda müvekkillerinin murisine daire satan dava dışı yüklenicinin arsa sahiplerine karşı edimlerini yerine getirmediği gerekçesiyle müvekkillerin murisinin satın almış olduğu dairenin tapusunun iptali ile davalı arsa sahipleri adına tesciline karar verildiğini, kararın Yargıtay incelemesinden geçerek kesinleşmesi üzerine dairenin yaptırılan faydalı ve zorunlu imalatlar ile birlikte 24.10.2011 tarihinde davalılara teslim edildiğini, dairede yaptırılan faydalı ve zorunlu imalatların değerinin Kayseri 1.Asliye Ticaret Mahkemesinin 2011/631 D.iş sayılı dosyası ile toplam 14.743,75 TL tespit edilmiş olduğunu ileri sürerek;

fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla, 14.743,75 TL'nin ticari avans faizi ile birlikte davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsilini talep ve dava etmiştir.

Davalılar vekili cevap dilekçesinde; müvekkilleri ile dava dışı yüklenici Ekrem Sarıalan arasında yapılmış bulunan kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile inşa edilecek bir bloğun müvekkillerine ait olduğunun kararlaştırıldığını, ancak bu edimin yerine getirilmemesi üzerine müvekkilleri tarafından açılan tapu iptali ve tescil davasının kabul edilerek kesinleştiğini, müvekkillerinin mahkeme kararına istinaden davaya konu daireyi adlarına tescil ettirdiklerini, bu nedenle davacıların taleplerini murislerinin sözleşme yaptığı yükleniciye karşı ileri sürmesi gerektiğini, ayrıca davacıların taşınmaza yapmış bulundukları imalatların faydalı ve zorunlu olarak nitelendirilemeyeceğini savunarak davanın reddini istemiştir.

Mahkemece; davacıların murisinin dava konusu daireyi dava dışı yükleniciden satın aldığı, bu durumda taraflar arasında görülen dava nedeniyle verilmiş bulunan Yargıtay kararında da belirtildiği üzere davacıların davalılara karşı iyiniyetli zilyet iddiasında bulunamayacakları, TMK. nun 994. maddesinin şartlarının somut olayda gerçekleşmediği, davacıların yaptıkları faydalı ve zorunlu giderleri kendilerine satış yapan dava dışı yüklenici Ekrem Sarıalan'dan talep etmeleri gerektiğinden bahisle davanın reddine dair verilen hükmün, davacı vekili tarafından temyizi üzerine; Dairemizin 09.12.2013 tarih ve 2013/11549 esas, 2013/17467 karar sayılı ilamı ile;

"Dava, davalılara ait dairede davacılar tarafından yapılmış olan imalatların bedelinin sebepsiz zenginleşme hükümleri uyarınca tahsili istemine ilişkindir.

Dava dışı yüklenici ile davalıların taraf bulundukları 10.03.2000 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca inşa edilen 26 nolu dairenin, yüklenici tarafından 06.05.2004 tarihinde davacıların murisine satılarak tapu devrinin yapıldığı, davalıların bu nedenle 28.05.2004 tarihinde davacıların murisi (ölümü ile davacılar) aleyhine açtığı tapu iptali ve tescil davasının kabul edilerek kesinleştiği ve dava konusu dairenin üzerindeki imalatlar ile birlikte davalılara teslim edilmesi suretiyle davacılara daireden el çektirildiği uyuşmazlık konusu değildir.

Uyuşmazlık, davacıların murisi tarafından dairede yapılan imalatlarla birlikte dairenin teslim edildiği davalıların, bu imalatlar nedeniyle sebepsiz olarak zenginleşip zenginleşmediği, buna bağlı olarak zenginleşmenin kapsamı noktasındadır.

Davacıların murisi, henüz inşaat halinde bulunan ve tamamlanmamış binadan bağımsız bölüm edinmeyi amaçlamıştır. “Topraktan satış” veya “temelden satış” şeklinde isimlendirilen bu tür satışlarda alıcı (davacıların murisi), arsanın gerçekte yükleniciye ait olmadığını, kat karşılığı ona arsa payı verildiğini, yüklenicinin edimini yerine getirmemesi halinde kendisine bırakılan bağımsız bölümlerde ve arsa paylarında hakkının doğmayacağını bilerek 26 nolu daireyi satın almıştır. Bu durumda davacıların TMK.nun 1023.maddesinin koruyuculuğundan yararlanması sözkonusu olamaz. Nitekim, bu husus taraflar arasında görülen tapu iptali ve tescil davası hakkında verilen Yargıtay 15. Hukuk Dairesinin 09.04.2008 günlü ve 2007/6820 E. 2008/2314 K. sayılı ilamıyla da belirlenmiştir.

O halde, gerek bu olgu, gerekse de imalatların tapu iptal ve tescil davasının açılmasından sonra yapıldığı olgusu birlikte değerlendirildiğinde; başkasına ait tapulu taşınmaza kendi levazımı ile imalat yapan davacıların iyiniyetli olduğu kabul edilemez.

Ancak, davacıların TMK. nun 995. maddesi hükmüne göre şahsi hakkını, daireyi teslim alan davalılardan talep edebileceğinin kabulü gerekir. Diğer bir anlatımla davacılar sadece yapmış olduğu zorunlu imalatlar nedeniyle oluşan zenginleşme miktarını talep edebilir.

Öte yandan, davalılar ile dava dışı yüklenici arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesi, bu davaya kadar geçerliliğini korumuştur. Buna göre, dava dışı yüklenicinin kat karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan edimlerini yerine getirmesi gerekmektedir. Bu bağlamda, davacıların, dava dışı yüklenici tarafından yapılması gereken imalatları kendilerinin yapmış olduğunu ileri sürerek kat karşılığı inşaat sözleşmesinin tarafı olan davalılardan bir talepte bulunamayacağı da ortadadır.

.../...

-3-

Şu durumda; eldeki davaya konu edilen imalatların, öncelikle zorunlu imalat kapsamında olup olmadığının belirlenmesi, sonrasında ise belirlenen zorunlu imalatlar içerisinde kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yüklenici tarafından yapılacak olan imalatların yer alıp almadığının tespit edilmesi ve ulaşılacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekmektedir. Ne var ki, mahkemece kat karşılığı inşaat sözleşmesi getirtilmediği gibi davaya konu imalatların nevi konusunda da bir inceleme yaptırılmamıştır.

Hal öyle olunca mahkemece; kat karşılığı inşaat sözleşmesinin getirtilmesi, yukarıda açıklanan maddi ve hukuki olgular gözetilerek dava konusu dairede davacılar tarafından yaptırılmış olan imalatlar konusunda bilirkişi kurulundan rapor aldırılması ve ulaşılacak sonuç çerçevesinde bir karar verilmesi gerekirken, eksik inceleme ve yanılgılı değerlendirme ile davanın reddine karar verilmesi doğru görülmemiştir." gerekçesi ile bozulmuştur.

Mahkemece, bozma ilamına uyularak yeniden yapılan yargılama sonucunda; davanın kısmen kabulü ile 12.243,75 TL'nin 24/10/2011 tarihinden itibaren yasal faiziyle birlikte davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsili ile davacıya verilmesine karar verilmiş, hüküm davalılar vekilince temyiz edilmiştir.

Mahkemece, bozma ilamına uyulmuş ise de; bozma ilamı doğrultusunda hüküm tesis edilmemiştir.

Bozma ilamı sonrası düzenlenen ve mahkemece hükme esas alınan bilirkişi raporunda; mahallinde yapılan incelemeler ve dosyada mevcut tespit dosyasına göre davacı tarafından yapıldığı belirtilen imalatların meskeninin kullanılması için yapılması zorunlu olan "zaruri ihtiyaç" niteliğinde olduğu belirtildikten sonra, davacı tarafından yapıldığı belirlenen mutfak dolabı, PVC pencere yapımı, doğalgaz tesisatı ve kombi takılması,

dairenin boyanması ve işçiliği, dairenin elektrik ve su abonmanlık bedelleri ile bina ortak giderlerinin ödenmesi için yapılan giderlerinin dava tarihi itibari ile toplam değerinin 12.243,75 TL olduğu ve bu zorunlu imalatların kat karşılığı inşaat sözleşmesinin tarafı olan müteahhit tarafından yaptırılmamış olduğu açıklanmıştır. Ancak, düzenlenen bilirkişi raporunun bozma ilamına uygun olmadığı anlaşılmaktadır.

Dairemizin bozma ilamında, yukarıda açıklandığı şekilde yalnızca davacı tarafça yapıldığı belirtilen imalatların zorunlu imalat olup olmadığı yönünden değil, aynı zamanda bu imalatlardan hangilerinin, dava dışı müteahhit tarafından kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereği yapımı üstlenilen (taahhüt edilen) imalatlar olup olmadığı hususunun da belirlenmesi gerektiği belirtilmiştir.

Zira, bozma ilamında; davacıların, dava dışı yüklenici tarafından kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereği yapılması gereken imalatları kendileri tarafından yapılmış olduğunu ileri sürerek, davalılardan bir talepte bulunamayacakları açıklanmış ve buna göre mahkemece, öncelikle davacı tarafça yapıldığı belirtilen işlerin zorunlu imalat kapsamında olup olmadığının belirlenmesi, sonrasında ise belirlenen zorunlu imalatlar içerisinde kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yüklenici tarafından yapılacak olan imalatların yer alıp almadığının tespit edilmesi ve ulaşılacak sonuca göre bir karar verilmesi gerektiği ifade edilmiştir.

Ne var ki bozma ilamı sonrası düzenlenen bilirkişi raporunun, bozma ilamında belirtilen şekilde yapılan inceleme sonucunu içermediği, yalnızca yapılan imalatların zorunlu imalat olduğunun ve bu imalatların dava dışı müteahhit tarafında değil davacı tarafından yapıldığının açıklandığı görülmektedir.

O halde mahkemece, yukarıda açıklanan maddî ve hukukî olgular gözetilerek, dava dışı müteahhit ile akdedilen kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile yine dava dışı müteahhit ile davacılar murisi arasında imzalanan satış sözleşmesi hükümleri incelenmek sureti ile, bozma ilamına uygun şekilde tarafların yükümlülüklerinin belirlenmesi için, gerekçeli ve denetime elverişli bilirkişi raporu alınarak hasıl olacak sonuca göre karar verilmesi gerekirken, bozma ilamına uygun olmayan eksik incelemeye dayalı bilirkişi raporu esas alınarak hüküm kurulması doğru görülmemiş, bu husus bozmayı gerektirmiştir.