Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2015/17709 K.2017/2491

Taraflar arasındaki alacak davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, asıl ve karşı davanın kısmen kabulüne yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davacı-karşı davalı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacı-(karşı davalı), davalı ile yaptığı 04.07.2004 tarihli harici satış vaadi sözleşmesi ile Büyükçekmece Gürpınar 569 ada 1 parsel sayılı taşınmazda yapılan mesken (bağımsız bölüm) niteliğindeki taşınmazı 21.000 TL bedel ile satın aldığını, satış bedelini peşin olarak ödediğini ve taşınmazı teslim aldığını, halen bu taşınmazda oturduğunu, aradan geçen zamana karşın davalının taşınmazın tapusunu devretmediğini belirterek, dava konusu taşınmazın dava tarihindeki rayiç bedelinin belirlenerek bu bedelin dava tarihinden itibaren yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsiline, bunun mümkün olmaması halinde ödenen bedelin denkleştirici adalet ilkesi gereğince güncellenecek bedelinin davalıdan tahsilini istemiş, 31.10.2014 tarihli ıslah dilekçesi ile talebini 74.225 TL'ye yükseltmiştir.

Davalı-(karşı davacı), dava konusu gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinde dava konusu taşınmazın mükiyetinin ihtilaflı olduğunun açıkça belirtildiği, taşınmazın mülkiyetinin dava dışı üçüncü kişiler arasında görülen dava neticesinde üçüncü kişi adına tescil edildiğini, bu nedenle mülkiyet devrini gerçekleştiremediğini, geçersiz satış sözleşmesi gereğince davacının ancak ödediği bedeli talep edebileceğini, taşınmazın rayiç değerini istemeyemeyeceğini, ayrıca davacının bu meskeni 2004 yılından beri bedel ödemeksizin kullandığını ileri sürerek, davanın reddini, karşı davada ise; 2004 yılından itibaren hesaplanacak ecrimisil bedelinin davacının alacağından mahsubuna karar verilmesini talep etmiştir.

Mahkemece, asıl davanın kısmen kabulü ile, toplam 48.510,00 TL davacı alacağından 33.035,00 TL ecrimisil bedelinin takas ve mahsubu ile bakiye 15.475,00 TL tazminatın dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacıya verilmesine, davacının fazlaya dair talebinin reddine, karşı davasının kısmen kabulü ile, 33.035,00 TL ecrimisil alacağının davacı alacağından takas ve mahsup edildiğinden karşı davacının fazlaya dair talebinin reddine karar verilmiş, hüküm davacı-karşı davalı tarafça temyiz edilmiştir.

./..

1-Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre davacının aşağıdaki bendin dışında kalan sair temyiz itirazlarının reddine karar vermek gerekmiştir.

2-Temyize konu uyuşmazlık; asıl dava bakımından, taraflar arasında haricen yapılan taşınmaz satış vaadi sözleşmesi gereğince ödenen satış bedelinin iadesi, karşı dava bakımından ise ecri misil bedelinin satış bedelinden mahsubu istemine ilişkindir.

Somut olayda, taraflar arasındaki 04.07.2004 tarihli satış vaadi sözleşmesi haricen düzenlenmiştir. TMK 706, TBK 237 (BK 213.md.), TK 26 ve Noterlik Kanununun 60 ve 89. maddeleri gereğince gayrimenkul mülkiyetinin nakline ilişkin sözleşmeler resmi şekilde yapılmadıkça geçersiz olup, hukuken alıcıya her hangi bir hak bahşetmez. Bu nedenle, taraflar arasında düzenlenen harici satış sözleşmesi mülkiyetin nakli bakımından geçersiz olup, taraflar aldıklarını sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre geri isteyebilirler.

Geçerli bir sebebe dayanmaksızın bir kişinin mal varlığından diğerinin mal varlığına kayan değerin eksiksiz iadesi denkleştirici adalet düşüncesine dayanır. Denkleştirici adalet ilkesi ise, haklı bir sebep olmaksızın başkasının mal varlığından istifa ederek kendi mal varlığını artıran kişinin elde ettiği bu kazanımı geri verme zorunda olduğu ve gerçek bir eski hale getirme yükümlülüğü bulunduğunu ifade eder. Belli bir miktar paranın verildiği tarihteki alım gücü ile aynı miktar paranın aradan geçen zamana ve enflasyon oranlarına bağlı olarak iade günündeki alım gücünün farklı ve az olduğu da bir gerçektir. Bu bakımdan iade kararı verilirken, satış sedeli olarak verilen paranın alım gücünün ilk ödeme tarihindeki alım gücüne ulaştırılması ve bu şekilde iadeye karar verilmesi gerekmektedir.

Geçersiz sözleşmeye göre bir bedel ödenmiş ise, 10.07.1940 tarih ve 1939/2 E.,1940/77 K. Sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararına göre, taraflar satışın kanıtlanması durumunda verdiklerini sebepsiz zenginleşme hükümleri uyarınca isteyebilirler. Satış bedelini geri vermeyen taraf taşınmaz malın kendisine verilmesi için karşı tarafı zorlayamaz verdiği bedel kendisine geri verilmeyen taraf ödediği bedel geri verilinceye kadar yararlandığı ürünleri ödemek ve ecrimisil vermekle yükümlü değildir. Bu bağlamda, verilen satış bedeline alıcı faiz, taşınmazın kullanılmasından dolayı da satıcı ecrimisil veya kira bedeli isteyemez.

Buna göre, taraflar arasındaki harici sözleşmeye dayalı olarak taşınmazı iyi niyetli zilyet olarak kullanan davacının davalı tarafa ecrimisil ödemekle yükümlü tutulamayacağı göz önüne alınarak, davalı-karşı davacının ecrimisil isteminin reddine karar verilmesi gerekirken, ecrimisil talebinin kısmen kabulüne karar verilmesi doğru görülmemiş, bu husus bozmayı gerektirmiştir.