Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2015/6676 K.2016/1299

Taraflar arasındaki tapu iptali tescil, sözleşmenin geçersizliğinin tespiti ve uyarlama davalarının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, asıl davanın kabulüne, birleşen davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün, duruşmalı olarak incelenmesi davalı (birleşen davacı) tarafından istenilmekle; daha önceden belirlenen, 26.01.2016 tarihli duruşma günü için yapılan tebligat üzerine; temyiz eden davalı (birleşen davacı) vekili Av. ... geldi.

Karşı taraf davacı (birleşen davalı) vekili Av. ... geldi.

Açık duruşmaya başlandı ve hazır bulunanların sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra işin daha derinlemesine incelenmesi ve bu konuda bir araştırma yapılması gerektiği heyetçe zorunlu görüldüğünden, Yargıtay Kanununun 24/1 ve Yargıtay İç Yönetmeliğinin 21/3 maddeleri uyarınca görüşmenin başka bir güne bırakılması uygun görüldüğünden, belli gün ve saatte dosyadaki bütün kağıtlar okunarak, Tetkik Hakiminin açıklamaları dinlenip, gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacı (birleşen davalı) vekili dava dilekçesinde, davacı ile davalının 13.5.2012 tarihli inşaat ortaklık sözleşmesi yaptıklarını, sözleşme ile ...'da ki davaya konu inşaatlara ortak olduklarını, yine sözleşmenin 2. maddesi gereğince davacıya verilecek dairelerin tapu kayıtlarında bulunan ipoteklerin temizleneceği ve bu şekilde devir edileceğinin taahhüt edildiğini, davalının bu taahhütlerini yerine getirmediğini, bu sebeple sözleşmenin 2. maddesi gereğince açıklanan taşınmazların davalı üzerindeki tapusunun iptali ile davacı adına tesciline, bu mümkün değilse parasal değerinin tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Davalı (birleşen davacı) ise, birleşen davasında, davacı (birleşen davalı) nın sözleşmeden kaynaklı taahhütlerini yerine getirmediğini, müzayaka halinde dava konusu sözleşmeyi imzaladığını, bu sözleşmedeki edimler arasında açık bir orantısızlık bulunduğunu, bu nedenle de iptalinin gerektiğini ileri sürerek, sözleşmenin feshine, bunun mümkün olmaması durumunda ise, sözleşmeye kendi lehine bazı şartların konulmasına karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Mahkemece; asıl dava yönünden açılan davanın kabulüne, ... İli, ... İlçesi, ... 5003 ada, 17 parselde kayıtlı arsa üzerindeki binanın 2.bodrum olan bağımsız bölümün, ..., .... 7936 ada 17 parselde kayıtlı arsa üzerindeki binanın 1.bodrum olan 1 no'lu bağımsız bölümün, mesken, çatı piyesi niteliğindeki 3.kat 10 no'lu bağımsız bölümün davalı ... adına olan tapu kayıtlarının iptali ile davacı ... adına tapuya tesciline,

Birleşen .... Asliye Hukuk Mahkemesinin 2013/267 Esas sayılı dosyası yönünden birleşen davanın reddine karar verilmiş, verilen hüküm süresi içinde davalı(birleşen davacı) tarafından temyiz edilmiştir.

1-Asıl dava yönünden;

Davacı ve davalı dava dışı ...'a ait taşınmaz üzerine yapılacak inşaatın birlikte ortak olarak yapılması konusunda aralarında 13.05.2012 tarihli inşaat ortaklık sözleşmesi düzenlemişlerdir. ... bu sözleşme ile 5003 ada 17 parselde yapmış olduğu inşaatlardan tapuları adına olan ... İlçesi ... Mah. 7936 ada 17 parseldeki mesken niteliğinde olan 20/380 arsa paylı 1. Bodrum 1 nolu bağımsız bölüm ile mesken-çatı piyesi niteliğinde 40/380 arsa paylı 3. kat 10 no'lu bağımsız bölüm ile 5003 ada 17 parseldeki 3. Bodrum katta odası olan mesken niteliğinde 2750/38897 arsa paylı 2.Bodrum 2.bağımsız bölümlerin tapularını, tapu kayıtlarında hiçbir kayıt olmadan ...'a devir edeceğini beyan etmiştir.

Sözleşme ile taraflar inşaat ortaklığının tasfiyesinin ne şekilde yapılacağını kararlaştırmış ise, tasfiyenin de bu sözleşme hükümleri doğrultusunda yapılması gerekir. Mahkemece de bu doğrultuda karar verilmiştir.

Ancak, TMK 705, BK 213(TBK 237) Tapu Kanunu 26, Noterlik Kanunu 60.maddeleri gereği taşınmaz satışına ilişkin sözleşmelerin resmi şekilde yapılması gerekir. Tarafların aralarında düzenledikleri sözleşme resmi şekilde düzenlenmediği için geçersiz olup, bu sözleşme ile taşınmaz mülkiyetinin adi ortaklığın tasfiyesi yolu ile dahi devri mümkün değildir. Bu nedenle sözleşme uyarınca davacı ancak sözleşmede belirtilen taşınmazların bedelini davalıdan isteyebilir.

Davacı da dava dilekçesinde terditli olarak tescilin mümkün olmaması durumunda taşınmazların bedellerinin davalıdan tahsiline karar verilmesini istemiştir.

Hal böyle olunca, mahkemece; dava konusu taşınmazların bedellerinin dava tarihi itibariyle değerlerinin uzman bilirkişi aracılığı ile tespit edilmesinden sonra, belirlenecek bedellerin davalıdan tahsiline karar verilmesi gerekirken, yanılgılı değerlendirme sonucu tescile karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.

Bu nedenle açıklanan gerekçe ile davanın BOZULMASINA,

2-Birleşen dava yönünden;

Mahkemece; davanın reddine karar verilmesi doğru ise de, birleşen davaya ilişkin kararın gerekçe bölümünde, adi ortaklığın tasfiyesinin her zaman dava edilebileceği belirtilmiştir. Mahkemenin de kabulünde olduğu üzere; taraflar, aralarında yapmış oldukları 13 Mayıs 2012 tarihli sözleşme ile, aralarındaki inşaat ortaklığını tasfiye ettikleri ve tasfiye sözleşmesine göre asıl davada hüküm kurulduğu halde, birleşen davada dava konusu ...'deki inşaat ortaklığı nedeniyle tekrar tasfiyeye gidilmesi mümkün olmadığından birleşen davaya yönelik bu gerekçe hatalı ise de karar sonuç itibariyle doğrudur.

KARŞI OY

Davacı (karşı davalı) ile davalı(karşı davacı) arasında tarafların ve mahkemenin de kabulünde olduğu gibi 2007 yılından itibaren süregelen bir adi ortaklık ilişkisi vardır. Adi ortaklık sözleşmesi rızai bir sözleşmedir. Yani ortaklık sözleşmesinin teşekkülü için tarafların karşılıklı ve birbirine uygun rızaları yeterli olup, birşey verilmesine gerek yoktur, aksine ortakların müşterek bir amaca ulaşmak için borç altına girdikleri bir akit olduğunu ve dolayısıyla buradaki yükümlülüklerin birbirinin karşılığını teşkil etmediği yani adi ortaklık sözleşmelerinin tam iki tarafa borç yükleyen sözleşme olarak nitelendirilemeyeceği yargı kararlarıyla da sabittir.

Yine ortaklar alacakları bir karar ile ortaklık ilişkisini sona erdirebilirler. Bu kararın alınması -kural olarak- herhangi bir şekle(geçerlilik şekline) bağlanmamıştır. Ortaklığı sona erdirmede de karşılıklı irade ile eşit paylaşım olmadan bir fesih-tasfiye sözleşmesi yapabilirler. Ancak, bunun karşılıklı irade uyuşması ile olması gerekmektedir.

Somut olayda; davacı(karşı davalı) 13.05.2012 tarihli inşaat ortaklık sözleşmesi adlı sözleşmeyle ortaklığı fesih ve tasfiye ettiklerini ve belirtilen dairelerin adına tesciline, olmadığı takdirde bedelinin tahsiline karar verilmesini istemiştir. Yani davacı ortaklığı fesih ve tasfiye hususunda anlaştıklarını ve 13.05.2012 tarihli sözleşmeyi imzaladıklarını iddia etmiştir.

Davalı(karşı davacı) ise birleşen dava ile baskı altında bu sözleşmeyi imzaladığını savunarak, davalıya aşırı yararlanma sağlayan bu sözleşmenin feshini ve uyarlanmasına karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Bu durumda, mahkemece tarafların fesih ve tasfiye hususunda anlaştıkları ve anlaşamadıkları yönler kendilerinden sorularak tesbit edilmeli ve anlaşamadıkları konular hakkında her iki taraftan delilleri istenip incelenmeli, gerektiğinde bilirkişi incelemesi de yaptırılarak ortaklığın fesih ve tasfiyesinin ne şekilde yapılacağına karar verilmelidir.

Nitekim mahkemece; hükme esas alınan 13.05.2012 tarihli sözleşmenin 2.maddeye ekli son paragrafında "Bahsi geçen inşaatlarla ilgili olarak çıkacak olan CEZALARIN YARISINDAN ve 13.05.2012 tarihinden itibaren inşaatlarla ilgili olarak ortaya çıkacak olan işlerin yarısından ... sorumludur. Bunun haricinde olan işlerin hiçbirisinden ... sorumlu değildir."

2.sayfa 2.paragrafta ise "BİLECİK'teki inşaatla ilgili olarak toprak sahibi ile görüşmeye ve tapuları almaya ..., ... ile birlikte gidilecektir(15.05.2012 tarihinde)" şeklinde hüküm kararlaştırılmıştır. Bu hususların ne olduğu ise mahkemece araştırılmadığı gibi ayrı bir fesih ve tasfiye konusunu oluşturacağı gerekçesiyle davalı talebi reddedilmiştir.

Davalı(karşı davacı) birleşen dosyada; 5003/17 parseldeki dairelerin satışı için ...'la birlikte vekil tayin edildiğini, dairelerin ...'a satıldığı halde, tapu devri yapılamadığından kendisi aleyhine ....İcra Müdürlüğünün 2013/12962 sayılı dosyası ile takip yapıldığını iddia etmiştir.

Tüm bu hususların 13.05.2012 tarihli ortaklık sözleşmesi ile bağlantısı araştırılmamıştır. Bu durumda tarafların iradesinin ortaklığın tasfiyesi hususunda uyuştuğundan sözedilemez. Ancak, böyle bir talep ortaklığın sona erdirilmesine, yani feshine ilişkin bir talep olarak yorumlanmalıdır. Sona erme sebeplerinin birinin gerçekleşmesiyle birlikte Adi Ortaklık hemen ortadan kalkmaz, ortaklığın tasfiye aşamasına girmesine neden olur. Tasfiye, ortaklar arasındaki ortaklık ilişkisinin tamamen sona erdirilmesine yönelik kanuni bir usuldür. Tasfiye ile artık ortaklık mal varlığı para haline dönüştürülecek, borçlar ödenecek, sermaye değerleri ortaklara iade edilecek ve geri kalan meblağ ortaklar arasında kâr ve zararın paylaşılması esasına göre dağıtılacaktır.

Mahkemece; tasfiyeye yönelik karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde hüküm kurulması doğru değildir. Yukarıda açıklanan nedenlerle, Sayın çoğunluğun asıl davanın bozulması gerekçesine ve birleşen dava yönünden gerekçe değiştirilerek onanması kararına katılamıyorum.